博鳌论坛2011（第7届）房地产年会分论坛-商业地产开发、运营管理与规划设计国际峰会

文字直播

《博鳌论坛.2011（第7届）建筑房地产年会》

时间：2011年12月27日（上午）

地点：海南.博鳌黄金海岸大酒店博鳌厅

【主持人】：尊敬的程路主席，尊敬的王治国主席，尊敬的邹玉川部长各位领导嘉宾女士们、先生们大家上午好！我是本次年会的主持人；博鳌论坛2011第7届建筑房地产年会系列活动经过四个多月的精心筹备，在主办单位及相关领导的关心支持和广大企业的积极参与下今天隆重开幕了，首先请允许我代表组委会，向出席本次会议的领导嘉宾表示诚挚的感谢，相一直以来关心指导支持本次活动的相关单位和新闻媒体表示深深的谢意，向今天到会的各位企业代表表示热烈的欢迎和感谢！现在我介绍一下出席本次会议领导嘉宾，全国政协委员全国工商联第九届副主席中国西部发展研究促进会理事长，中国商业地产协会会长程路主席；全国工商联第八届副主席，中国房地产协会副会长王治国副主席欢迎您；住建部原副部长，原国家土地局局长，中国土地学会名誉理事长邹玉川副部长欢迎您；住房和城乡建设部中国房地产研究会副会长，住房合和城乡建设部，住房政策委员会专家副主任中国房地产商会副会长顾云昌会长欢迎您。香港商业地产协会秘书长，中国商业地产协会专家委员会委员冯秘书长；华北电力大学经济与管理学院教授赵振宇教授；上海攀成德企业管理顾问有限公司总经理李福和专家；住房和城乡建设部信息化技术专家委员会委员、中国对外承包工程商会专家委员会副主任、中国建筑业协会信息化技术专家委员会委员、中国建筑工程总公司信息中心总工程师崔惠钦先生；全国房地产经理人联盟，上海商业地产专业委员会常务副会长秘书长，资深商业地产专家段建设秘书长，另外还有出席专题论坛的嘉宾，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙教授；明天到会的嘉宾还有部分领导和代表；今天到会的还有各大企业代表，以及搜狐网、搜房网中国建设报等媒体出席本次活动，让我们再次以热烈的掌声感谢各位领导嘉宾百忙之中踌躇时间参加此次论坛，支持本次年会，本次年会为自创办以来第七届年会，组委会本着促进行业发展助推企业发展的会议，七年凭借权威高端的特色，开放了促进建筑房地产业以及上下游产业中间互动交流合作发展的的平台，形成广泛影响力品牌省会，成为企业家代表启迪思想对话合作的议事厅行业发展的风向标，受到与会领导专家企业代表行业媒体高度认可，2011是中国经济发展至关重要的一年，博鳌论坛2011第七届建筑房地产年会系列活动以十二五规划新视角为主题，紧紧围绕当前国家区域政策行业发展趋势为背景帮助企业深刻解读政策展望2012年经济走向，解读我国十二五规划发展目标，把握发展的契机，促进企业间交流与合作，从容应对负危机时期政策变化，以及国际国内诸多不确定因素带来挑战，为企业把握宏观经济走势，增进了解扩大合作把握先机拓展市场起到积极的推动作用，共同展望2012年共同描绘美好的十二五新蓝图。

下面我们有请王治国主席为本次年会致辞。

【王治国】：各位企业界朋友们，各位嘉宾各位领导非常高兴出席本次论坛，十分过的很快已经到了第七届，大家共同努力之下我们论坛越办越有生气，同时也使每一位参加会议朋友们从我们论坛当中得到很多的信息，对企业的发展提出了很多值得参考的一些有价值的信息和经验，以及我们在工作的过程当中有的企业出现了错误，也是可以变为我们企业发展的一种财富，即将过去的2011年大事、喜事值得纪念的事情很多，当然也有烦心的事情，中国人再烦心，也莫过于西方处在金融紧缩，人们生活受到很大的冲击，不断的出现占领华尔街，占领这个城市占领那个城市，我们中国经济发展很快，特别是改革开放30多年来大家从改革开放当中也得到了时会，使我们企业不断得到发展壮大，当然在发展过程当中也会出现那样一些问题，现在中央财经会议刚刚结束，提出了稳中求进，叫做要保民生调结构，要控制经济快速的的增长以便进行产业结构和科技创新，整个使我们企业能够有可持续发展这样一个历史背景。当然，在我们房地产业发展过程当中特别是近年来由于中央保民生调结构这样一个大的背景环境之下，也给我们建筑业暂时带来一些困扰，我认为这些困扰不是由于我们企业造成的，责任也不在我们企业大家可以回顾一下究竟责任在哪里？大家可以从中得到答案，至于我们房地产业特别是在2012年如何发展，有什么样的走势，我希望大家多注意政府宏观调控和保民生采取的一系列方针政策，作为一个企业局部看是很可行的，但是拿到全局来看可能会产生这样那样一些问题，因此我们这个论坛汇集各个方面的企业在发展过程当中遇到的一些问题，大家进行交流探讨非常必要，那么我祝愿我们这次研讨会能够取得圆满成功。谢谢大家！

【主持人】：感谢王治国主席的精彩致辞，下面有请程路主席为本次年会致辞。

【程路】：尊敬的邹玉川部长，尊敬的王治国主席，尊敬的顾云昌会长，各位朋友国家的经济现在正处在深度的宏观调控中，包括我们房地产企业家和经销商在内的中小企业，大家的感觉很可能像三年前2008年之前金融危机爆发之前的感觉，因为现在三年前那个熟悉的的语言抱团过冬，寒冬来了那个词又回来了，我们这次宏观调控跟三年前决然不一样的，三年前宏观调控是被动的，由于受到外部环境的影响，由于受了金融危机影响我们被动的调控，金融危机爆发之前刺激经济发展之前，在经济政策大转型拿出4万亿刺激政策调控之前我们执政当局还在讲还在收紧流动性，当时报纸上所有的话都是流动性惹得祸，大家可以回想一下，但是今年的冬天宏观调控，我们受到了双重的压力，我们一个外部环境恶化的压力，再一个我们国内经过一年的调控，我们房地产的价格，房地产的发展在趋缓，物价在下行，这些都会影响到国内外的原因，都会影响到我们宏观调控的走势，宏观调控的力度，宏观调控它的拿捏和把握，当然总的来讲我们可能还算好的，刚才王治国主席讲到，国外特别是欧洲经济环境非常差，欧债危机愈演愈烈在所谓传统的欧债五国事实上政府已经破产，政府在垮台，总高潮的时候意大利总理和希腊的总理黯然下台，而且欧债危机的大水漫过了五国，漫过了其他一些国家，已经冲到了欧元区核心国家法国的面前，可以说欧洲一片混乱，民怨沸腾，而且欧洲民众过富闲日子过惯了，不愿意相应政府的紧缩政策，欧盟希腊我们看得很清楚，政府说我们大家紧缩开支，多工作能够工作八小时，一起渡过难关吧，但是希腊人选择不是相应政府的号召，走向接头活没有人干，所以管理层就说了，要么中国人这样工作，要么这个企业卖给中国，当然我们中国比较起他们不错的，美国也是比较严重的，美国熬到这个月好象经济看到一点亮点，美国包括奥巴马他看经济形势好不好，最重要的一条是看美国的失业率如何，美国失业率最高的时候高到了16%，公布的10.6，加上没有登记的人16%，这个月大概下降到8.6，看到一点的亮点，但是美国经济虽然发展的不错，大概欧洲的经济增速今年大概会是欧盟是0.7，美国达到2.5，但美国下一步发展就看欧债危机的影响怎么样？欧洲很可能进一步恶化，甚至欧元不存在的话会把美元拖下水，反过来看中国，中国经过一年的调控，从去年我们的物价3.0涨去年年底4.9，今年以来一度狂涨，政府吓到了，民众感觉忍受不了，今年1月份我们物价冲6.5，我们这个调控政策的影响之下，我们现在上个月已经达到了4.2，这个物价下来了，经济总量前三季度9.4，估计全年还会保持在9%以上，大概9.2%当然跟美国2.5，跟欧洲欧盟的0.7，跟其他经济发达国家0增长甚至负增长应该说我们形势还是相当不错的，特别是是粮食的增产和丰收更是使我们进行宏观调控和转变经济方式有了一点底气，今年我们八连增，连续五年过万亿粮食，今年达到了11000亿斤粮食这是相当不简单的，在江泽民执政时期，那个时候粮食连降2004年之后，中央连续恢复了每年的一号文件关注农业，这个发展还是相当不错的，1.1亿万意味着每个人粮食达到852斤，人吃马喂加上工业用粮促进用粮都够我们有这个底气，有人乐观的说这是最好的年代，这是最坏的年代，中国跟西方来比，事实上这都是表面的现象，中国目前的经济发展形势是不可持续的，所谓的中国模式是不存在的，中国模式也是不可持续不存在的，中国到了改革，到了转变经济方式的关键时刻，如果不转变不是为人耸听，中等收入国家的陷井就在面前，中国往里面跳吧，人均三千美金到一万美金刚好中等收入发展的时候，这个时候发展的好会进入到中等发达国家或者发达国家的行列，比如说亚洲的五小龙，韩国、台湾、香港、新加坡他们跃过其他的发展界限，水面28个国家，除了四个国家之外全部在陷井里面增长，有些国家40年前、50年前收入已经这个水平了，现在还是这个水平，阿根廷一度人均收入达到了一万美金，现在又退回来几千美金，因为这个阶段当中，如果不转变经济发展方式，不转型那么你的科技水平，你的产业结构，你的竞争力你赶不上那些发达国家没有办法跟人家竞争，但是劳动红利又没有办法像柬埔寨、越南、这些国家竞争，你在这个泥潭上滚来滚去只有原地踏步，中国转变方式一定到了迫在眉睫的时候，特别是我们现在屁股后面惹一大堆的问题宏观调控这三年，经济危机这三年，由于我们2008年底推出了一揽子的刺激计划，四万亿的刺激计划，和2009年的天量信贷资金，9.58万亿，造成了非常大的流动性，造成了市场泛滥这个后果现在还在消化，因为我们2002年到2007年这一段时间之内，我们差不多每年的的信贷投放的货币只有一万亿，我们2009年竟然10万亿但是GDP的增速不过两倍，效率肯定非常差的，由于货币的泛滥加上货币的紧缩我们的金融风险出现了需要我们考虑的问题，现在考虑金融风险的问题，要渡过金融风险，金融风险来自两个方面，第一个就是地方融资平台，地方政府投资的冲动非常之严重，把自己绑在那些重复建设上，绑在房地产上、地产商，一有什么项目挣钱地方政府大家冲过去了，非把这个行业搞臭不可，非把这个行业搞产能过剩不可，然后十万亿信贷资金多数是银行，国有银行提供的。

今年到明年大概四到五万亿信贷需要还款，地方政府能够还得了吗，由于四万亿和十万亿的投资很多都是长期性的，还需要续投，续投的资金不够如何还款，还款不了怎么办？这是一个风险，再一个是民间借贷这也是大风险，民间业绩缺少资金，民间借贷非常盛行大概也许十万亿，这些民间借贷也会出现很多问题，可怕的的这些民间借贷的普通民众他也借，比如说没有钱，我借钱去放高利贷，这个都是非常明显的，甚至更耻的我们一些国有企业他从银行拿来钱，转弯抹角他也去放贷，国有企业模范带头作用哪里去了，这不发国难财吗所以金融风险是今年我们需要考虑各一个问题，再一个问题就是产能过剩，产能过剩这个问题也是很严重的，现在没有不过剩的，钢铁，水泥、电解铝、光伏组件，特别是光伏组件过剩的离谱，在三年之内中国光伏产业创造了世界第一，产量世界第一，大概达到了30万G瓦，全世界总量大概总量只需要这些，而且我们30万是保守数字，有人讲可能50万G瓦这么大量到哪里消化啊？最早我们这些销售是美国，美国现在用不了这么多，特别是美国对于光伏组件反倾销，美国已经立案了，大概明年五六月份就会有结果，如果双反，反补贴反倾销，这个议案成立将对中国征收100到180%的双反惩罚性的关税，如果成立的话，美国的的这个光伏市场对于中国彻底断裂了，我们光伏远见95%的出口，形成这么大的产量之后，现在出口一减下来了那你怎么办呢？你这些企业倒闭下马不可能的，那个都是钱堆起来的，钢铁也是这样，这个问题仍然没有解决好，一方面我们花那么高的价钱买铁矿石，另一个方面我们做的钢用不了，六亿吨产量大概国内五亿吨也就好了，煤炭实际上也是过剩，尽管不够用，国家已经在开始限制煤电的价格了，国家规定就是上个月规定相关部门的规定，在标准单位5500大卡的煤在秦皇岛不准超过八百块钱，控制八百块钱以内，这样很多煤炭经销商也感到很苦恼，这样一些问题。

再就是我们这个调控了一年，现在遇到了两难的境地，最受罪的是民营企业，中小企业和小微企业，我们现在的调控两难，现在资金非常短缺，日本你要行驶宽松的政策物价会继续上调那个是受不了的，如果宽松的政策，如果实行紧缩的政策资金链就不行，这个中小企业、小微企业特别是出口为导向的企业遭遇的压力，比2008年的冬天更为慎之，所以出现了像温州那样比较有代表性的所谓的企业家讨论潮，再就是我们房地产的调控也出现了一些问题，现在所有的人谈到房地产都很激动，大家从不同的角度来激动，老百姓说调得好，说不够还得往下调，开发商说再往下调你也买不起房，任志强说房子不是给穷人造的，他说为什么调房价呢？不能涨工资吗？涨了工资催生物价上涨谁负责啊，当然我不怀疑任志强先生用意是好的，他用意就是你不能提高老百姓收入吗？老百姓手里有钱不就可以买房了吗？我非常赞成提高老百姓收入这个观点，老百姓收入一点提高的，老百姓收入不提高刺内需一句空话，提高收入不是简单的从提高工资这个入手，而是从减税入手，要减少中小企业的税负，减少普通民众它的税负，要使低收入者，包括中等收入阶层，包括中小企业他们的的税负减轻，收入增加我觉得这才是治本，而不是简单的的提工资，简单的提工资有多少钱好提啊怎么提啊，开动机器印钞票，88年的教训摆在那里，88年那次通货膨胀CPI两位数到22、28，当然有的敢说话的人讲也可能现在就有那个数，这个被掩盖起来但是朱镕基比较诚实敢面对自己的困难，现在统计数字可能不是很准，这是另外一个问题了，所以刺激老百姓的收入我觉得非常重要的，增加老百姓的收入是非常重要的，增加收入是我们刺激内需的不二法门，问题增加收入哪里做起，这是一个非常需要研究的一个问题，2012年我们的宏观调控会向哪个方向发展呢？中央经济工作会议刚才王治国主席已经谈了，中央经济工作会议已经给出了政策指出了方向，大家对中央经济工作会议的一个精神有不同的的解读，这也正说明了我们现在宏观调控对于必要性，和未来经济发展的不确定性，因为过去每年的中央经济工作会议一公布，政策一出来大家就都是学习贯彻，把我们的思想统一到中央经济工作会议精神上来，基本上没有什么杂音，现在大家热烈的讨论，对于形势的看法大家个人有个人的解读这个说明也是一个好事，说明大家思考问题，说明大家对未来经济的走势在群策群力，帮助政府一起想主意想办法，一起考虑如何更好的的落实中央经济工作会议的精神，中央经济工作会议总的精神明年稳中求进，实际上还是一个劲字就像胡锦涛总书记在中央经济工作会议召开之前召见各民主党派和全国工商联负责人座谈的时候所阐述那个方针，他说关键要把稳增长调结构、保民生、促稳定这些关系处理好，这里两个关键词非常重要，一个增长一个是稳定，把增加放在第一位，叫做稳增长但是考虑今年特别是眼前，调控的不确定性和严重性，比如现在今年出口急剧下降，特别是近三个月下降很快，甚至出现了20年首次的外资投资需求回流，外汇投资国内的的外汇在出逃，同时物价对于上涨和效益的不足原材料成本的上涨和效益不足例如在碰头，而且物价上涨和人民币实际的贬值又互相影响，这些问题都使我们对明年宏观调控提出了很高的要求，在这样复杂和不确定性前提下，政策调控面政策的决策面对明年的宏观调控要非常谨慎，明确的可能说，不能给你犯错误的机会了，如果这个关键时候再犯错误经济局势可能不好收拾了，这就像温家宝总理讲的，我们政策调控有保有压，要有灵活性，要适时适度的进行调控进行微调，政策不能一刀切，政策要有区别性和针对性，比如对实体经济，对于中小企业，对新兴的产业，对服务业应该给予倾斜，这样才对。因为这几年特别是这三年，信贷自己和一揽子刺激计划资金满天飞的时候，我们的中小企业，我们的民营企业受到了不公正的待遇，这些资金基本上没有到他们的手里，都到银行业建筑业国有企业贵族企业的手里，中小企业民营企业小微企业这些企业很少有人光顾，明年能不能做到这一条，我觉得应该是一个非常重要的的一个问题。

再有明年我们希望刚才谈到了说要减负、减税，我注意到政府这个问题好象有所回应，表示有所动作，前几天看报纸看了财政部长谢旭人讲，明年进行税收结构的调整，要降低增值税收的范围，要扩大营业税减少增值税，征收范围，要事实的总结推广和扩大，上海和重庆这个房地产税的试点，等等这些问题。当然也有的专家认为，上海和重庆的经验不忙推广，因为推广重庆和上海的经验做法，可能对于市场派来讲，可以借这个机会适时的冲销两限政策，因为两限政策本身人为调控，政府有形的手把有形的手调控让位给市场调控，但是也有的专家认为，如果在其他一些措施政策不到位的情况下，匆忙的推出这个房产税很可能掠夺中等中下游社会阶层的利益，造成不稳定，应该比较稳健谨慎的考虑这个政策的推出，我想这可能也有一定的道理，这是一个问题。再一个就是货币政策明年怎么办？今年的货币政策是发生了很大的变化，明年的货币政策中央经济工作会议给出的定位，仍然是要坚持今年年底提出来的积极的财政政策，和稳健的货币政策，但是此积极的财政政策和稳健的货币政策非比积极的财政的政策或稳健的货币政策。而且如果简单的还谈积极的财政政策和稳健的货币政策根本做不到，财政政策一积极了，政府的投资，政府的财政活动你是抑制不住的，不可能有稳健的货币政策一说。去年我们大概是货币信贷大概是8万亿，今年的原先说7.5万亿，但是现在可能超过这个数，大概将近10万亿，明年的货币政策应该是有所调控，而且这个流动性就是增加了我们更深层次的考虑，因为现在有一股唱衰中国的论调，实际上不是论调，这是西方国家它的有机会的行动，当然我们不会愿意把经济活动跟政治问题挂钩。美国、苏联这样超级大国融不一下俄罗斯这样二等国家，他能够融得下中国超级大国跟他竞争吗？不可能的，今年继续收紧货币政策的时候，西方各大银行今年11月30号，他们联合发表声明要共推流动性就是美联储欧洲银行，英国央行，加大央行、瑞士央行、日本央行，他们把对美元流动性互换汇率提高了50个基点，不能说冲着我们中国来的，如果中国继续紧缩后果可想而知，所以中国决策当局比较敏感的，我们第二天11月31号马上做出了反映，11月31号早晨7点多钟我们宣布，提高降低存款准备金率也是0.5的百分点，西方六大银行他宣布从12月5号实行，我们也选择12月5号实行，我们存款准备金率三年来第一次下调，由21.5%的高位调0.5个百分点，到21%。因为我们国家存款准备金率相当高了，就是如果一百块钱商业银行要有21.5%要交央行存起来而且低利率的，这个控制流动性非常有利的一个方面，未来怎么样呢？很可能明年下调存准率变成一个常态，因为存准率是控制货币的，利息是控制需求的，大家存准率应该还是比较温和的，因为他没有增加钞票的总量，没有我们涨工资，如果深入没有动，深入钱没有大家涨工资买房子就印钞票，他这个释放存准率这个钞票总量没有变化，但是市场上流动性变了，或者流动多或者流动少了，这次释放下调的存准率50个基点，市场上释放资金四千亿，这个可以救活不少民营企业中小企业，当然这个天知道这笔钱会不会到中小企业、民营企业这些人手里，我们想既然这个利率调控需求的。能不能加息啊？但是货币当局始终不肯这么做，就是不加这不是矛盾的吗？有人分析讲不加息可能为国企考虑，如果要加息的话，国企拿了那么多的钱成本就要增加新借的钱敢不敢降低存准率也可以考虑加息，可以考虑非对称的动作，一方面我们下调存准率，另一方面我们加息和增加贷款利率这样可能比较好，这样至少我觉得可以冲击双轨制，你加息钱包多了，利率高了，民营企业可以拿到钱，民营企业拿钱总比借贷要好，总比这个搞民间高利贷要好。包头的一个民营企业他去搞民间借贷民间集资，有的30%、50%，最后暴死自己在汽车里面给自己烧死，烧的比骨灰场还干净，所以高利贷比较害人的，明年楼市的调控这次温家宝在中央经济工作会议之前的话已经变成了中央经济工作会议的的话来说了，这个就是很严肃了，要促使过去是讲楼价合理调控的价位，现在要促使楼价合理的回归，带着一个回字就得往下走，而且楼市的调控确实不能松，如果现在一松报复性的反弹，这个价格收不住了，因为需求还是刚性的，当然泡沫有没有，楼市泡沫肯定是有的，而且这个泡沫不捅破不在最困难的时候捅破，到了不可收拾的时候，因为98年亚洲金融危机，和07年美国次贷危机两个方面的危机都是房地产方面出现了问题，国内相等不是没有泡沫，比较大的大家说鄂尔多斯的泡沫，鄂尔多斯据说人均GDP已经超过了香港，香港应该是人均GDP4.2万美金，他超过了香港，去年一年他造多少房子呢？1000万平米，1000万平米是北京去年才造1600万平米，是北京的65%左右，北京多少人口，北京常住人口1900万，鄂尔多斯常住人只有194万十分之一不到，造这么多房子卖给谁啊？鄂尔多斯有商机吗？没有商机会有资金跟过来，会有人流物流吗？所以鄂尔多斯将来会不会是一个泡沫，这要看但是房地产泡沫肯定的了，南有温州的泡沫，北有鄂尔多斯，情况虽然不同，但是他们都是再一个问题上，在一个结点上发生了问题，这个问题，这个结点就是民间借贷，鄂尔多斯老百姓所有的老百姓都放贷，没有钱借钱放贷。

据说，鄂尔多斯270个人当中就有一个亿万富翁，几十个人当中就有一个千万富翁，这个可能人民被鄂尔多斯吓坏了，鄂尔多斯富个程度吗？而且这个富是不是民众富，还是集中小数人手里，人家香港那个人均4万美金，那是中产阶级过一半以上那是民富了，美国为什么能够挺下去啊，我们虽然是税负低，欧洲42、美国24，中国35，美国赤字10%中国赤字2%，美国国家穷民众有钱，我们现在国家有钱，3万亿美金老百姓穷，所以减税应该加快进行，而且我们具备了减税的条件，今年头十个月我们税收九万亿超过了去年8万亿，今年全年税收超过10万亿没有问题，外汇储备这么多世界第一，有减税的条件，应该尽快的减税让利，然后这样才能够刺激内需，刺激内需才能够根本的转型，转型怎么转呢？就是要把过去的外向型转到内需上来，把农村的富裕劳动力转到城镇里面来，但不是说农民工转来，你光看成农民工不行，要把农村富余劳动到城里面创造价值享受城里面的待遇，再转把产业链两端扩充，再转转到用信息科技改造传统的制造业，通过这样的转型我们经济会有一个脱胎换骨的变化，当然问题是很多，但是信心还是存在的，还有四天2012年就要到来了，春天就要过来了，2012应该是属于我们的，我想让我们特别是我们民营企业家，满怀激情去迎接和拥抱属于我们的2012。谢谢各位！

【主持人】：再一次感谢程路副主席的精彩致辞，接下来我们要举行的是本次年会的颁奖环节，首先要举行“2011—2012中国地产100品牌盛典”活动的颁奖仪式。2011年被誉为房地产行业调控力度最为严厉的一年，翠中央到地方，先后出台一系列的抑制房价过快上涨，促进房地产行业平稳发展的政策在限购、限贷、房产税、保障房、监督问责等多项措施的合理作用之下，今年楼市“金九”不在，“银十”惨淡开局，但是仍然有大批企业，逆势突围，发展势头良好。评委会本着科学、严谨、公正的评审原则，从全国百余个大中城市的200多家优秀企业样本中，评选出“最具发展获利、最佳市场表现”的优秀企业、优秀楼盘的贡献人物，让我们共动揭晓获选企业。

【主持人】：下面首先要颁发的是人物奖，请获选代表按照顺序一次上台领奖：获得2011至2012中国商业地产100十大商业地产风云人物的有：创鸿集团董事长：黄鸿明同志；港龙控股集团有限公司董事长、总裁：蔡志远同志；内蒙古包头市正翔房地产开发有限公司董事长：陈金湍同志；荣获2011至2012中国地产100营销策划十大精英人物的有：深圳市隆塬营销策划有限公司董事长：王海雄同志；广州无相营销策划有限公司总经理：无野同志；智阁商业地产运营机构总经理：谢杰同志；大理联盟房地产经纪咨询有限公司总经理彭博同志；让我们有请邹玉川部长首先为以上获选代表颁奖。

【主持人】：接下来要揭晓的是优秀企业将，请代表依次上台领奖。获奖代表有：越秀地产股份有限公司荣获2011至2012中国商业地产100最具综合实力开发运营企业；港隆控股集团有限公司荣获：2011至2012中国商业地产100最具综合实力开发运营企业十强；山东省鲁商置业有限公司荣获：2011至2012中国地产100最具品牌价值十强企业；内蒙古包头市正翔房地产开发有限公司2011至2012中国商业地产100最具影响力商业地产企业，获奖殊荣的企业还有：河北祥银房地产开发有限公司；陕西江林房地产开发有限公司融合2011至2012中国地产100保障房建设杰出贡献企业；江西盈科房地产营销策划有限公司荣获：2011至2012中国地产100营销策划品牌价值十强企业；广州无相营销策划有限公司，荣获：2011至2012中国地产100营销策划品牌价值十强企业；深圳市隆塬营销策划有限公司，荣获：2011至2012中国地产100最佳商业地产营销代理服务企业智隔商业地产运营机构，荣获：2011至2012中国地产100最佳商业地产综合服务企业；杭州尚锐房地产策划有限公司，荣获：2011至2012中国地产100最佳商业地产营销代理服务企业；

让我们有请：程路主席 ，为以上获选代表颁奖。恭喜以上获奖代表。请程路主席与获选代表合影留念。感谢程路主席。

【主持人】：接下来揭晓的是“2011至2012中国地产100，最佳楼盘项目奖”，请获选企业按照先后顺序依次上台领奖。

四川蓝光和骏实业股份有限公司，开发的“蓝光.空港国际城”项目荣获：2011至2012中国商业地产100最佳绿色生态低碳项目；北京金源时代房地产快法有限公司开发的“华龙美钰嘉园”项目，荣获：2011至2012中国地产100十大最佳人居环境典范楼盘；山东省鲁商置业有限公司开发的“鲁商.御龙湾”项目荣获：2011至2012中国地产100十大最佳人居环境典范楼盘；陕西江林房地产开发有限公司开发的“红林新城”项目，荣获：2011至2012中国地产100最具投资价值楼盘，有请代表上台；港龙控股集团有限公司，开发的“苏州港龙城市商业广场”项目，荣获：2011至2012中国商业地产100十大最佳城市商业综合体，有请代表上台。四川兴茂（集团）有限公司，开发的“成都国际物联港”项目，荣获：2011至2012中国商业地产100最具区域经济推动力商业地产项目；福建永嘉投资有限公司，开发的“永嘉天地”项目，荣获：2011至2012中国商业地产100最佳城市商业新地标；湖州市历史文化街区保护改造有限公司，开发的“衣裳街历史文化街区保护改造项目”项目，荣获：2011至2012中国商业地产100最具投资价值项目；海南晨晖置业有限公司，开发的“晨晖.西海岸广场”项目，荣获：2011至2012中国地产100最具投资价值楼盘，有请以上获奖代表上台领奖，让我们有请邹玉川部长为以上获选代表颁奖。恭喜以上获选代表，请邹玉川部长与获选代表合影留念。感谢邹玉川部长。

【主持人】：接下来要揭晓的是“国际住宅项目奖项”，以下项目在“人居环境规划、建筑品质”等方面，优势突出达到国际化标准要求：

华润置地昆山有限公司开发的“华润置地.昆玉九里”的项目，荣获2011亚洲国际住宅人居环境奖；海南晨晖置业有限公司开发的“晨晖.西海岸广场”项目，荣获：2011亚洲国际住宅人居环境奖；北京恒帝隆房地产开发有限公司开发的“天地美墅”项目，荣获2011至2012亚洲盲目性十大最佳人居环境典范楼盘；福建世欧投资发展有限公司开发的“福州世欧PARK”项目，荣获：2011至2012亚洲商业地产十大最佳城市商业综合体；云南同德实业集团有限公司，开发的“同德.昆明广场”项目，荣获：2011至2012亚洲商业地产十大最佳城市商业综合体；云南同德实业集团有限公司，开发的“同德.昆明广场”项目，荣获：2011至2012亚洲商业地产十大最佳城市商业综合体；内蒙古包头市正翔房地产开发有限公司开发的“正翔国际”项目，荣获：2011至2012亚洲商业地产十大最佳城市商业综合体有请以上获奖代表上台领奖。让我们有请顾云昌会长为以上获选代表颁奖。恭喜以上获选楼盘，请顾云昌会长于获选代表合影留念。感谢顾云昌会长。希望获选企业再接再励，为中国房地产行业的健康发展做出新的贡献！

【主持人】：接下来要揭晓的是“2011中国建筑优秀的企业、人物奖项”，以下企业在2011年经营表现卓越，企业实力迅速提升，经过评委会严格审核，各项实至名归。首先要颁发的是人物奖，获选企业代表请依次上台领奖。荣获2011中国建筑业十大杰出贡献人物的有：东北金城建设股份有限公司董事长、总经理：王秀斌同志，浙江天宇交通建设集团有限公司董事长：陈德根同志；黑龙江垦区龙肯建设工程总公司总经理：王亚彬同志；湖南高岭建设集团股份有限公司 董事长：周雄辉同志；山西宏夏第一建设有责任公司总经理：王文建同志；获得鸟巢杯.2011中国建筑业工程设计行业先进企业家的是追究电力工程顾问集团西南电力设计院院长：周大吉同志；中煤第三建设（集团）有限责任公司三十工程处处长：冯旭东同志，荣获：鸟巢杯.2011中国建筑业50位杰出贡献企业家；让我们有请程路主席为以上获选代表颁奖。恭喜以上获选楼盘，请程路主席与获选代表合影留念。谢谢！

【主持人】：接下来继续颁发“2011中国建筑优秀企业家，优秀项目经理奖项”。请获奖企业代表请依次上台领奖。

深圳市大众建设集团有限公司总经理：叶文侃同志，荣获：鸟巢杯.2011中国建筑装饰十大杰出贡献企业家；北京九洲兴建筑工程公司总经理：赵九洲农民鸟巢杯2011恩中国建筑业50位杰出贡献企业家；天津小站建筑安装工程有限责任公司总经理：吴风春同志，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业50位杰出贡献企业家；柳州市市政设施维护管理处主任：周鹏同志，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业优秀企业经理人；广东达安工程项目管理有限公司工程师：张笑星同志，荣获：鸟巢杯.2011中国建筑业工程监理优秀总监理工程师；中国电力建设工程咨询公司，工程师：卫利敏同志，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业工程监理优秀总监理工程师。山东广夏建设集团有限公司项目经理：刘磊同志，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业年度优秀项目经理；山东广夏建设集团有限公司项目经理：颜雪峰同志，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业年度优秀项目经理，让我们有请邹玉川部长为以上获选代表颁奖。恭喜以上获选楼盘，请邹玉川部长与获选代表合影留念。感谢邹玉川部长。

【主持人】：接下来我们继续颁发人物奖，请获选代表依次上台领奖。四川东祥工程项目管理有限责任公司，总经理：欧阳彤同志，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业工程监理行业优秀企业经理人；湖北红太阳建设工程有限公司项目经理：汪新同志，荣获：鸟巢杯.2011中国建筑装饰行业年度优秀项目经理；江苏润宇建设有限公司项目经理：李日纯同志，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业年度优秀项目经理；山东广夏建设集团有限公司项目经理：刘灿文同志，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业年度优秀项目经理；中煤第三建设（集团）有限责任公司三十工程处项目经理：高军同志，荣获：鸟巢杯.2011中国建筑业年度优秀项目经理。中国电力建设工程咨询公司 工程师：徐建军同志，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业工程监理优秀总监理；广东达安工程项目管理有限公司工程师：徐不福仁同志，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业工程监理优秀总监理工程师；广东达安工程项目管理有限公司工程师：郭令权同志，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业工程监理优秀总监理工程师；让我们有请赵振宇教授为以上获选代表颁奖。恭喜以上获选楼盘，请赵振宇教授与获选代表合影留念。感谢赵振宇教授。

【主持人】：请荣获“2011中国建筑100强”荣誉称号企业，依次上台领奖，上台领奖的企业是：中国对外建设有限公司；湖南高岭建设集团股份有限公司；东北金城建设股份有限公司；山东鲁建工程集团有限公司；桌峰建设集团有限公司；北京市朝阳田华建筑集团公司；山西宏夏第一建设有限责任公司；浙江省山水建设有限公司；广西桂乡建设集团有限责任公司；成都市第一建筑工程有限公司；天津大港油田集团工程建设有限责任公司；让我们有请顾云昌会展为以上获奖代表颁奖。恭喜以上获选代表，请顾云昌会长与获选代表合影留念。感谢顾云昌会长。

【主持人】：接下来，要揭晓的是荣获“鸟巢杯2011中国建筑优秀企业”称号的单位，请第一批上台企业的按照先后顺序依次上台领奖；上海电力股份有限公司；深圳市电信工程有限公司；陕西天工建设有限公司；广州自来水专业建安有限公司；江苏通力建设工程有限公司；中煤第三建设（集团）有限责任公司三十工程处；天津小站建筑安装工程有限责任公司；让我们有请邹玉川部长为以上获选代表颁奖。掌声恭喜以上获选楼盘，请邹玉川部长与获选代表合影留念。感谢邹玉川部长！

【主持人】：荣获“鸟巢杯2011中国建筑优秀企业”第二批上台领奖的企业是：江苏润宇建设有限公司；北京九洲兴建筑工程有限公司；山鲁泰建筑工程集团有限公司；广州广钢集团工程建设有限公司，柳州市市政设施维护管理处；天津大港油田集团工程建设有限责任公司；黑龙江省水利第二工程处；上海锦水建设（集团）有限公司；让我们有请李福和总经理为以上获奖代表颁奖。掌声恭喜以上获选盘，请李福和总经理与获选代表合影留念。感谢李福和总经理。

【主持人】：让我们继续揭晓获奖企业，请荣获“鸟巢杯2011中国监理设计50强企业”依次上台领奖，他们分别是：中国航空规划建设发展有限公司；中国电力工程顾问集团西南电力设计院；广东达安工程项目管理有限公司；中土五环（上海）工程管理顾问有限公司；中国电力建设工程咨询公司；四川省城市建设工程监理有限公司，齐齐哈尔市鑫城建设工程监理有限公司；重庆林欧监理咨询有限公司；浙江华东建设工程有限公司；义乌市勘测设计研究院；贵州开磷设计研究院；让我们有请程路副主席为以上获选代表颁奖。掌声恭喜以上获选楼盘，请程路副主席与获选代表合影留念。感谢程路主席 。

【主持人】：让我们继续揭晓获奖企业，请获奖的企业代表依次上台领奖，他们分别是：中国航空规划建设发展有限公司，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业工程水分最具创新能力企业；广东达安工程项目管理有限公司，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业优秀监理品牌企业；四川东祥工程项目管理有限公司，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业优秀监理品牌企业；中土五环（上海）工程管理顾问有限公司，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业优秀项目管理企业；中国航空规划建设发展有限公司，荣获：鸟巢杯.2011中国建筑业工程设计十佳品牌企业；山西交科公路工程咨询监理有限公司，荣获：2011中国建筑业优秀监理品牌企业；成都晨越建设项目管理有限公司，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业优秀监理品牌企业；中建一局集团装饰工程有限公司荣获：鸟巢杯2011中国建筑装饰十大诚信品牌企业；北京中建科装饰工程有限责任公司，荣获：鸟巢杯2011中国建筑装饰100强；上海博索建筑装饰有限公司。荣获：鸟巢杯2011中国建筑装饰100强。让我们有请顾云昌会长，为以上获选代表颁奖。掌声恭喜以上获选楼盘，请顾云昌会长与获选代表合影留念。感谢顾云昌会长。

【主持人】：让我们继续揭晓获奖企业，下面要揭晓的荣获“鸟巢杯2011中国建筑装饰优秀企业奖”，请获奖代表企业依次上台领奖，他们分别是：深圳市大众建设集团游侠公司，荣获：鸟巢杯2011中国装饰装修绿色设计低碳施工示范单位，中建一局集团装饰工程有限公司，荣获：鸟巢杯2011中国建筑装饰综合实力十强企业；成都市华南建筑装饰有限公司，荣获：鸟巢杯2011中国建筑装饰综合实力十强企业；北京中建科装饰工程有限责任公司，荣获鸟巢杯2011中国建筑装饰十大诚信品牌企业。洛阳市华美装饰工程有限公司，荣获：鸟巢杯2011中国建筑装饰100强的企业还有：浙江名邦装饰工程有限公司，大连正泰开宇装饰有限公司；湖北红太阳建设工程有限公司，深圳宏伟装饰工程有限公司获得鸟巢杯2011中国装饰装修绿色设计低碳施工示范单位；

有请段建设秘书长为以上获选代表颁奖。掌声恭喜一获选楼盘，请段建设秘书长与获选代表合影留念。

【主持人】：让我们继续揭晓获奖企业，下面要揭晓的是工程项目奖，本次工程项目奖的评选比较严格，参加申报的十八个项目，最终有8个项目获选，他们分别是：深圳市众能实业发展有限公司承建的“深圳市盐田区公安分局远程呼叫系统与监控系统工程”，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业技术质量顺油示范工程奖，有请企业代表上台；山东淄建集团有限公司，承建的“镇江市生活垃圾焚烧发电厂项目”工程，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业优质工程项目将；广东达安工程项目管理有限公司承建的“文德路项目”荣获，：鸟巢杯2011中国建筑业工程监理优质工程项目奖；湖北红太阳建设工程有限公司，承建的“宜兴市规划展示馆”，荣获；鸟巢杯201的中国建筑装饰科技示范工程奖；四川省目前城市建设工程监理有限公司，承建的“桃源安置房工程”，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业规程监理技术质量顺油示范项目奖；四川省城市建设工程监理掖县公司，承建的“成彭高速入城段改造工程（高架桥）监理B标段”，荣获：鸟巢杯2011中国建筑业工程监理技术质量双油示范项目奖，有请企业代表上台P07深圳市大众建设集团有限公司承建的“深圳市时代财富大厦41至48层办公场地装饰工程”，荣获：鸟巢杯2011中国建筑装饰科技示范工程奖，有请企业代表上台；深圳市大众建设集团有限公司，承建的“深圳市公明天红上场装饰工程”，荣获：鸟巢杯2011中国建筑装饰科技示范工程奖；恭喜以上获选项目，让我们有请冯仕勋秘书长为以上获选代表颁奖。掌声恭喜以上获选楼盘，请冯仕勋秘书长与获选代表合影留念。感谢冯仕勋秘书长。

【主持人】：建筑房地产业作为我国国民经济重要支柱产业，为促进我国城市化建设、改善人居的居住环境、拉动劳动的就业做出了突出贡献的改革开放经济腾飞的浪潮中，涌现出一大批优秀的企业和优秀企业家是他们引领了行业的发展和时代的潮流。尤其是进入锌试剂以来，随着我国国民经济的高速发展，城市化进程的加快，使更多的企业参与到更高、更广阔的市场竞争当中，为我国城市化建设起到了积极的助推作用。他们是城市建设的贡献者，他们是敏锐的智慧，开拓创新精神，带领着企业不断走向成功，他们是企业发展的灵魂，学习的楷模，理应受到社会和认同的荣誉的加冕！让我们共同以更加热烈的掌声再次恭喜获选企业！

由于工作时间关系，以下企业未能派出代表出席本次年会，他们是：中国交通建设股份有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国水利水电建设集团有限公司、上海建工（集团）总公司、中国东方电汽集团公司、浙江省建设投资集团有限公司、中国石油工程建设公司、上海城建（集团）公司、安徽建工集团有限公司、中国寰秋工程公司、安徽省外经建设（集团）有限公司、辽宁北方建设（集团）有限公司、中国航空港建设第九工程总队、山东枣庄长城建筑集团有限公司、浙江运业建筑工程有限公司、浙江盛业建设有限公司、北京弘正建设集团有限公司、中冶赛迪工程技术股份有限公司、中国成达工程有限公司、中铁二院工程集团有限责任公司，中国海诚工程科技股份有限公司、上海现代建筑设计（集团）有限公司、中铁第四勘察设计院集团掖县公司、中国石油天然气管道工程有限公司、中国天辰工程有限公司、中交水运规划设计院、西安有色冶金设计研究院、重庆建工设计研究院有限公司、华铁工程咨询有限责任公司、上海建科工程咨询有限公司、山东诚信工程建设监理有限公司、四川二滩国际工程咨询有限责任公司、中资工程建设监理公司，江苏建科建设监理有限公司、上海同济工程项目管理咨询有限公司、长江三峡技术经济发展有限公司、浙江江南工程管理股份有限公司、北京铁研建设监理有限责任公司、深圳市天创健建设监理咨询有限公司、深装总装饰公司、广天装饰集团、中国装饰、洪涛装饰、科源建设集团、港源建筑装饰、深圳市建筑装饰（集团）有限公司、长城家俱装饰、上海新丽装饰工程有限公司、湖北特艺装饰工程有限公司、北京魏智仁建筑装饰工程有限公司等，感谢以上企业对本活动的支持。

【主持人】：本次年会活动颁奖盛典仪式全部结束，再一次感谢各位领导出席，接下来我们进入年会活动的主题论坛环节，今天上午为我们做精彩演讲的是住房和城乡建设部，中国房地产研究会副会长住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、中国商业地产协会副会长顾云昌会长，他演讲的题目是《房地产行业转型与升级》，大家掌声欢迎！

【顾云昌】：各位朋友大家好！主办单位要我就当前房地产市场的走势和房地产面临的转型和创新的任务给大家做一个演讲，刚才两位主席已经做了很好的发言，给当前的中国面临的形势和国际的状况我想各位听的很清楚了，中国的房地产就好象现在的天气，已经进入冬天了，冬天的雾很多又冷又看不清，中国房地产下一步怎么样发展，不仅影响到房地产行业，也影响了我们在座各位房地产相关的行业，到影响整个国民经济，今年中央经济工作会议的闭幕，明确了明年经济工作主的基调是稳中求进，应该说对于房地产方面提出了一些比较具体的提法，所以是不是可以说我们现在尽管谜团很多，但是对于我们认清前面是什么，最起码心理比没有开会之前在我感觉有一点把握，所以今天试着对中央经济工作会议对于中国房地产影响当前面临的形势做一个发言。

大家知道往年的中央经济工作会议12月初开，今年晚了一点，根据我的猜测是不是根据中国目前的经济的判断，由于世界经济的重重迷雾和影响，整个世界的经济正向刚才程主席说的那样，世界经济下行，欧洲国家的问题比较大，美国的问题不是想象的那么严重，但是目前为止就美国经济而言，由于房地产还在低估，有专家认为以后的房地产可能明年或者后年年初才能爬上来，在我看来美国的房地产上来了，美国经济复苏会大大加快，这个角度印证了房地产和国民经济之间的关系，尽管美国的房地产已经不是我们中国房地产的概念，它的房地产是存量房交易为主导的房地产，美国的整个交易量当中二手房交易占到85%90%甚至一些城市达到95%，我们现在一手房交易是房地产的主要交易，达到60%、70%，尽管这样美国房地产对于美国经济美国就业而言意味着什么？中央经济工作会议提出了主基调叫做稳中求进，房地产怎么办？是在2012年稳中求进，还是2012年稳中衰退，客气讲一下稳中衰退，还是2012大幅下滑，这是我们在座人士非常关注的话题，应该说 中国房地产是中国第一内需，有人可能对我现在的讲话存在疑虑，大家知道老百姓现在手里家家户户财产当中恐怕超过50%以上是房产，最近一份资料显示，中国家庭才当中中等收入家庭以上60%到80%房产，上次一个朋友算了一算90%是房产。 对于老百姓而言房产对于家庭是一个主要的支撑，我们地方政府而言，50%以上的收入来自于房地产，就是土地出让金和房地产税，我前不久看了一份资料，广州这样一个二三产业非常发达的城市，去年一年房地产税收土地出让金占了广州市财政收入的48%到49%之间，我们那些一般的城市房地产方面的土地收益可能占到地方财政收入的六七成，这是对地方政府而言，对于地方的财富而言，对于国家怎么样呢？我讲一下数字，我们从投资的角度来讲，房地产投资占到固定资产投资的比例少说20%，多的时候25%，像北京这样的地方每年房地产投资占到北京整个投资的50%，大家知道国民经济是靠投资拉动，靠消费、出口拉动的，那么消费角度讲房地产怎么样？去年一年全国的城镇居民一共花多少钱买房呢？花八万亿，国家统计局显示老百姓买新房5.2万亿，加上二手房8万亿买房，这个什么概念？去年一年我们的国家财政收入8.3万亿，老百姓一年买房的相当于国家一年的财政收入，去年一年除了买房以外所有的消费就是8万亿，全国老百姓而言消费一半的钱买房，另外一半钱解决买房以外的事情，你说房地产业是不是中国第一内需，还有什么比得上房地产对于中国经济的作用，无论投资还是消费这个角度，有人说还有，我们汽车产业也是支柱产业，我们从本世纪开始，可以说中国进入新世纪以来出现了一个转型，这个转型就是消费的转型，我们过去的消费以吃饭穿衣为主导的消费，进入本世纪以后我们进入房、车时代，这个消费我们进入本世纪最大消费，也是拉动中国经济增长持续的动力，汽车消费有多大，去年一年我们国家卖了1800的万元的汽车世界销量第一，销售额多少？大概不到两万亿，因为每辆车平均10万块钱1.8万亿，旅游产业我们发展很快，去年一年我们旅游总收入1.2万亿，两个支柱产业加在一起对消费的拉动三万亿多一点点，我们房地产一家8万亿，在他们面前我们是大哥，我们是中国的国民经济的大儿子，所以房地产这样一个位置，有人说取消房地产支柱产业他明明是大儿子你非得说他不是，所以承认不承认他都是第一产业，第一产业、第一需求、第一内需他健康不健康，他发展的速度直接影响到国民经济的起伏，大家想一想为什么从2004年、05年以后中央不断的发房地产文件，我看发房地产文件不少于房地产文件，过去农业文件第一号，现在房地产根据农业文件差不多，房地产盖房子的行业，房地产服务的各行各业都在里面包括金融，这样一个产业因为中国已经到了房车时代，而且这样各的房车时代还会发展很长时间所以一定保持健康发展。

第二，就是房地产是容易出问题的一个行业，我们回顾一下，三四年前，2007年美国次贷出了问题，导致了全世界的金融海啸，我们紧急启动四万亿投资造成了这样现在流动性过剩，需要投资项目明年还要投地产，全世界的现在出现的次贷危机、欧债危机、美债危机恐怕都是这次危机当中总得表现，再往前推十几年前香港房地产泡沫破灭，香港朋友在这里，实际上亚洲金融风暴，亚洲金融风暴是房地产泡沫破灭金融危机，是香港的房地产下跌了68%，我们再往前推20年前1991年日本的房地产市场泡沫破灭，日本出现了金融危机，日本1991年以后出现了持续的十年，现在经济增长的速度仍然很慢都和房地产有关系，我们往前推30年前拉美国家出现了房地产泡沫破灭金融危机，使得了拉美国家刚才我们程路主席讲很清楚，陷入了中等收入的陷井。

也就是说，在城市化过程当中，我们整个世界经济发展当中出现的危机都是和房地产有关系，危机出现哪里呢？大家知道房地产泡沫，什么叫做泡沫？泡沫就是资产价值虚假，房价涨太快了，涨太快最后泡沫破灭了，房价涨快的时候销售拼命涨，挤压很多的的房产，一旦泡沫破灭房产卖不掉了，整个经济下来了。最近一个资料，现在说什么的声音都有，我们网络上很解放，有人说房地产下跌50%中国将出现10年盛事你们信不信，可能吗？房价下跌50%中国才能盛事，如果房价不跌中国盛事不了，美国房价平均下降30%造成如此大全世界的危机，现在西班牙的房价，全国平均下降20%，结果20%的人失业当不是所有的失业房地产造成的，起码房地产重要因素，没有听说哪个国家房地产市场泡沫破灭经济一片繁荣，开玩笑没有这样的。当然有人说要破灭，而且我们今天的调控不是经济发展的过程当中自然的调控，而是政府要压抑房价，调控把房价调破了有这样的事情吗？但是不管怎么说放重要性房地产容易出问题，所以2005年开始幼年不断出文件，有人统计过平均每年出五个文件房地产不断调控房地产文件，我们本世纪刚刚老百姓进入市场买房，中国老百姓过去60年当中不准买房不准备买房，突然之间买房了人们不知道房地产什么样子，我们摸着石头过河世界教训敲响了警钟一定世界房地产把握住。再生这样的情况下，我们去年出了一个国八条新国八条对于房地产市场进行了调控现在情况如何大家很关心，那么因为12月没有过去，12月的数字要到明年1月份18号才出来，从现在的维持统计数据表明，房地产的价格已经出现了连续三到四个月的环比下降，不少城市希望已经出现了同比的下降，但是从11月份数字看来，全国房价仍然在正值，没有下到0以下，因为现在国家统计局没有全国性平均房价，平均房价意义不大，对于老百意义不大，各个城市差异很大，大概到11月底全国的平均房价仍然上涨了4%左右，但是这个里面很多不平衡，有的城市已经下滑了，有的地段已经下降20%甚至30%都有了，我估计这种势头还会延续下去，起码明年一季度仍然是下行的这种趋势，在某个时段出现同比的下降，北京市已经实现了年初提出的目标就是稳中有降的目标，许多城市还没有杭州市已经下降了，重庆的城区下降了，北京也下降了，我们在座的中小城市房价还是上升的，这是一点。

第二点，销售量。到11月底全国商品房销售面积同比仍然增长9%，销售额同比增长18%，销售量还在上升，有人看不懂，房子卖不掉怎么上升，我们9月份以前销售还是可以的，九十月份以后销售明显下滑了，出现城市之间的的差异，也出现企业之间的迟疑，前两天问一个大公司的副董事长，他说今年销售同比增长了60%，上市公司排在前十名、二十名销售增长20%30%大有人在，很大因为进入二三线城市，所以销售仍然持续向上的态势，当然有的公司卖不掉房子，出现的就是不同城市表现不同，不同的开发企业情况不同。很有意思的是，我们房地产的投资，从11月份的统计仍然是29%以上的增长，昨天有媒体采访我投资那么大增长，全世界增长24、25%，房地产投资增长28、29%原因之一解决保障房，整个房地产市场数字看来不错，但是实际上下行的趋势非常明显，所以这样的情况下，人们在担心明年会怎么样，房地产市场到底怎么样，我们看到了中央经济规律会议怎么样对房地产定调子，中央经济工作会议对房地产的市场调子大概三段话，一段话叫做坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住宅的建设，扩大有效供应，和促进房地产健康发展这是最关键的话。第二段话抓好保障房的投融资建设运营管理工作，第三句话推进房产税的试点；我最近在研读中央经济工作会议，中国房地产到在2012年到底怎么样走法到底发生什么样的情形，因为中国市场跟政策、宏观经济、货币政策、财政政策以及中央对于房地产定调密切相关，这个当中我们可以从现在的形势还有中央下一步的要求来判断价格的发展。

我在程主席基础上，再对世界的情况在做一个理解，有人说2012年中国面临着外忧内患，外忧还大于内患，外忧就是世界经济下行，欧洲经济下行最长的，有人说最短三年最长可能五到十年，因为欧洲是中国第一大出口目的地，所以他们经济下行对于中国未来出口可能造成影响，就是2012年经济发展过程当中，出口对于中国经济的贡献可能不是正是负的，所以中央提出来明年进一步扩大内需稳定外需，内需扩大外需要稳定，当然能不能稳定得住，这是一点。国际形势对于中国的影响还是这样的，我想主要是这样一个调子，国内的形势也发生了一个有意思的变化，这些情况都对中国形势有一个影响，所以，这样的情况下面，中央提出了稳中求进，更有意思的是，中央经济开始之前，非常关注我们胡锦涛总书记在G20会议上讲话，当我们大家都在说通货膨胀主基调的的时候胡锦涛总书记对外讲话，讲到三个增长，当前世界经济面临衰退，我们要强劲增长、可持续增长和稳定增长，而且他认为耽误之急强劲增长，只有强劲增长才能实现可持续增长的，当前经济复苏压到一切的，不平衡的增长比平衡的衰退好，我一看中央的调子变了，所以刚才程路主席讲的，中央调子稳增长抑物价调结构稳增长放在前面，所以明年的基调根据刚才国际国内形势判断我们基调已经悄悄的变化了，稳增长。刚才说的稳增长过程当中，房地产这样一个重要的产业第一内需要不要增长，我想回答应该肯定的，由此我们不应该对房地产明年发展太悲观，我是这样下结论的，当然明年房地产会不会很好恐怕不能太乐观，很可能不好不坏这是我首先对于房地产的判断，这是一个前提，前提下我讲三点。

第一点：十二五楼市环境，我们十二五中央提出来科学发展主题转变方式主调，房地产面临什么样的形势呢？我归纳了三个两，第一个就是“两化”，工业化城镇化，中国十二五期间仍然是工业化、城镇化快速发展时期，工业化用我个人的归纳就是工业化中国制造有成效了，我们的转型工业化当中讲究效果的这恐怕当务之急，城镇化快速发展要求质量，我们通常说中国为什么还有强劲的发展动力，我们正处在工业化、城镇化发展过程当中，通过工业化流水线制造业可以投资角度拉动内需，我们现在问题处在哪里呢？国有企业投资更多一点，民营企业投资恐怕少一点，国有企业天生的这种效率民营企业应该承认世界各国正实了，工业化投资角度拉动内需，城镇化需求角度拉动内需，全世界产能过剩找不到市场，需求在哪里中国很大的的需求，通过工业化拉动需求，通过城镇化拉动消费需求，城镇化消费需求怎么样拉动呢？因为农民进程是城市化进程，农民进城收入提高一个城市居民的销售三倍，他消费可能也是三倍这个消费水平提高了，另外最大一个过程当中扩张城市，城市建设房地产发展都是需求，都是消费需求，但是我们的城市化，我们发现权世界的城市化友好的城市化，有差的城市化，以我的观察来看，好的城市化应该是紧凑的绿色。我们中国的城市不能像美国那样，应该像欧洲城市化学习，而且现在讲绿色、环保、节能的，中国城市化有许多值得探讨的，讲一个大城市的拥堵和污染，最近美国大使馆检测空气质量还有中国自己检测空气质量，人家用PM2.5，我们用PM10，人家一测有问题，我归纳一下中国堵车的情景，各有各的样，这样城市化不是我们要求的，所以城市化过程当中如何即要扩大城市我们还得快速发展，我们一年一千多万的农民进程，如何把城市化搞好，即看到了房地产对于未来房地产发展的空间，大家看到我们房地产空间还是很大的，因为城市化当中，一个现有的居民不断改善住房条件，因为人们对于住房的需求无止境，我们城市化率现在50%，未来我们城镇化超过90%，需要多少房子啊。另外我们现在需要50%是农民供需力，农民供需远远超过不了人均30平方米的水平，他们不断改善住房条件增加新的需求，我在想为什么中国英文名字叫做CHINA，就是拆房子，我们未来增长多少房都是增加房地产，中国未来还有很大的发展空间，请大家相信2012年中国房地产绝对不是中国房地产的2012。我们搞房地产人要看到问题，要看到未来发展方向。

第二点，“两调”，十二五期间房地产两调不断，第一调整经济结构，第二调控房地产市场，这个调整经济结构，刚才已经说了，中央强调的要进一步扩大内需稳定外需，实际上经历更多的的启动内需，让中国老百姓更多的钱消费包括买房，三个月钱我接待了一个索罗斯的一个高管，高管英国飞过来的，他要了解中国的房地产，他问几个问题，其实他对中国房地产了解不少，讲一些问题他有知道，后来问一个说中国为什么调控房地产想达到什么目的？一些流动资金到哪里，哪里涨价。所以我再想，这个结构调整当中这个房地产内需怎么样看的问题，房地产一片的他是一个很重要的，国民经济地位大家都想买好房子，房地产对于中国经济发展起那么大的作用，我看来中国十年发展离不开两件大事。第一中国2001加入了WTO，那天碰到了龙永图先生他是首席代表，你看今年十年了，如果没有WTO中国不能获得两种市场，WTO了不起。第二最大的成功改革是房地产的改革，医疗改革、教育改革现在看有问题，房地产改革有人在骂，但是再骂成就没有办法否定的，房地产改革使中国老百姓掏钱买房，掏钱买房就是出来消费拉动了我们整个产业链，建筑、建材、装饰、设计、钢材、水泥、家具、家电，几十个行业发展，没有住房改革靠什么启动内需，现在反过头来我们进一步调控结构启动内需，我们认为无论调控房地产还有产业升级这个是调整结构我不展开说了。第二，调控房地产市场，调控房地产市场到底拿出什么目的呢？老百姓说房价要下降国家的坚定政策我们等着降乐观我们在买。有意思新华社发通告没有这句话，就是房价合理回归，没有下降的的意思，没有通过新华社怎么擅自发了，很有意思前不久我们李克强总理专门接受凤凰网的采访，采访当中李克强说控制房价过快上涨，中央的文件始终强调房价稳定下降，现在中央工作会议明确提出市场调控不动摇，坚持调控不动摇，另外促进房价的合理回归，在我理解中央的政策实际上达到三个稳定，稳定房价、稳定民心、稳定发展。大家看到我们整个的调控是两个方面，一个方面是保障房的建设。第二个方面商品房市场的价格，两个目的同时进行。那么保障房的建设，在去年和今年的两会上提出来扩大保障房的规模，这次中央经济工作会议把扩大规模变成了抓好保障房的投融资建设管理运营，大家知道10月27号全国人大开一个会议，专门询问国务院有关部门关于保障房问题提很尖锐的问题，大家感到保障房从资金的问题融资问题，分配也是一个问题，质量也是一个问题，后来住建部表态我们实事求是进行保障房的发展速度的调整，所以今年住建部已经说了，明年保障房700万套，原来是明年一千万套现在700万套，所以抓好投融资管理。大家知道中央经济工作一劳永逸定调了，这个不能动摇，第二个不能动摇对于房地产调控不能动摇，目的是为了两个促进，第一促进房价合理合规。第二，促进房地产市场健康发展，中央经济工作会议正是的话你再看一下，我想两者之间有矛盾的，或者是统一的，即要促进房价合理回归，又要促进房地产市场的健康发展，寻找一个平衡点，如果有的人那样房价下跌50%才能怎么样？那么这是不是房地产市场健康发展，如果房地产市场老是一个劲往上涨是不是健康发展啊？其实看到了今年房地产市场已经朝着健康发展回归道路走了，我是认为今年调控这么做应该说效果明显，因为刚才说了房价今年从十月份的时候涨幅4%，到了今年年底可能还是正涨2%、3%了不起了，但是加上CPI的因素房价实际上下跌的，房价下跌我们老百姓收入扣除CPI可能8%、10%增长，收入涨、房价跌这是不是房价合理回归，因为衡量泡沫大小就是收入和物价上涨的关系，我们为什么说房地产有泡沫，由于房价涨比收入快，我个人观点房地产市场有泡沫的，中国房地产市场的确存在泡沫。第二句话泡沫的各地表现不一样，有些地方有泡沫有些地方基本上没有泡沫，我们城市差异很大，西部地区城市基本上没有泡沫，刚才说杭州、北京、上海、温州这样一些地方有泡沫而且一些泡沫不消，在泡沫面前怎么办？第一控制泡沫进一步吹大，吹打以后破灭这是最危险的，没有泡沫的地方我们防止泡沫扩散这就是我们调控的目的，如何应对泡沫呢？一个就是刺退泡沫，刺破泡沫之后房价下降五十、八十，这种下降叫做硬着陆，还有一种看法是软着陆，比如说刚才我说的，我们收入增长房价涨幅比收入慢，甚至房价客观实践已经下跌了，这样的着陆是软着陆，我想我们在座的各位包括我们中央领导喜欢什么着陆，当然是软着陆，软着陆当然就是一种柔性和回归，我们看到下一代领导人习近平一次会议上讲，中国经济不能不可能实现硬着陆，中国经济软着陆房地产应该软着陆这是我的判断，当然关于房价的合理回归，合理的价位这个大家讨论了，但是谁也没有什么合理价位，现在看来我们的理解根本没有合理价位，大家在座各位你们说合理价位多少，能统一吗？统一不了，为什么我们现在各个城市的价位收入不一样，价位不一样，老百姓收入不一样价位不一样上海的一个收入和西部地区房价一样不可能。第二，更主要的一点我们现在房价收入差距太大了，不同的收入家庭都有不同的对应价位，我举一个例子，我们各位男士夏天穿体恤衫，在座的老板穿体恤衫国际品牌一千块钱一件，农民工十块钱一件体恤衫，请问体恤衫合理价位多少？这个价格合理的，因为不同的收入家庭买到不同的体恤衫。我们房地产市场现在定商品房合理价位，商品房合理价位，我们现在为什么价格不合理，中低收入家庭买不到租部分到跟收入匹配的房子所以价格不合理，由此得出一个结论，我们供应的体系完备的，不同家庭买得到收得到，北京的房子二三十万块钱一平米，有人钱他认为合理的，我们低收入家庭一平方米一块钱的房租，这个4也是合理的，现在没有人解释，我的解释对不对大家认帐不认帐，我们调控目标是什么？到底什么样的目的。我看来很清楚，保障房的解决，新建保障房主要解决我们住有所居的问题，人人有房住，哪些人没有放住呢？他们只有靠保障房，老百姓说买不起买不起怎么办呢？买不起租，买得起保障房这个才能解决买不起的问题，想降商品房降一半，降20%大多数买得起恐怕做梦，为什么控制房价呢？控制房价更多人买得起房子。市场经济有的时候多了，有的时候少了，热的时候多了多了，咱们要降温，冷的时候启动加温，房地产第一内需肯定围绕着市场经济的波动波动，而且首当其冲的房地产也是中国宏观经济当中一个棋子，宏观经济让你往前冲你就冲，让你往后退就退，房地产宏观经济服务的，这一点非常清楚，98年朱镕基来了，朱镕基总理启动了住房制度改革的方案设计，我是主要起草人之一，朱镕基观点很清晰，我现在启动第一目标就是救助中国经济。第二才是改革，果然房地产拉动起来，08年全世界金融危机海啸来了，温家宝总理说出口要快和重，不少的跑道房地产业，房地产经济放松各行各业好过日子了，反过来经济过热首当其冲房地产，房地产贷款收紧，房地产土地政策收紧，我们有一个思想准备，房地产和宏观经济一样，而且中国政府这个闲不住的手对房地产调控不会放松的，所以各位要有思想准备，经济垄断房地产调控不断降低。

如果各位有钱的话，以后时间是买地最好时间，地价上不去，因为讲了一句话叫做加快商品住房住宅的建设，加快建设要供应土地扩大内需，这个话有一点矛盾，现在不是加快的问题，是卖步调的问题，中央为了拉动经济增长，我们整个其他固定资产投资放慢了，我们明年经济增长8.1以上，土地出让金今年比去年减少30%，有的市场跟我说，明年的我们我们基本建设能不上的就不上，因为没有钱。我们土地出让金中央已经规定地方政府怎么样分配，土地出让金当中净收入10%用于保障房，10%用于建设，10%用于水利建设，15%用与农业建设，45%前已经有用处了，土地出让金减少了，10%的的份额也减少了，因为现在土地财政这个机制这个体制一时改变不了，没有听说中央下决心改变土地财政，地方还得靠土地财政，土地财政就是卖地了，不卖地怎么样过日子，房地产市场不买地日子怎么样过，这个事情联在一起，所以我对明年不太乐观的，就是地方政府明紧暗松我理解的。中央对于房地产调控，他又要使房地产保持健康发展，执行力度上，紧和松有差异的，所以房地产一定健康发展，所以这个时候大家拿地，只要有钱资金不紧张，我老说中央调控反周期，老百姓买房反周期，开发商买地反周期，大家不买房肯定买房子时候是好的，大家抢这个价格要下降了，这是基本的判断，时间关系不能展开说了。

第三点：就是两型，两型社会是资源节约型和环境友好型，房地产跟两型什么关系啊？关系重大，房地产第一产业、第一内需，房地产盖房子过程当中使用房子能耗占到全社会总能耗40%以上，我们这个行业节能减排了，我们节能减排指标可以达到，我们行业不节能减排，整个国家节能减排下不去了，第二中国对于世界负责，中国气候大会，中国现在是世界最大的房地产王国，我们盖的房子多什么程度，全世界新建房子一半在中国，大家到国外参观那里有塔吊，中国现在到底各处还在盖，我们盖那么多房子盖什么样的房子啊？影响了我们国家的两型，十二五期间这个方面任务很坚决，我们两化、两调、两型过程当中我们怎么办这是我们的背景，这样情况下，给提出了问题就是一产业和市场的转型，我们中国房地产产业市场正在转型，第一个转型就是目标任务的转型，房地产中国房地产发展过去目标比较单一的就是说发展房地产主要目标主要任务就是为了经济增长支柱产业，现在我们的主要任务是三个方面的，第一各任务恐怕民生任务，重民生房地产发展跟民生联系在一起。第二，我们现在健康发展目标挤泡沫，如果经过我们两三年的努力房价不涨了，稳定下来了，收入在涨等于挤压泡沫。第三，促绿色房地产的任务目标转型市场形态的转型，中国房地产市场过去为什么房价涨那么快，我曾经讲过一个缎子，缎子说明什么呢？说明了就是石油涨价和地震有关，有缎子说2008年全世界油价涨的很快，因为汶川大地震，这是市场经济规律，我们的市场为什么涨价快？供不应求，现在由于遏制了需求，特别是今年以来我们现实限贷限购政策没有多大变化，但是货币收紧了购房贷款贷不到了，导致了供应量增加需求量减少所以我们市场正在发生变形，从卖房市场变成买房市场了，各位一定要理解这样的市场变化，中国房地产真正健康的市场应该买房市场，现在有条件是买房市场，买房市场竞争会加剧，大家都有承包权压低承包费用。第二，被兼并被合并的企业今年翻倍的增加，大企业存活很好，小企业没有品牌没有竞争力企业活不下去了，第三利润摊薄，房价利润不变，我们的人工成本大幅度上升等等，我们的例如在降，我们估计到我们的市场的变化，我们开发商要接受这个市场的变化。最近我讲一句话叫做，我们要告别黄金时代，我们中国房地产要告别过去的十年黄金时代，但是未来也会有一个好的时代，那个时候进入买房市场竞争加剧。第三，市场布局也在变化，大城市向中小城市拓展，沿海往内地拓展，所以我们程路主席中西部发展，中西部未来肯定很好的，今年已经看得到了，东部地区投资消费下降，中西部地区在增长，大城市的市场恐怕现在竞争很激烈，中小市场相对好一点，刚才说的恒大销售额长那么快，因为早早进入二三线城市这个市场的变化。 这个情况下面我们企业如何创新、我们产品如何创新？

产品创新是低碳绿色成品化，我们建的房子基本要求精装修成品房，这是一个方向，精耕细作差异化，我们的目标客户是各式各样的，我们产品应该经精耕细作好好定位一下，无论住宅产品还是商业地产产品都要精细化、差别化。第三品种业态多样化，今天商业地产来了很多的朋友，我把2011年房地产归纳为两上两下，保障房大赶快上，商业地产蜂拥而上，两下土地市场下去了，房屋市场下行这是2011年两上两下。由此看出，房地产的业态多元化，商业地产老年地产、旅游地产、文化地产、等等风起云涌，特别是商业地产受到了开发商的亲睐，因为商业地产不限购，商业地产的确很大的发展空间，我们城镇化的过程，我们看到每年房地产的比例当中，住宅的竣工面积大概占到80%、82%，其余18%到20%是商业地产，投资三分之二住宅地产三分之一商业地产，随着人口的增长城市的扩大商业地产很大的发展空间这是毫无疑义的，但是请各位注意商业地产不少地方的城市已经是超负荷了，已经是人均商业面积已经超过发达过程的水平了，一定注意竞争会加剧，因为人们的购买力有限的，不断的扩张下调太多了，商业地产面临很大的竞争压力。第二，商业地产不那么好搞的，各位搞商业地产同学知道，我正在想如果搞住宅地产游泳池里面游泳，商业地产江海里面游泳，会游过瘾不会游会被淹没，大家知道王健林最好的地块最低价格，最快速度六个月开盘，18个月开业，他的楼盘排队买他的盘子，他不知道王健林背后的故事，他刚开始搞十个商贸其中有四个制成功的，今天的成功是失败的祭奠，保隆也是商业地产的佼佼者，所以我们新进入商业地产的朋友一定认真思考好好的借鉴他们的经验，一定坚持先商业后地产，把商业业态招商想好了再好，不要一上来按照住宅地产样子图纸盖出来，盖出来之后没有招商，我们看到不少楼盘盖了以后招不了商，因为规划设计不符合商家的要求，你的业态没有调查，定位没有定清楚，当然现在文化地产也在兴起，咱们文化大发展大繁荣，过去文化大革命，现在文化大发展大繁荣，听说一个国有企业，已经跟一百多个县城商量好的，我们搞商业地产、文化地产。还有一个产业大家注意一下健康产业，未来健康产业将是中国内需的最大产业，护理健康老年地产结合起来，如果把护理健康内涵加进去，甚至在我们综合体的设施，中国人越来越讲究健康了，这个方面市场大怎么样开拓，我现在搞一个课题老年住房市场化的课题，老年住房规划设计怎么样搞？还有一个服务产品、配套产品怎么样做，我们像日本、美国学习，这样情况下我们内需靠什么拉动，靠这些产业拉动，这些产业后面跟房地产密切相关的。

第二个创新融资创新，增资扩股、发债合作尖兵并购贷款等等都是房地产，当然现在发展最快的是房地产投资基金，现在有国内国外的基金，现在看到一般企业引进国外资金比较困难，公募资金国内没有发展起来，主要私募比较多，现在私募基金发展比较快，现在民间融资应该说私募基金合理合法的，所以这个方面大家可以创造更多的条件，现在也在建立这个平台，如果各位有兴趣咱们以后探讨如何私募基金方面发展。

最后一点讲一下管理创新，通过管理创新提高性价比推荐我们产业发展，管理创新文章很多，有一个就是产业链的整合，现在我们看到房地产和建材、建筑业设计物品行业都在搭建产业链，建立合作联盟，通过这个东西来降低成本保证质量，凡是上市公司那些、万科、恒大中海等等他们都有战略合作伙伴，我们好的施工企业、设计单位和他们联合起来，这样一方面对于我们旗下就是好的，另外一个方面也对中国房地产市场建筑建材市场创造条件这可能我们下一步管理创新的内容，最后我用一个小故事结束我今天的演讲，调控依然继续，但是企业如果还是依旧，对不起你的旧船票登不上新的客船，如何适应这个变化呢？产品方面企业两大战略可以选择，一个较低成本并购增加竞争力。第二，通过差异化的战略，差异化战略就是跟别人不同的，人家看上我的东西喜欢我这样才能获得市场的胜算，讲差异化战略，我们房地产首先要把品质搞好，品质搞好之后差异化才能成功，否则怎么做也不行。谢谢大家！

2011商业地产开发、运营管理与规划设计国际峰会

时间：2011年12月27日下午

地点：海南博鳌金海岸温泉大酒店

【主持人】：今天下午的商业地产分论论坛就由我来为了大家主持。今天上午聆听的极为专家和领导的银演讲之后，对大家来说收获挺大。商业地产近两年来发展非常迅速。9月份关于的商业地产的国际其他论坛。现在进入正题，介绍下午的出席的嘉宾：首先是冯仕勋先生，接着是来自英国的查普门执行董事华镭先生，佳阳商业地产的投资运营管理的有限公司梁晶晶女士。另外，我们介绍一下企业代表，出席我们分论坛的企业代表的大公司比较多，感谢各位的光临。

本次商业地产分论坛，分别从商业地产建筑设计商品配置的模式创新，商业地产的信息化管理，还有后期的运营管理展开研讨。近几年来，随着 我国城市化住宅市场成为焦点，在前期策划招商运营都有着的不同的发展因素和特点，整合国内外资源广泛采纳的一些建议，希望通过的此次会议的提供一些经验。为我国商业地产提供帮助，希望大家在本次的会议的能够有所收获。在正式演讲之前，珠江嘉宾的留出十分钟的时间提问。下面进入的演讲环节。

【冯仕勋】：尊敬的领导，希望我的语言不会另你们的打瞌睡。我的大学文凭不知道怎么拿的，老师说不用它的语言就不会合格。他不让他写博士论文所以我的不要。

我的工作经验，从我上了说的不好听，我9年就离开的公司。我是第一个总经理，96年到上海的金茂大厦。回到深圳和品牌这座楼联合我到北京中关村，我没有觉得的沉闷，在这个行业我是不想再改行了。1996年的7月份的我们才把海口天和城市，十多年过去了，这个不是所以你看商业地产为什么很多人追捧，已经成为20%的地产。这些大家都可以看到。我今天的课题是怎么去招商，怎么去营运？我们现在很多商业系统很乱，攻击政府都很多。我们怎么回到的基本点呢？现在的言论很自由，今天大家的来到的海口不要空手而归，我们在香港的经济公司，是从美国的ICAC，这个里面的商学院，不低于美国的哈弗，他在美国商业的都看的。为什么我们购买呢？因为他现在都版本都没有翻译出来。他们这种的除了很多的顾问，我们应该从它的心理学，对于的谈判技巧，对于商业怎么经商，就是你有IQ，有EQ是不行的。他也也有艺术的也有关键时刻，我们到酒店的房间，首先看到是床漂亮吗，卫生干净吗，如果洗手间很肮脏，那么就不会来了。过去没有ESHOPPING。你看南京的经营，他们都在不停不得改变，为什么我但是现在个性化的服务，他就对于未来的管理，心态应该很清楚。第二个是怎么去读懂顾客。当年我跟他们的谈判，给华东华北，他们现在国际联合的怎么是派你的商业计划的，是我有春节活动，我也有有父亲节，母亲节，儿童节。怎么派下去，帮我们排下去的，没有活动我们就完了。以前我们运筹经营，资源丰富，为什么不可以。这是我们以前的学习的管理理念。这里我们有一个的USP。你的顾客是有很好的好处，他要真诚，如果不真诚他就不会来。我们有空调有灯光有很好的配套卫生间，听到我们怎么去创意？不创意我们就等着的死亡。消费者是一个没有的钟情度的。我的朋友把我的抛弃了。肯定对你有很多的意见，我们要去这种都是对社会把他们的追求，他是一个章程。肯定没有罗曼蒂克的。还有一个消费，他不是的包，美国的另外，它的鞋子的一千菲律宾的夫人不是有1000多双鞋子吗？但是还不如他，他有3000多双。没有计划生育的生7个8个，男性只有3万快。我们现在有经济独立的，为什么要听男人的话，放在自己的办公附近。另外我们有一个从计划到执行到检查，到应变行动。我们的安全食品奶粉，地沟油。另外我从消消费者，从这个人到引起它的注意，它的兴趣，迎合它的的愿望。这就能卖出去的。营运经理，不是五块钱吗？他知道他有租金有成本的。所以看跟他怎么谈。

我们从4个P与4个C，很多人说我们中国人不懂得定价，但是到现在的还是很好的，在在第一个公司的管理费。90年代另外的增加了2个P，看得到末得到的创意。有节奏、有计划，还有热情，没有热情就不可能发展好的，还有个性化服务。我们是消费者我们是受害人啊，在中国买奶粉，这是很悲哀的。但是有反思一下。还有4个C就是，顾客的价值，成本，便利和沟通。我们有一个便利，我们停车方便吗？不要去搞卫生，很多人都是犯了很低级的错误。所以我们要明白我们的对手是随时可以的打败你的，消费者是没有钟情度，如果你让他们不满意的，他们很快就会抛弃你的。我们有一个顾客行动目标，我们要看什么行动，我们要知道自己的产品，我们还推销什么，你的商店有没有返还工资，你有没有的汇报，我的管理费怎么收。没有这个数据我们什么都不听。

另外FABE标准。没有基础的锻炼，我们里我们的楼有什么货架是多少？我里这里的营业，我给你半年的我第一年不收你房子租金，管理费我大八折好吗？他租7000多平方米，洗手间我们给他洗手间插手之，有板有眼的，不是乱打八折的。因为我要到商业做推广，要大一个算盘，他说要你的多一点，是你酒窝我的时候。不要说什么的特性，还有什么优点，你的产品能给顾客的带来的好处，又有点的所引发，当顾客使用产品时所感到到的利益和好处。我们把不动产嘉乐附加值了。还有一个E，这个是案例，是证据。有一个外国朋友，去采访城市，看你们的消费者行为是怎么样？我们就要考系统的管理。

卡耐基名录，首先你要懂得推销产品，你就要懂得的推销自己。你出来就要有仪容衣帽，站有站样，坐有坐样。还有一个你要懂得的人心。还有你对德国的有信心了，就用永乐一个可观的财富。信心就是你最大的财富。你要讲同理心，你欢歌的位置怎么思考，你还要说我来晚了。我这边不做，夺就压做正派点的，还是要娱乐餐饮。把好的一点的提升一个数字。

定位之夫：阿尔里斯和杰克特劳特，这两个人是第一个提高的定位的。我后来的问董事局每个星期都搞的活动，要他们的赞助的T恤送到的消费者手上。为什么我们舆论的背景音乐，因为人是要怀旧的。美国人7年前到商场的购物中心，是77分钟，8年过去了，现在是88分钟。中国一个星期都不去商业中心一次，还有看你这个的场地好玩吗？平时小孩上课的都不来了。我们说是环境研究对手是谁？它的价值？我们代理同一牌子，不要再海口开一家，你注定是失败的。强化依据，寻求可靠的证明。，整合各类的资源，强化媒体传播、将定位的植入顾客的心智。这个世界上没有的免费的午餐，还有有一个活动，大家都有一个互动。

还有其他的手段。没有招商，没有管理费是注定失败的。第一年的推广费。大家对招商问题没有的问题就走到营运上把。过去作为的经营的一个重要的东西。零售中心第二看你的的洗手间卫生吗？这是营运的重中之重。JERDE曾经提出：零售中心必须建立在准确的市场研究、合适的租户组合，优秀的设计等稳固基础上，主题、主题、定位、租售好、选址恰当、优化设计等是筹建期的重点。

另一个是神秘的顾客力量。很多大的公司，许多的管理经营还是优缺点的。刚才提过的餐饮，很多的运营都是很肮脏的。但是我们做神秘顾客的，他们的缺点在哪里，某某女士，你的管理太差了，如果我租给你我们就害了消费者的健康。没办法，不租给他们的，因为更好的餐饮会来个。我们一定不会乱租的。好的的西装点，旁边租个火锅店，这是不可以的。你是星巴克就可以，因为是茶饮是香的。在他们的能力再上一层楼，我们还说个的中央管理系统，这些顾客的资料全部的放在我们的系统里面。我们对于前景的探索，每个租户是留退换店址？

这个是我们我在香港大学管理方面最基本的了。领导人的成功关键：计划、组织能力、招聘员工、授权分工、监督、评估和汇报。很多公司接班人苹果的乔布斯后来才发明苹果的。但比对原理，上梁不正下梁歪。

最推崇的工作方法GROW，目标、现实、其他方案、意志力。毛泽东选干部选得很好，一种是有准备的人，一种是没有的准备的人。你做工程师，做推广人员。现在我的公司都是这种员工，根据这个企业一百个员工里面，只有20个是勤奋的，这20一个里面只有3个是精英，不是为自己，他说两句，我跑了的不干了研究生，我妈妈较我大大学生，我现在的在大学讲课，冯先生，我还是当总监还是当经理，所以你说清华大学的学生还打死人了，我尊重你的人格，而不是尊重了你在哪里读书。要留有余地，要有AB计划，美国在朝鲜及越南的战争可见一斑。国民党和共产党看谁的的资源丰富，最后还是的共产党推倒台湾去了。不是说谁的资源多就能赢了。

管理失败的新定义，设计不当，人流，车流动线不明，灯光太简单。浪费机会，犹豫不决、决而不行。辜负信任、道德操守有问题。意志不坚，乱打乱撞。主次不分，业态布局混乱。不懂放弃，引进不好租户、卖假货劣货。缺乏尊重，失信于租户、员工、消费者。

麦肯锡的7个S模式，3个硬S，架构，规章制度、流程，战略。另外4个软S，员工、技能、超级目标、共享愿景。还有一个路线图，在营运里面，就是股东的价值是最高的。万圆我们的运营招商放在中间的营运里面，还有技术部，还有推广部，这个是人事资源。一个是技术资源。对于我我们的基本是公司的企业文化。我们要有领导力，领导要有魅力，懒洋洋的傻乎乎的，没有人愿意的屈服于你。还有一个企业文化，怎么经营下去，我的无服务里面，顾客错了他还是的第一，顾客是出来的不是说出来的。上班是很高兴的事情为什么那么难。一个人的微笑值多少钱呢？一个人微笑值很多钱。迅速，在服务中以迅速的动作表现服务员的活力。还有一个灵巧，以灵活的桥的工作的台湾来获得的顾客的信赖，以优美、灵巧的动作的拿递货品、包装货品。

我们有7个基本的行为：全面深入的了解企业和员工；实事求是；设定的明确的木并排出的优先顺序；持续跟进、直至达成目标；赏罚分明；重奖业绩的优秀人员；通过的教练辅导的提高下属能力；了解自己，展现出员工、决断、务实的性格特征。

营运实施的流程：在战略的和人员之间的建立联系，如何制定一份预算报告，各项业务同步的协调至关重要；合理的假设设计基于现实、可实现目标；制定运营实施计划；权衡取舍的艺术；运营的实施流程产生的主要成果；评估的会议后的持续跟进和随机应变。

这里有16项卓越的领导者树脂已关键行为独照。个人能力：诚信正直，专业技能，问题分析与解决，创新，发展自我。关注结果：结果导向：结果导向，设立挑战性目标，积极主动。人迹技能：有效沟通，激励他人，建立关系，发展他人，团队合作，战略思维，驱动变革，外部视野。

这个是商学院里面提出怎么去提升自己的领导力的经验度。高绩效组织了解坚持正确道路的最佳途径，领导力，组织设计，人员，变革管理，文化和敬业度。昨天看电视毛泽东很会听音乐的，这是真的。

谁在线上？制定针对的目标消费者的社交战略。

零售就是细节，小细节，大学问；细节处见修养，细微处见功夫；商场氛围布置重要元素：灯光，导视系统，卫生配套，天地墙，推广活动，背景音乐。很多人从飞机场过来，很多出租车司机把你出卖了。我们在很多的客服部，拿到的身份证就20块钱，为什么不送给人家呢？你还要押金和身份证，人家出租车那一把手套，帮人家提中一点的东西，你这一按的都不懂得做的还提高什么商业地产呢？

柳井正的10条忠告：经营者要有直率的性格，行动果断；经营者要重视最终的结果；经营者对于的自己的工作应该比谁都热心；经营者不能拘泥于常识，要灵活多变的应对各种情况；经营者要想大家的阐明公司的方针政策，并且贯彻执行；经营者便鬼也好成佛也好，都应该的有彻底的锻炼的部下的勇气；经营者的要明示对未来的期许，把握将来；经营者要全面评估风险，果敢的挑战；经营者不能变成苍蝇拍，要努力的的去解决的最本质的问题；经营者不要仰望理想，直面现实。

零售视觉全过程。零售视觉：品牌眼里的世界。，零售使命：机遇零售视觉的全球使命。零售雄心：希望品牌的为顾客所接受。零售竞争领域：品牌的展示。零售价值：吸引顾客消费的真正原因。零售品牌理念：与顾客的沟通的桥梁—BRI。

我们今天提醒我们要稳中求进。我们稳中求进不是稳重不进。“三稳”和“三进”。

一些开笔上用开发住住的思路快法商业地产，不作市场调演，没有功能定位，就仓促开建，导致的经营失利。有的建成后匆匆分散出售讨嫌，各个投资上钩后出租一，各经营商各自为战。有的建成后建建筑设计不符合的商业业态的要求。少数知名品牌被重复引进，商场经营的品类的也大同小异，经营严重的同质化，对消费者缺乏吸引力。

商业地产与住宅开发要求的差异：对资金实力的要求，对准也人才的要求，对午夜管理的要求，商业地产成功的标志，商业地产项目选址定位目标。

商业地产或许不再是避风港。发改为专家意见：不能放松房地产调控，调控不会引发的系统性的金融风险，建议的制定房地产稳定的健康发展长效机制。所以我们不要把房产高低那么多情绪。

各大房企的最新动态，对未来的趋势的个人观点与意见。我们要有体现的感觉的有开心的心情的想象力。多谢大家的提问。商业地产是一个比较受欢迎的题目。

【企业代表】：冯秘书长是有实战履历的。这个商业确实做的不错，在外相城的就想知道在找国际大品牌的时候，面临的时代的竞争，另外的因为靠近香港，在这种方式下的我们是如何的吸引这些的商业品牌的呢？

【冯仕勋】：做好自己的，注重干净，我们把一些不好的东西都过了。以前是意大利的冰淇淋店面，后来才做的我们的溜冰场。

【企业代表】：你好，今天听你的介绍感触还是很多，我想了解大量的开发商的其实是从房地产转型过去的，不得不去做商业地产，您从事这么多年的商业地产的开发商，如何怎么成功转型的？就是说，商业地产我做好之后的还去养他，哪个是对于的从房产转型为商业地产的重点？

【冯仕勋】：商业地产是一个大的投资，所以这种是大买买，商业地产不是每个人都能做，要不怕苦，要坚持。就是要努力。

【主持人】：最后我们在谢谢冯会长的演讲。接下来是华镭先生，大家掌声欢迎！

【华镭】：各位大家好，非常感谢商业地产给我这个机会，让我们一起分享成功的经验。除了这些商业理念的运用和设计我们在哪个环节上兢兢业业的注重细节把你们好的概念，落实到你们的细节中。这就是我们建筑师主要达到的。一个就是做商业地产的要计划性。我们要计划型，才能保证我们的商业地产的成功。英国的客户开会，中国的客户就问了一个问题，你们购物中心你们的租户达到了百分之几。我们刚开业，就全租出去了。开业的时候就成功地把他们收买了，这是最重要的。这是我们坚持努力的落实在每一个环节上的细节。假如你细节做不到位的。我们相信在明天的讲座里头，有其他的建筑师，商业地产这追组合，我想我可能的更愿意去说了你的实际操作的经验对我们的每个人来说都是非常重要的。

今天总的来说，就是这些东西，一个是介绍一一下泰勒公司，另一个是关于房地产发展和遇到的问题。每一个阶段要解决的问题。查普门泰勒是两个人的姓组在一起。在商业地产的设计上是从80年代开始的，购物中心从美国的郊外演变过来的。当时在英国新建了8个大型的购物中心，一定要集中精力在商业地产的设计上，是从80年代开始积累了很多的经验，上海不是最后的一个成立的，但是是倒数第二个成立的。我们公司在上海分公司的是成长最快的，在金融危机里面是唯一个正面增长的公司。我们现在在华的完全项目是100万平米，，在建项目150万平米，设计项目220万平米。这些都是公司最近完成的一些作品。

商业设计不只是购物中心，我们公司的主要设计是总体规划，我们的总体规划不是传统概念上的总体规划，也包括的一些商业叶带的最组合，商业运作的角度进行的总体规划设计，另外一个是综合题。现在在国内也是的最流行的。商业够一种新是我们的核心的服务项目。在城市综合体里面，就是说现在欧洲的发展把交通枢纽拓展到我们的商业领域里面，国内的一块单独的服务项目，在国外我们不叫做，建筑设计而是零售设置，这是零售设计。老的购物中心的改造，这样的项目在国内的是比较多的。这是我们涉及的到的一些领域。中国的商业建筑的发展和现状：新的建设的高潮的出现使事业建筑的有的量的飞跃；但是量的飞跃一定要注重的质的控制，怎么控制的量的数量是下一个竞争的中所注重的一个挑战。第二是规模越来越大，扎堆高端市场。所以有的项目是到了500万，100万的项目，招商的运营是非常的困难，这也是的我们存在的问题，我们的客户兜都说要做顶级的，我们一定要在策划的时候认准自己的地点，不见得做中端的不赚钱。第三，城市综合体的流行。所以这种综合题是一个好的发展，各个的功能各个的不同的性能的建筑都相互支持，无论是在大的环境还是小的环境都能形成一个良性的组合。第四，更多的开发商的介入商业建筑的开发。希望大家重视开发商也的发展。进入商业里面的必须注意的问题。第五，从政府角度也应该给我们的开发商经济和规划上的给予引导。每年不断有税收，但是政府的规划上从经济角度考虑给我们开发商一些机会，有一个客户拿到300万的消费地，都把他变成的商业这样不是很负责任的。从正常的进行的一个政治的引导，一个量的估算和控制。所以今后的发展应该重视了商业的开发的专业性，策划，金融，设计。开发的区别我们在策划上是不一样的，但是终究还是地产，金融是彻底地不一样。另外一个是，商应重视商业在想其他的建筑结合与渗透，体育，交通等，开拓更广泛的领域，良性竞争。

欧洲商业建筑的发展方向，大型室内购物中心逐渐消失，其他都是城市时钟中心再次开发的房地产开发项目，或者是组合的或者是老的接到变成的一些更活力的项目，节能环保的成为购物中心的必然趋势，个性化专业化力求与网络的垢污抗衡，还有一个体验体验购物成为的抗衡网络购物的主要手段，商业在想其他的相结合。

这是我们公司在十年年设计的项目。这个广场把啊老的接到的和老的百货购物结合在一起，在英国法国，都是非常流行，非常多的。中国的气候往往不适合，做这种的没有的空调的街道不是很适合，英国的气候夏天不热，大冬天不冷，在中央广场的家了一个直径很多的采光棚，你这儿没有空调的设备，没有全封闭的环境普通街道是不能做空调的。但是这个能遮风避雨，这是一个舒适的购物中心。这是我们在09年的时候拿到最佳的购物中心的奖励。每个接到的都是直通到的购物中心的购物广场，商业中心里面，把街道，还有他的标准的，进行改造，都是原来的一个市场。露天的市场，现在把他变成一个购物中心，这些装饰都是的维多利亚的时候装饰都很漂亮。另外一个是环保。我们在德国设计的购物中心，这是在欧洲拿到的的节能认证的建筑。另外一个是像其他的交通建筑的渗透，包括欧洲海底隧道英国的总站。这是一个非常老的火车站，把啤酒商库，这也是非常的成功的一个实例，商业和体育设施的结合。还有一个是蓝图的足球场，在三亚的半山半岛做的帆船港。马上就要做好了，甚至比半山半岛的本身还要吸引沃尔沃帆船赛的。另外一个跟总体规划的设计的媒体城，假如是BBC的总部变迁到媒体城，还有大量的商业在里面，办公和商业和组合也是很大的趋势。另外老区的改造，把所有的重新规划做商业做水岸经济。然后最优意思的是，高楼叫上海塔。这些都是办公和住宅混合起来和很多商业在一起。

下面讲一些设计理念碰到的一些具体操作的问题：商业策划放在第一位，我们认为所有的商业顾问是龙头老大，接下来讲每个一个团队的功能。商业策划顾问：商业建筑的定位，商业建建筑液态的布局，主力店的决策，次主力店的主梁和面积要求，持有和销售的策略，如何克服和利用周边的条件，各个主要建筑的相互支持和补充。所以有策划公司都是你成功的保障。所以把商业策划顾问放在第一位。我想我们当时我们的团队是充分采纳他们的建议，这都是的通过外围的顾问带来这些智慧的成功的把握。第二是建筑师，配合商业顾问做我们商业的总体规划，把商业上的业态的组合落实到我们的空间里面。另外我们也是动线是一个重要的组组合。设计来把人引商人，建筑设计的人意识推倒最里面，推导最上面，用潜移默化的把顾客吸引上去。这就是的垂直动线我们设计的非常的重要的一点。主力店的的尺寸。另外一个是消防策略，消防的设计很多规定直接影响到我们的设计空间上的走向，人流。因为中国的消防规范还是停留在15年前的百货的这种商业业态的水平，这是过时的。上海市交通，消防的动线是非常重要的一个。还有一个是货运的动线。这些谁都会讲，我们往往会跟客户谈你的垃圾处理的动线是怎么样？这就是讲到商业上的很专业的设计。另外周边的交通总体规划跟购物中心它的互信制约的条和可以的叫做有地铁线，地下变成一个豪迈的场，把人引过来，把交通的租金有密切的联系，在策划的时候定位地产的时候都是非常重要的因素。其他的环保节能，环保节能不但是我们的口号，而是直接影响到我们建筑和以后的运营的开销的一个非常大的影响。建筑设计院，有很多的功能，充分和当地设计院配合的基础上把每一个的项目完成到底。包括的帮助 一起理解客户的需求，往往建筑设计的阶段，在优化设计己方的都普定的以后。能够给老板，给老板的扣出来的上千万。设计院和建筑师咬着牙能把这点做到极致化。景观设计，还有一个总体规划上的关键的非常小的细节，这里说的有一点重视可以看一些大购物中心，它的景观设计吸引，骑着非常大的作用。就被马路边上有任何人在马路的台阶上摔跤了。如果景观设计师这种小的也不能轻视。灯光就是要重视不同场景。普通的灯光演示的设计都是牵涉到我们促销的环境，也是跟我们节能有很大关系。节能设计这里面也不多说，独立的总体技术解决方案，为建筑，，极点，空调，材料做法和投资作综合性的平衡，从长远的周期，考虑对策，采用的国际节能的评审标准对建筑综合评估。幕墙设计，在随时随地一起工作的。而且能够反映建筑师的原始的概念体现出来。也是很重要的角色。这里面的把消防设计的顾问摆在这里，消防的规范有很多的评估顾问，在特殊的空间产生一些突破。另一个是招商团队，或者在示功图招商团队，他们提出的要求最优化的最终的结果。在室内设计和室内装修还是能够的满足这个要求的。设计中有各个要素，刚才说的水平动线是最重要的，怎么布置平面，怎么布置动线的组合，另外一个是垂直动线，视觉偷偷性，我们是靠很多的中空的走廊，一些视觉上的通透性的包括的让人们前面看到的包括这都是的为了给人一种潜移默化的影响。都是把人往前面的引，都是一一种手段！材料和色彩也是很重要的。自然采光天窗，警官环境，灯光效果，节能环保，外立面设计，广告表示系统，货运垃圾处理，另另外一个是停车，我们目前还没有的看到一个很人性化的停车场。停车也是非常重要。对于运营团队的空间，他需要的上的要求的都是设计上的要素之一。

设计各个阶段：拿地方案，前期概念设计方案，对开发商自己的是计算崩投资的盈利点的评估。功能定位和面积计算依据，对政府的是个承诺，确立进驻的用地的功能，开发量。第二个概念设计要考虑很多，确认以后要落实的到建筑，真正议以后要有的非常实际的建筑空间，平面最组合和外部交通的都是非常重要的。不同部分的开发比例，外立面的风格的确定，确定水平和垂直流线各层平面面积计算依据，中空外立面的详细设计，后棒空间设计，货运动线的面积确认，消防设计和计算，结构初步概念。这阶段是是非常重要的。包括楼层的高度都要落实好，货运的流线一定要讲清楚，这要把它解决好。初步设计，就是我们一一旦审批以后的各个功能要介入，尺寸更详细，其他的一些概率算都都要非常准确，进优化我们商业的组合和招商的调整，这也是初步设计里头的。下一个是施工图的设计。完善建筑设计，提供市公所需的技术的文件，申请的施工许可证。这些小的东西都是在这个阶段里头要满足各要求。最后一个是室内设计，一个是为了我们的少不了验收这块，另外一个是优化它的建筑设计上的关系。作为室内设计要考虑到的。其他的包括风格装饰材料，色彩都是这一阶段要解决的。要和招商团队进行的优化。这个时候要靠室内设计管理办公室的需求，VIP区域，卫生间停车的铺位管理风格，都是非常重要的。要也有一个框条来约束它。其他的家一些灵活间的运用都体现的出来了。

对于我们第二个建筑师这样的专业的设计是来说，应该是每一个阶段和每一个环节都要照顾到，各个专业团队的可能会选择性的可能会侧面的针对性的一些工作，但是进建筑师一定要照顾好每一个设计环节，看在拿地方案的照顾的比较少，方案设计的时候的都照顾到，这张图重要性和关系。我们说了这这么多的理论的东西，就是拿出一个实例给大家解释一下。上海月星环球港，从我们泰勒公司的设计方案，一直到室内设计都是全程的。但是我们作为设计是来说，还是信把它作为更仔细，这么大的项目在上海也很少了。对这么大的一个项目，每个环节上我们怎么控制，这是一个总体的控制，我们用个环形走廊进行沟通。有一个商业上的扣减，让人们有休息，这些中空都是垂直的手段，这个坡道这个或现代派的古典结合的，上升了26米高，这也是非常少见的。这是一个概念的设计方案的平面图。我们设计的原则在设计理念上是没有变的。前面的一个地铁线，它一个南广场和北广场。一个是体了酒店一个是办公楼。这就是我们后期的修改的调整。这个大的走廊是没有的北广场的气氛不够浓。这些不同穆德阶段方案阶段不是两个塔楼，后来做了三个塔楼，这个是后来的效果，这都是的细节的非常多的。我们在每个阶段，这就是我们办公室出的图，现在到生图阶段，我们把商业业态的。我们把三张图再再一起，把这个图达成一个比白图，红的这个是设计院图，通过这些线对比我们可以找到这个的细节包括中空的结点，这应该的我们室内设计的篮在一起，最外面的完成的轮廓线一直在我们阶段的接过来的。剖面上我们也做了仔细的对照。这些东西都是细节但在每一一个过程中都要落实好。也给客户看，这种模型是用叫BRM做的。我们能够很直观的告诉我们做的东西。我们说屋顶的采光天窗和空调设备，我们说是设计院一些的东西，我们的客户也给我们提出要求，作出的模型后想我人能看到的，人能够的走到的就要去设计，一种深度。从这长图上，从外观是有模型的，每个细节都是基本吻合的。这是建筑上的模型，都是在不断的进行的修改。还有室内模型，这都是轻轨连接的方式。另外一个是我们用的石块不是最开始的，但是我们用的这些材料是不是达到一个设计效果，在不同的阶段反复的推敲反复的出视觉上的概念。下面就是我们在室内设计阶段所做的努力，一个是效果图，我们说的概念是古典的。其实不是泰勒所坚持的风格，客户所需要的，一定要区别于现在的古典。上面的一些壁画是用中国的风格，还是欧洲的风格。这都是我们在讨论的。这些壁画出来以后，会把它的确定好怎么放上去。刚才说的这种古典的建筑工作量很大，但都是的把它的墙面每一个的尺寸都做的非常精确。古典有好处就是耐看。这是中央广场，这些都是还是有模型，在每个环节来所有的建筑室内设计和施工图设计。除了设计还有的管理的作用。我们还建议客户的作了一段，也是发现问题设计的要求和施工的方法。这个在图纸上还是很烦琐的，按还是的可以接受的尺寸很很大，需要一些东西给填起来。我把图纸放大想把每个的细节展示给大家看。都有一个不少的调整，招商团队有一些要的不是很实际的但是沟通以后的在个阶段我们也是做要求，这些多少我们在每个阶段，规划到概念设计，方案设计，室内设计都是通过每次例会所设计出来的细节。大家要有什么问题就可以的提问。泰勒公司是设计得奖最多的，我们希望手里的项目能够拿到一个比较大的奖项。好，谢谢大家！

【主持人】：同样还是的两个问题，有谁想提问的举手。

【企业代表】：很感谢的你的系统详实的介绍。每次看这个的壁画的时候，这个交通怎么解决的？

【华镭】：这个交通是弊病，现在也请了因为凯旋路是不能双行走的，，好在建筑的高架在来个的都可以的，同时也是被两个的地铁夹在那，所以地铁售票层三个的开口都是很自然的，这些的带来的人流就可以把提高。谢谢！

【企业代表】：每次虽然我觉得，如果没有的一定的前瞻性相对有些的成就感。

【华镭】：我拿这个的项目做简报，古典建筑不是我们公司的一直提倡的。只是提倡一些石材太体现的古典在中国的东南亚这个有一点夜行家具的老板，出去他对古典是情有独钟。不要把我们公司理解成准们做古典建筑的事务所。

【华镭】：刚才我们说的招商团队党在前面，其实招商团队这样做租金达不到，一年的开销一个20万平方米一天的开销是100万包括电费水费，你跟他算一下的他就怕了，老板就会的听你的。上还有两个的购物中心的，少了很多年的钱，这两个的购物中心给目前才刚刚走好。如果你在沟通的时候就说你可以为了他们赚钱。

【主持人】：来自佳阳商业投资运营公司的梁晶晶女士。有请梁晶晶女士。

【梁晶晶】：除了刚才提到的硬件关键之外，我们重点讲一下软件怎么样，软件方面如何信息化，其实信息化这一块概括来说我们要以一种时代的尖端，而且用最高科技的模式操作一个商业地产，我跟大家讲主题分三大部分，这里第一部分如何信息化去广告功能实现商业地产的营销推广，我们目前在中国应该来说传统的，商用地产无论销售招商或者整个项目品牌营销方面应该普遍的做法传统的做法应该在这里不多说了大家比较清楚。通常都是通过一些报刊、广播、电视，我们这里去介绍了一个互联网的影响力，互联网影响力商业地产和商用地产带来什么呢？商业地产跟房地产信息化应用主要不同方面的，今天主要针对商用地产方面，如何让零售商房地产开发商通过信息化进行互动，包括一些购物中心的管理方面，还有很多购物中心的营销方面这个角度从信息化的功能跟大家介绍，这里的功能就是互联网可以让大家的品牌迅速进入到客户那里，很多房地产开发商针对自己项目建设的网站特别是大的上市公司一个项目做一个网站然后推广他的项目，今天我想讲我自己一部车如果自己开可能时速不超过50公里，但是如果你把这部车放在火箭上面，普遍火箭带给你时速很快的速度，就是说你要让别人知道你的品牌，知道你的项目，必须他的点击量和浏览量和认知量在任何一个互联网搜索引擎包括所有各大互联网媒体里面都比较轻易的攀登这个项目，很轻易看到这个项目品牌招商的信息。

我们应该很清楚就是在卖楼的时候我们卖是给老百姓的，大部分是用来住的人，但是商业地产不是用来住的是用来经商的，我们也是从事一个商业地产十年以上的企业，在我们公司在互联网业务没开始之前已经有20年的商用地产开发投资管理经验，在过往经验当中告诉我们传统的很多媒体我们很多目标受众，很多经商不会家里看电视，他会因为应酬根本不知道这个项目在这里招商，这个里面所有的的连锁品牌包括一些饮食和文化，一些文化的元素这些项目他们可能根本就不知道有这个项目正在招商或者销售，打一个比方北京有一个项目现在要销售了，某某购物中心某某商场进行招商了，广州有没有人知道，上海有没有人知道啊。我们过去跟开发商做的一些预算里面发现很多的广告费的开支不是用在真正的部标受众或者重复的的使用广告费里面，我们曾经服务过的广州的项目就是我们公司跟他做资产管理顾问的，每年在商业这一块广告开销一千万人民币起，互联网商业这一块广告的用不超过5%左右，95%的回报已经很高的回报了，开发商的广告预算如果信息化系统互联网这一块被动预算做大这一块回报销售渠道招商这一块更加有效，不可否认的东西就是很多住宅销售必须当地媒体、传统媒体的的效果比较好，这个是肯定的，但是商用地产购物中心这一类因为招商的对象和销售的对象并不是本地，这个如果做一个商业项目的人都知道，本地的老百姓这个项目消化下来无论连锁的零售上面或者这个销售商铺方面都是非常不同的，只是本地的的老百姓消化不了的，特别是很多现在二三线城市的房地产项目开发，这个肯定不会找本地的为主导，肯定找外部的商家进驻，或者外地投资者对于上铺的一个销售合招商比较有效，这里对比了一下住宅和商业互联网方面的一些使用的区别。目前中国房地产互联网这个方面也是分很细，有些主导是服务住宅房地产的媒体，也有一些主导服务商用地产，我们公司主导服务商用地产，特别是CPD版块的一些，包括一些写字楼、购物中心商场，商圈里面、商业街里面的一些项目，我们这个不同之处我们是一个B2B的平台，我们这里可以看到目标受众市场细分，我们在去对一个项目的推广的时候，我们普遍对目标一些零售商主导，我们这里招商销售，或者目标给一些专门投资商户的投资指导和给一般的老百姓做辅导进行招商这个是不同的，这个是目标受众，目前我们昂占是用户超过接近五十万，大部分都是一些连锁企业，并且计划派五十家店的会员，在这个里面我们整合了购物中心的产业链从这个连锁品牌零售商开始，到这个有关的一些商家进驻和商用地产的开发到研究中心的过程。我刚才提到的产业链这个图当中大家可以看到比较清晰的的，我们CBD互动网，这个项目推介不是单纯广告给你们放带上面让得到看这么简单，我们不是专门看流量，我们支持超过一千万后台提供每个用户使用的在线办公室，在线办公室可以每个零售商在上面开店选址这个功能专门连锁品牌在线开店提供的，这个里面我们攀登当一个购物中心CBD网站上面营销的时候我们可以使减到零售商本身网上的团购，包括进驻百货公司和进驻购物中心同时的，而且进入这个购物中心跟其他购物中心也是同时的，比如说某某拉面委托我们，我举一个离子而已，某某拉面委托我在中国开一百家，或者某某餐厅委托一年要开五十家，我跟他的情况全中国各省会城市开一家，在线所有项目的在线选址，我们公司跟踪所有购物中心的开店。传统的做法就是某某中介公司、某某代理公司可能要打一千个电话，或者最小的公司也要打五百次电话帮体进行招商销售，那么信息化使用的招商一年之内支持一千万以上的标商，我们公司IT部门一个项目放在这里，除了网上有两百万次浏览量可以看到项目，还有一些可以看到这个市场，我们公司过去20年里面新加坡、澳洲、中国已经15年的历史了，我也是B2B网站创立之间参与研发的，我们这个公司的历史就是说在传统的做法基础上在积累了多年的客户经验和多年的商业的产的开发管理经验之后去提供这样一个的平台给大家使用，现在讲如何产业链互动这一块应用在互联网的信息，节不是单纯的媒体，是多媒体包括了B2B的功能，B2B的意思就是商人对商人。

如果购物中心一个开发商承租商也是开拓者，现在一些网站B2C的地产媒体，他们之五一些一般的老百姓他进来买一个房子他一家五口进来买一个房子，我们这里会员全部是商人的公司，他们进来的话做的事情普遍要先租一个商铺，或者买一个商铺或者租一个写字楼，然后再跟员工总经理做一个重复投资的行为，我们的部标受众是一帮商人，他们重复看这个项目投资这个项目，事实上如果你是一个综合性的商业的店，比如说你是一个写字楼下面一个商场，旁边酒店式公寓的这种他可能在正块综合性物业里面重复投资四五次，因为他是一个商家不是普通老百姓这个就是目标受众的区别。

这里是在简单的介绍一下佳阳中国CBD互动网的整个经验的过程，其实佳阳中国CBD互动网老公司已经运行好几年，在互联网运作已经六年的历史，当初做这个网站就是把过去的传统做法，传统的电话做法打一千各电话进行招商，或者联络客户五百个以上用一些传统的招商方法进行发生联络，比较成本重而且我们后面一个表对比传统做法和新的做法成本区别和有效性的区别，从而去研发了jycbd.com，经过六年下来有效性和传统做法区别非常大，有效性成本集约可以说提高了十倍速度。这个也是一些简单的介绍，通过我们的网站的媒体推广可能会有20种不同的的互动模式，只是这里简单的列了一下，这个就不一个一个说了，通过一些博客的模式或者网上团购模式，网上的竞价拍卖或者是商圈的一些活动和一些设计的摄影活动，这个是在媒体推广方面的内容。这个也是对目前全球的排位所以中国CBD湖东网目前全球的排位，会员接近50万其中70%零售连锁企业。这个是我们这里也是刚刚所说到的，我们访问量的总结，而且我们执行量达到一百万次，解决会员和会员之间的交换信息，购物中心的经理他要招商，然后商户跟他互动一百安次包括中介公司代理公司都会有，因为我们是一个不受中介费的所以，我们欢迎任何一个代理公司、中介公司，所有的公司成为合作伙伴，我们也支持寻找销售对象、招商对象这样子。起码节省了很多打电话找客户的这个。

二、关于如何通过信息化的招商功能零售的商业地产，从部分我们要讲的就是说如何通过信息化的一个B2B系统能够快速的买商户或者租商户的，我们传统做法我们可以看到从项目策划的费用到人员的开支费用到传统的广告费用到享受的中介费用和人力的开支费用，还有这个广告的策划成本开支各个方面，从我们的这个白金会员这一类右边这里对比这里30多互动功能，我们提供给这些所有的会员在上面使用，他会在线获得购物中心的信息，而且这个会在线跟很多开发商联络，开发商获得这个零售商之后，这个代理商可以节省了很多打电话的工作，他直接进入谈话，很多购物中心的销售还有商铺的销售，如果所有代理公司和中介或者开发商营销团队他们的合同只是长合同，可能节省了很多前期打电话的时间成本包括人力成本，而我们这里收的会费也是很便宜的。

开店选址这一块主要零售业成了我们会员之后位于他们有效性的这样的开店选址，在线的开店选址他们可以直接网上获得商铺信息之后，可以在线看到各个商铺的准确位置，我们跟谷歌地图合作，可以每个项目看到每个项目的商铺具体位置，如果是卫星还可以看到这个项目的具体街道在哪个位置，我们针对开店选址消费者购物，还有消费者跑到消费的目标，还有消费者他去如何贴近这个项目，还有一些这个消费者出来出于什么位置的简单介绍，就是说在零售业进来要去开店的话，他可以做一个在线市场调整，我们每个行业饮食业到连锁的这个奢侈品销售皮具、服装、饮食业这些每天更新市场调研，消费者的信息咨询，他在他自己的会员这个商务的办公室截面可以每天获得市场竞争情报和消费者信息，这个都是不需要付费用提供给免费的会员。在零售商我们这个网站可以说不一定开店才会上网，特只是为了每天看这个行业的消费者的信息，还有消费者的报告可能进来去看，而且这个可能已经成为了一个习惯，达到这个每天两百万次，这个也就是刚才所介绍的，我们这个商铺的情况。如何在开店选址现在网上形成了30个城市所有购物中心的商铺咨询，我们可能很多人来海南岛经历过机场这里定机票和定酒店，可能你通过某某中介和某某网站订酒店和订机票，我现在提到的是告诉你每个商家开店做的事情很简单，可以通过我们短时间内联络到客户中心的地址，知道哪个项目报谈或者哪个项目的招商，成为我们会员之后可以短时间内一个月可以开十家店以上，所以我们做一个项目在广州，在广州30多家代理商进行招商，我们公司15天战绩等于他们300天的战绩，我们15天成交量团租，造成差不多三百多个商家跟他租商铺这个就要“团租”。就是说一天之内有三百个人过来跟你谈租赁合同，如果靠中介的业务人员一个一个约过来，而且一个一个支付很贵中介费其实对于发展商来说非常重的成本，但是所有的代理公司他们充当一个合同谈判这一块我觉得比较有经验一点，我们把这一块说细一点，除了连锁品牌之外还有一些商铺的业主，还有一些投资者，不是说你现在任得某某快餐连锁或者某某服装品牌、皮具品牌连锁的你不是说认识市场拓展部可以告诉你这个店会快在购物中心，现在所说的东西是对招商引资大的。因为现在50%的品牌或者中国品牌他们很多都是特许加盟的，这些特许加盟可能只是一个资金的投资者或者以前是炒油的手上有钱根本不想经营一个连锁店，但是可能加盟一个品牌或者叫做一个零售商业，所以为什么我们这个网站里面有很大的作用呢，因为很多资金的人可能成为会员，他也许今天不是你的客户也许明天就说了，他明天加盟某某餐饮、服装品牌等，他可能一投就是几十家店还不同的品牌。这就是刚才所提到的目标受众还有现在所提到的招商对象问题，招商对象出去某某公司直营店或者加盟店招商也是非常大的损失，因为他拥有的是资金，这个资金不但支持你购物中心的开店东西，而且支持所谓自营店，自营卖品牌的零售商开店的受理，所以这里从几大点方把刚才所提到的主营店和特许加盟两大店企业通过我们这个平台快速的寻找购物中心开店，和快速进入购物中心的一种模式。

我们所掌握的是终端客户，而不是说现在有什么，如果旅游产品的角度来做对比的话，我不是告诉你我有什么旅游产品在卖，我是告诉你全部人需要旅游的，已经是我的会员了，在把你的产品放上来，在把你卖的机票和酒店放上来，自然我们会员就会跟你订酒店和订机票，而不是说原来的作坊甲方找乙方，现在做的事情乙方找甲方，但是必须知道甲方出现在信息平台上。这里上面从下面讲，就是刚刚的我们一些整个网站的的客户细分，包括一些投资型的客户还有零售的客户，还有我们公司比较成熟的信息化客服系统，我们信息系统不是单纯讲我有一个网站，而是说我们的客户这个庞大的的客服的服务是比我们线上更加庞大的一个系统，我们线下的客服这个电话系统到这个信息化的当中会员系统都是非常庞大的售后服务跟踪系统，电话电子邮件到30多个会员互动系统，我们这个互动系统已经受到中国商务部中国互联网公司颁给我们公司的专利版权，我们也有一些别的专利版权。

第三部分就是应该来说，我们很多的的从事商用地产和购物中心的发展商或者管理公司，运营公司都有接触过相对比较熟悉一点，就是整个项目公司，整个商业地产运营管理，线下的信息化管理系统的建立和使用，华南地区一些比较大的项目一些大的广场等等标志性地表有人做，那么还有一些批发的商场东莞地区和广州地区的项目由广州会展中心，我们所发现他们做项目的时候都会要求做一次调研，对周边的竞争对手做一个分析，那么，其实分析的是可以通过软件实现的，特别是开业之后，现在很多的服务中心管理系统的开发停留在中部管理的情况，我觉得就是说如果有分析软件的话，可能会在调研工作上，和分析工作上有很多的参数会更加节省人力物力的时间，目的就是为了提供的周边商业的数据，能够清晰的了解同行业之间的的竞争情况和这个项目的发展趋势，很多的租金的定价和售价包括开业之后的调整业态去调整这个销售的商铺，或者调整一些租金业态重组，有的甚至重新开业之后整个业态洗牌都是有一些数据作为参考的情况下才会进行去改革，包括管理。

特别是对消费数据这一块的统计，女性用品或者是儿童或者是妇女少女女士或者这是女士超市奢侈品卖得好啊，还是餐饮占主导啊，整个购物中心的消费数据统计方面也要通过信息化的管理更加理想，除了硬件这一块从管理这个问题上，我们可以针对每个项目的核心问题去做软件设计，购物中心和专业市场的管理软件一样的吗？肯定不一样，因为我们购物中心统计的是来这里购物什么人，专业市场统计的是产购什么人，而且产购一些产品的细分导致了管理软件的开发的系统不一样，大家可能说深圳的外向型经营那么好是不是挖一个管理人才就好了，有人说设计不要人吗？设计我觉得有可能克隆，但是作为公司如果挖过来就可以克隆管理模式不一定，因为外向型这种他们的信息化开发他们花几百万美金，单个信息化系统管理开发花几百万美金，这个不是总经理就可以解决的问题，这个放在信息中心之后是不是还有系统管呢？所以我们在这里所提到的办公室有办公室的管理软件，购物中心也购物中心的管理软件，批发市场也有批发市场的管理软件，这个都是区别非常大，我在这里不展开一个一个讲了，时间问题只能给大家看一下了，这里所说到的规划，还有刚刚那位专家所说的规划不一样，他刚才说规划是硬件规划，我们这里产品组合的规划，在一个购物中心里面从超市旁边走出来对着商品哪一类的专卖店，一些化妆品周边应该有一些什么样的商店，还有一些饮食店或者餐厅快食店或者奢侈品、数码产品应该在他应该是哪个位置，我应该数据说话的不是拍脑袋确定的，我们通过一定的信息系统的分析去获得哪一块他一类的消费人群决定这样一个业态组合的东西，包括消费习惯，会不会说我们饮食店和超市放在一起合理吗？或者说美容店和这个奢侈品放在一起合理吗？我就要看是不是同一类的消费者，或者同一类的消费人群，如果是同一类那么可以叫做人流共享，如果不是同一类把人流分支了，或者进来某一个男士今天过来只是买一个西装，如果男士的美容化妆品，现在男士也会用一些护肤品的，不是说有的时候男士不用这些，但是不会专门为了这些去购物中心，所以这个业态放在男士西装的旁边。

麦当劳身边是不是做一个高级食品呢？我觉得麦当劳周边放一个卖儿童的用品或者时装有效一点，通过一些不同的的消费人群的数据说明这个业态，你就是在开业前、开业后的问题，包括将来经营这个业态组合的时候要考虑的问题，我们在做的一个广场前两天开始第五次洗牌了，这个商家他们引进了一家全广东省最大的一个“电玩”，这个就是游戏机或者各种各样的网上游戏，或者3D等一些文化，这一类东西很受人欢迎，但是他们说放在哪里呢？他说数码产品这一层，这个整个三楼数码产品销量很大，比一楼普通服装皮具营业额，这种情况下一个空出来他觉得电玩应该放在一楼还有三楼的数码产品中间呢？电玩是小产品玩的大家觉得，还是大人也会玩，什么类型玩的呢？最后他觉得二楼超市旁边，他们才会想去玩，如果数码产品潮流一族的那些他不可能去玩这个电玩。这里时间的问题就不再从管理的的金融角度讲了，这里可能大家过一下从管理系统的这个租金和这个影响管理，还有整个金融的市场，包括了主力店的管理还有次主力店的管理价值的结构对于资产的影响，最后总结性讲一下，给务中心几种出路，一种就是销售，另外一种就是获得销售售楼的利润，另外一个就是租金的的回报，另外一个就是将来正块物业拿去上市，把固定资产金融证券化或者发信托，但是你要做这一大堆东西这个行为过程你要考虑的是什么？考虑的是体的整个资产结构，我刚才提到整个信息系统要跟资产结构挂钩的，我自己也学了房地产和金融专业的，所以很多公司给我们公司提供服务的过程当中你要注意资产将来售、租、返租等模式，有的时候给你的租金影响你的资产价格，你卖掉那一块可能影响没有卖的那一块将来价格，这个没有卖收租这一部分怎么样处理，到时候人家告诉你这一块发信托的话，心目中知道这个铺位值十万块钱一平方，我的心理觉得一万块钱一平方，对面租金一百块钱体这里就租十块钱，这种系统无论发信托还是上市在估值方面很大的影响，信息化的管理有金融的配套，让你每天知道这一块物业现在值多少钱，这个按照现在的租金收入和销售价格值多少钱，进来发信托想卖给一个大的基金，或者香港最后一层卖给了一个新加坡的企业一百亿成交价，他怎么知道卖一百亿呢？当初20年前开发这个项目之前他知道这个项目能够卖到一百亿吗？像好又多当年跟沃尔玛是一个一百亿元的并购，好又多你是做多少营业额，营业额多少利润才能支撑一百亿的并购呢？包括万达他曾经上市去发信托也受到了很大的阻力，这个阻力来自于哪里呢？做的那么成功中国遍地开花，就是还没有认清自己的资产值多少钱，没有通过一些信息化的系统，一些合理的数据说明这里的价值多少，所以今天这个专家说值多少钱，明天听这个专家说这里值多少钱，真正的买家来了不知道多少钱进行谈判，这个作为商业物业利润最大化还有价值最大化。这里提到的经营物业小业主的管理，有一些卖场的物业大家所有的小业主他们出的租金价值不同，不能统一一个租金，导致物业的租金价值影响自己所持有没有卖掉的那一部分的利润，所以我们的信息系统还要协助我们的开发商去解决这个黄金的点在哪里，就是我租哪一块，哪一块对哪一块没有影响，或者哪一块价值可以提高。最后，总结一下刚刚提到的这些问题，都是通过一些苹果模型实现的，在过往的无论从我过往做项目的经验，还有我们公司专业的经验都是从业者的项目这个价值回报率最大话的角度进行开发，我们的管理运营模式和传统的运营系统的最大区别就是说硬件、软件的管理深化到资产管理，就是资产价值最大化的管理，我们购物中心管理最大化的系统，整合结合了营销小业主的租金销售，所有的的运行包括部门的运行，包括价值结构、资产结构的分析和回报率，资产的价值和阶段性对于整个项目的资产的估值，这个也就是目前我们公司在信息化方面的的这个服务，从这个线下转型到线上，在从线上配合到一些信息化的公开服务和去到企业里面的一些信息化的这种租赁的服务，我们现在就是三个部分等于说第一部分是一个多媒体。第二部分是B2B，第三部分是一个硬件上整个管理系统的运营，我今天跟大家所讲就讲完了，如果有问题可以问一下。

主持人：有提问可以举手一下，时间比较晚了，也很辛苦，三场主题演讲，如果没有提问的就私下对于佳阳商业地产感兴趣的企业可以跟他们联系一下，谢谢杨总精彩的演讲。

博鳌厅28日上午论坛

【主持人】：尊敬的各位代表大家好！现在让我们开始今天会议的日程，今天上午演讲的第一位嘉宾是来自美国Gensler建筑设计事务所副总裁Mr.Reja Bakh，今天是12月28号，按说Mr.Reja Bakh应该圣诞节休假当中但是还是接受了我们邀请出席了这次会议，同时感谢沈经理为此次会议做乐观工作，美国Gensler设计事务所排名名列三家，其不仅在酒店建筑、医疗建筑领域赫赫有名在商业建筑领域也是业内翘楚，今天Gensler重点结合东亚第一高楼，让我们掌声欢迎Mr.Reja Bakh先生为我们做精彩演讲。

【Mr.Reja Bakh】：大家早上好！我是Mr.Reja Bakh，我是上海公司的副总裁也是副总监，我们中国上海是我们的总部，在北京香港都有我们的办公室，今天我主要给大家简单的介绍一下我们公司什么样的一家公司？我们做一些什么，我们演讲最重要的一部分就是讲我们公司设计三个重要的方面，一个设计本身另外一个设计作品的功能性，第三个方面就是设计所涉及到的商业财务的一些问题。所以今天我会在下面当中请大家记住我们的三个标准，第一设计、第二功能、第三就是商业。接下来我们开始我们给大家看一下我们公司的作品，首先上海陆家嘴地区正在处于施工阶段，接下来我介绍一下其他的，Gensler我们公司目前全球40家办公室，我们几乎全球每一个角落都有我们的项目，从亚洲、欧洲、非洲、美洲这些都有我们的项目，我们公司自己定位不是叫一家跨国公司，我们叫一家全球的公司，我们更多的注重全球的概念。今天我会提及几个项目案例都是上海办公室做的，我们上海办公室目前有150个同事，然后地图上所现实的这些城市名称都是我们有项目的地方。我们公司在业界非常有知名度，我们诸多厂商排名当中都是第一名的，我们公司在室内建筑、室内设计等方面都是第一的。下面这个图表里面很清晰的表明了，我们公司2010年通过业务收入排名的话，我们是最大的一家建筑设计公司。大家可能问一个问题，为什么Gensler是全球最大一家公司，其实最重要的原因就是我们的客户，如果你看我们整个客户群体的话我们在亚洲排名前十的公司当中有五家是我们的客户，欧洲排名前十八家是我们的客户，美国排名前十也有八家公司是我们的客户，全球范围最大的十家公司其中九家也是我们的客户。我们在全球这么多这么大的客户群体，其中最重要的一个就是我们公司很多设计领域都有我们的专业技能，比如说现在图上显示我们差不多18个领域设计分类，我们差不多全球近十家办公室也有不同的领域，洛杉矶非常侧重酒店，伦敦非常特别侧重别墅方面，华盛顿美国首都特别注重产品的设计，我们公司的另外一个比较特别的地方，就是我们全球的各个办公室合作非常紧密的，也就是说如果说你雇佣了我们上海的办公室，你雇佣地不仅仅上海办公室，还包括了我们洛杉矶和华盛顿办公室。

当然我们这个给大家举的例子我们在做上海中心这个项目，这个项目我们团队合作的结晶，设计这个项目全球50位一流设计师他们工作，他们来自洛杉矶、纽约、伦敦办公室他们当初整个都是在上海进行设计，现在大家看到就是2014年以后的整个浦东新区陆家嘴地区的线，看到金茂环球中心最高的解决我们上海中心。这个项目建设30几层大概有两百米。大家看到黑色的建筑在美国纽约的帝国大厦，这个目前来说还是美国最高的一个建筑之一，我们的上海中心大概是这个楼的两倍。当时我们设计的时候一个很重要的考虑方向，当时已经两个大楼在这个地方，我们设计第三个楼，是针对这两个楼起到平衡的作用。大家现在看到就是这个项目比较有特点的，就是双层玻璃幕墙，我们双层玻璃幕墙有大的空间可以供大家进行休闲或者办公。这是我们的大堂入口。这个地方是我们的会议中心，这是我们的零售中心，这张图片是我个人最喜欢的图片，他展示了从各个角度看来都是非常的神奇。另外一个方面建筑设计我们主要上海中心工程建设，工业领域的设计几乎都是我们做的，我为什么给大家看这张图片呢？因为刚刚我们看到深海中心这么大的工程，我们公司不是要求大的项目，我们公司核心就是设计，不管项目大小多大我们都做，大家看一些标识设计，包括产品的一些商标设计等等我们公司都做。其实很多像我们这样大公司不会做这样的小事情，但是我们公司大大小小都做希望是我们公司非常注重设计。刚刚看了一些小的，我们这个在迪拜做一些设计，这个我们公司比较有名的项目，这是洛杉矶一个市区的地方，这个就是NBA球队的球场，这些我们设计的一个丽思卡尔顿的酒店，我们也是这个酒店旁边刚刚签一个合同，要建一个美国最大的美式足球体育场。这是我们现实在洛杉矶其他小一点的项目现在。包括像这些我们做的小一点室内设计都是我们的特长。

今天我也不会给大家讲很多项目，我着重讲一下上海中心还有另外一两个项目。现在大家看到的是上海中心的视频，我们做的设计也是陆家嘴的区域通过这个项目也是对附近区域的提升，我们线上的东西比这个还要高30多层，这个是在上海陆家嘴最建的一个，因为这个楼很多我们有风力发电的设计，上海也是经常雨季比较多我们屋顶做了雨季收集功能，也有观光的，还有酒店上面一些办公室的会议，这个都是双层玻璃有很多的公共空间。下面的这些东西基本上都是零售，这个就是从路边来看的一个角度，整个这个区域我们也设计非常适合能够行走包括下面的地铁，包括行走路都比较方便，这是我们一些室内设计。这个楼设计本身也是真实代表上海甚至中国的未来一个象征，这是零售的区域。我们看到这个V形的槽，除了设计本身其实还有另外一个功能就是缩小风力的作用，这个就是看到从下到上的高度。由于今天时间有一点紧张，我跟大家很快的介绍一下我们上海中心，我留一点时间介绍更多的的另外项目。这个列举我们全世界最高的几个楼，到了2014年近成之后全球第二高，这个设计的本身非常注重一个概念就是垂直城市的概念，不仅建一个大楼而是一个垂直城市的概念。这个图我们显示我们设计本身照顾到金茂、还有金融中心他们的设计风格，使三个楼之间的更加和谐。当初我们其实知道金茂大厦和环球金融中心他们两个风格非常迥异的两个设计，我们当初设计的上海中心的概念把三阁楼全部放在一起，看到出他们之间有一种和谐的关系。刚刚提到就是我们这个楼设计非常重要重要的创意，就是很大型的窗形幕墙里面有玻璃幕墙，外面也有玻璃幕墙，在功能还有绿色方面都是起到非常独特的作用，这个现实了我们不同的功能，有办公、酒店、购物等。这个是我们的一个楼层平面图设计，中间的核心是一个圆形，周围整个外表是原角形的三角，周围有一些非常大的柱子支撑，这些都是大堂办公室等。我们这个楼最顶层有三层的观光厅，这是我们风力发电的一些设备。大家应该还记得刚刚开始讲的时候讲了，我们公司三个方面的设计，还有很多功能性还有商业财务方面的，这个是我们非常典型的一个案例，我们这个楼超高层最大的挑战就是这个风力对于这个楼的影响，我们做过很多试验我们这个楼120度旋转，通过这样的旋转还有V形槽的设计，通过这样的设计我们把这个风力对楼影响减少了24%，因此整个楼结构和用材减少了24%，因此这个楼施工成本也是减少了25%以上，这个对于我们业主来说当时非常客观的一个设计。

因为我们看到我们空中大厅这个双层设计方案，这个独特之处这个温度可以进行很好的控制，可以通过空气从上面进去在中停一下，这个节省能源的控制非常有效的，当时提到我们做的公共设施，这个风力对于整个各个部位影响，根据这个我们做了一个120度旋转的设计，我们同志测试适合不同的角度，包括150度、180度，我们最后选择120度，因为120度不但风力的阻力降最低，而且形态比较优美。这些都是内部的结构设计。另外一个我们设计通过核心都是圆形，因为圆形得到的面积更大，这个乐观是金贸的楼层设计，还有这个环球金融中心的，我们这个是上海中心的。所以我们其实三栋楼占地面积其实都差不多，我们的设计这样上海中心这个项目更多的楼层面积给我们业主带来了更多的租金，另外一个就是我可以举一个例子讲，现在上海最高层的环球金融中心的项目，这个项目很大的限制，这个楼从下到上变非常小的，到上面可能有一些酒店可以用，一般办公室不会租这样的，那样办公室非常狭窄，我们这个上海中心项目，从下到上这个差别不是那么大。这个不是说环球中心他们设计的不好，因为也是我们一个非常好的朋友设计的，但是每个设计有局限性，我们这个项目上设计尽量照顾这些设计，我们当时设计的时候采用一个BIM建筑信息模拟的系统，我们把整个信息全部每个楼的细节都是这个系统上面做出来的，这些参数这些东西都是比较复杂的，我们办公室的人员天天这里做这些事情，我们通过这些参数的模拟，我们在把这个楼设计过程当中到现在施工阶段我们都在不断的改进他。通过这个我们每一个楼每一层方面都有一个非常清晰的3D模拟方式做出来，我们把机电这些整合在一起看看有没有冲突，我们一般通过这个方式更多减少冲突的存在。这个就是当时我们在打地基的时候刚开始的图象。当时我们在打地基的时候我们整个三天三夜24小时不停的往里面灌水泥混凝土，这个解决我们当时做的这些柱子，这个是2010年8月份左右，当时这个地基，我们做的地基混凝土不是一层一层的，而是整个六米深的地基，当时三天三夜我们有450辆水泥车浇灌这个地基，而且当时要求的所有的GPS系统，整个这个结构的柱子大概两千个左右，这是大使工程建设的情况，现在我们这个项目的完工时间预计2014年。

除了这个上海中心今天给大家讲一下我们公司另外一个有意思的项目，就是完全不一样的规模，这个是我们在宁波做的一个项目，这个是宁波的整个岛屿，这个是我们的酒店度假，这个图是整个的一小部分。接下来我们这个项目跟大家多讲一下商业方面的，这个区域因为我们当时涉及到动迁很多居民，这个我们规划建一个高星的五星酒店，这个还有游泳池，前面这些楼比较低的，这边我们建一些高层的公寓，这些都是小高层了，这个是我们要建立一个水疗中心，都是海水的水疗中心全市最大的一个，大家看到这个狭长这个，这个是我们公司建设零售的一条街道组成，后面是一个另外的高端酒店，所以当时我们也是根据业主的要求，我们在这样几个规划当中这个不同的层次也是很精细，刚刚看到这部分中低端的区域，当你过这个桥的时候这个是比较高端一点的，在看我们这个区域相当于VIP形势的非常高端的一个区域，所以我讲三个方面，这三个消费层次也是根据我们业主的意思，我们不仅把这个项目做的很漂亮，另外我们跟他自己的商业运作模式去设计，然后怎么样把它的模式，把它的利益最大化，所以这个最高端的区域，这个最高端的酒店，还有一些零售品的，最下这部分就是私人的别墅高尔夫球场等。这个就是我们业主的老板自己的房子在这个区域，当时我见到这个项目的时候跟我说了，因为我们知道这个长三角这一块的海水并不是很干净，但是这个老板叫我看了之后，我看这些海水真的很干净，可能跟海南这边海水真的差不了多少，这个就是刚刚看见的这些水清澈的海水。所以也是建了一些比较小的别墅，当然可以再说一下我们做这种很小很精致的这些项目，因为我们刚刚讲我们这么大区域做这么多的项目，在这个图上可以看到所有的项目，其他建筑立面看不到其他的建筑，这个是刚才说的海水水疗中心，另外一方面这个楼弧形的设计，我们知道弧形比较好看一点，实际上不仅仅好看，另外一个方面周围的弧形不会那么长这个建筑，也给他更多的房间，进房间看到的水景和海景。在这个水疗中心前面就是我们阶梯式的瀑布，刚刚讲了这个区域一、区域二、区域三分别的，从一区到这边可以看到是有标志性的设计，实际上这个另外的一个功能就是可以做游泳池的功能。

这是我们刚刚讲的零售一条街，另外一个我们当时考虑当地本身的这种设计的景观特点，这是我们一个精品的酒店区域，也有五星级的酒店区域，刚刚这个就是水疗中心，这个地方是最大的建筑，这个是我们游泳区域，我们设想这个区域看不到这边的酒店区域的，从这边其实也看不到这个，因为本身当地的景观想给大家感觉好象不是那么拥挤的概念。然后建一些小高层的公寓楼，实际上这个是Mr.Reja Bakh几年以前在纽约办公室的时候设计的，另外一个刚才设计这些楼，因为现在很多的公寓楼看起来像办公楼一样，我们当初设计想让他看起来即现代，另外又知道是住宅不是办公楼，所以我们外面设计木头还有包括其他的一些比较细节方面的设计，让他感觉更有生活住宅的气息。这个也是零售前面这一块，前面靠海然后看到的一个购物中心，这个就是我们刚才看到小岛上面比较高端的住宅项目，还有高尔夫球场等等。然后这是我刚才讲非常高端的别墅区域了，当初我们设计这一小块的时候考虑最主要第一怎么样帮助我们的业主，能够在这种小的区域尽量尽可能多的建筑，另外一个既然高端给住户一种独享的感觉，我们通过数据分析通过实地考察也做了很多方案，这个既是非常高端的，也是给我们业主最大的别墅数量。所以我们刚才讲的怎么样创造独享的视觉呢？一个挑战这是一个小山坡上面很难看到下面的，所以我们设计前面的楼会在后面设计一个墙一样的设计，这个是水泥前面都是玻璃，前后不一样的感觉。所以从室内看过去项目的最大特点就是可以看到游泳池整个海景还有一些山景而不是看到其他的建筑。给大家看一下这个项目的视频，大家看这里每个区域可以非常明显的区别开来。我在强调一下这个项目是我们公司做的第七个项目，为什么找我们很多次呢？其中很大一个原因，他是我们的开发商他想要做这样的事情，当然主要的目的是赚钱，我们跟他成功合作的一个方面就是我们根据他的商业模式还有预期我们根据他特殊的需求做这样的设计，另外一个方面刚刚讲了我们公司非常注重设计的，我们不会只为商业牺牲设计的方面，我们在两者商业还有设计本身很好的的契合点满足业主的需求。

所以很清晰我们刚才讲的，下面比较是中低端，完了中端完了高端最上面比较奢侈一点的。

现在给大家展示一下我们公司另外一个项目，我们在温州的一个项目，我们温州的项目可以给大家简单介绍一下，大家看到整个设计还有建筑本身的功能性再加上商业模式，这是办公楼、酒店，还有一个比较高端的商业零售，这是温州最大的一条交通干道，这个项目就在这个干道的旁边，交通的的便利当时业主花很大的价钱买下这块地，买这个地的目的找到我们希望通过好的设计，把他在这个区域的不管租金也好还是商业也好都能够达到最大化，这个是交通干道进去首先看到的是零售，所以只要这条路上开车就可以看到这个标志性的建筑，另外很显然的是高端的零售。这个零售可以看到很多的标识，这是办公楼的入口，另外一个方面再强调一下，这条主干道我们看到一个大路，旁边还有一个小路，这个相对来说小一点，所以不同的路上看到的不同这个楼给你的感受相似的，这是另外一个小的零售商业。所以这条路就可以看得很清楚，这也是一个零售，然后这里停下来跟大家强调我们设计还有上面的的无缝结合，我们这个区域可以很清楚的看到，我们大家都知道作为这个商业零售的群众，这个一层零售非常非常贵。第二层稍微便宜一点。我们总共三层楼的零售，我们通过设计坡道二楼的零售另外一个设计，上来之后零售再下去，这个车就到底下车库，大家在一层一进来可以看到一个餐厅，所以我们在设计过程当中，大家不同的角度看这个项目，在车道上整个路上，再到这个楼的里面可以看到一栋标志性的东西，包括标志性的建筑，包括这个地方还是可以看到这个标志性的精品饭店。

下面跟大家讲一下另外的一个项目，现在讲这个项目对于我们来说非常有挑战性的项目，我们做的项目当时考虑最多的还是商业，你知道做不同的设计不同规模的时候我们考虑因素都是不一样，这一条也是下面非常主要的干道，然后下面通向一个隧道到下面一个岛上，这个区域我们项目的所在地，然后有一个高速公路，高速公路另外一个面是非常漂亮的国家公园，所以我们面临的挑战就是很明显，怎么样设置这样一条高速公路，很宽车开的很快一条高速公路，另外怎么样利用这个区域非常漂亮的景观国家公园。第三，因为这几块地分开的，我们想怎么样把五块地变成一个整体，当然我们竞标下来的项目，当时项目在规划局看了很多方案之后，很明确的说要选我们的方案，这个上面现实是画图，Mr.Reja Bakh在我们公司更多不是做管理，更多的的是在做设计，这是当当初画的，当初最开始把五个楼连在一起的的方案，当时最基本的想法建一个地标式大楼，再建一些基础的小的群楼，当时设计比较重要的方面，我们下面这个本身通过公共的区域还有公共的道和绿地把这个楼拼起来，同时这个景观也是非常好的，我们看到标志性的大楼，我们看到这些区域的路，还有包括景观都是我们设计的新的区，车辆从这个进来，然后在这个项目的后面。所以这个是我们这栋楼的效果图，我们当时在公共区域我们抬高了这样，我们通过这些区域把这些楼联在一起了，除了把这几个连载一起之外，因为温州的阳光非常强的，我们设立的玻璃屋顶，照下来整个区域都是阴影下面，还有我们创造一些小河和树绿地，通过设计把这个跟景观结合在一起，这是整个项目后面的的车辆情况，每一个楼运作起来又都是独立的，这是我们客户的主要入口处，这些方面我们设计的，因为零售这些方面非常重要的，我们设计概念有一点下沉式的广场，以前本来三四层现在六七层这个样子，另外一个我们入口设计一个开阔的地标性的，我们可以很清楚的看到这个项目主要入口处，看到每个销售零售的区域地标式的建筑，所以我们通过这种抬高式的公共区域很清楚这个里面购物消费的群体，能够让他们看到更好的景观，我们看到的国家公园。

这是路上开车的时候我们看到一些景象，另外我讲一下现在很多地方，包括很多设计公司包括开发商他们想建一个地标式的大陆，其实建地标性并不一定设计出奇形怪状的样子，像这个大楼也是一个很简单的楼和很简单的弧形，因为现在科技手段比较多，在电脑上画不同的图形，不是说这个建筑怎么样，真正业主来说更重要还是通过设计起到一个作用，另外一个商业模式运作的更加成功。这是另外一个角度看的零售，然后有主要的入口地方，然后这是一个小的瀑布，这是上面的公共区域。这是一个平面图。

最后再给大家看两个视频是刚刚做完的最新，呆会大家可以问我一些问题，这是我在成都做的一个项目，这是最近刚刚做的一个项目，这个也是刚刚提到的在宁波做的另外一个项目，这个是一个地标性的大楼，这个房顶是一个地标性设计。这些是我展示的一些项目，我们公司的设计出来，更重要的怎么样把我们的设计和业主的需求结合起来，他们到底需要什么，我们能够提供什么样的服务。作为我Gensler公司来讲，刚才说不同的用户需求，我们给客户创造价值的时候不是数数而已，必须证明这个项目最好的，他在商业上能够取得成功的，在设计上确实可以大家很多要求，我们都是有很多的依据可以证明的，所以，我们公司好的设计、好的建筑功能还有它的商业，好的设计性不是我们说说而已，也不只是说外形、颜色、用材，其实更重要一个方面用户继续从个人体验，体验是不是很好的体验，如果体验很好就可以了。第二个层面就是它的设计出来的项目本身的功能性，到底能不能发挥它的功能，如果很好看发挥不出来功能最多一个艺术品并不是一个建筑。第三个方面最重要的一个方面就是它的商业，我们刚才讲了很多设计很多建筑，他在商业上不能取得成功，那么他也不会是一个很成功的设计，所以我们作为设计师要设计出来思考的就是怎么样帮助我们的业主，达到他们的目的，还有就是帮他考虑怎么样出售这些店铺，怎么样帮他获得更多营业上的收入，这些都是我们要考虑的。如果还要再加一个方面我个人觉得是品质，不管哪个方面来讲品质都是需要做到最好，因为品质才能说明一切的最基本的一些问题，接下来大家有问题可以问一下。

【主持人】：谢谢Mr.Reja Bakh先生他用精彩的图片和视频演示了他在大型城市商业综合体这个里面，接下来有提问的代表可以示意一下。

【冯仕勋】：刚才这位先生说安全方面，用材是什么？

【Mr.RejaBakh】：上海方面的钢筋混凝土，这些都是技术上面的问题了。当然其实这个问题不是安全问题，我们公司做的设计，我们不是消防专家我们会聘请消防顾问，国家或者上海市消防安全局他会告诉我们一些技术标准，我们作为全球公司，我们在全球这个方面经验比较多，看看其他的一些国家这些情况下采取的方案什么样的，大家看这个图，这个全部都是水泥，这些都是一些钢筋很粗的一些柱子，另外一个我们这个楼特别的地方其实分九个区域的，每个区域他其实这个这些结构相对来说比较独立的，所以这个安全方面只是把这个危险降到最小。所以九个区其实每个区大概15层的一栋楼，很多方面可以当一个独立的存在。

【嘉宾】：我这里一个问题也是上海中心，刚才一直讲上面塔写字楼空间的展示，下面商业这一块的空间展示看的比较少，能不能做一个简单的介绍，而且商业这一块的定位，因为这个地标的建筑，商业无疑是高端，的怎么样跟现有的高端商场进行一个竞争或者一个定位上怎么样考虑的，而且对于商业空间的布置上未来有没有大的空间高端的百货主力店还是采用便利店的模式？

【Mr.Reja Bakh】：首先要说我们做设计，我们在零售的经营方面，其实零售非常有限的，我们做上海中心的时候我们跟业主一起请了相关的零售顾问，他们帮助我们做这个市场调研，市场分析然后告诉我们大概需要多大的面积，我们会再根据这些面积设计一些不同的楼层不同的店铺，然后另外一个他也会帮助我们刚才讲程序与其他的零售中心进行竞争，他们也是我们提供的，刚才国际金融中心也是一个非常高端的零售，所以我们也是通过他们给我们提供很多的这种建议还有数据，我们也会做出相应的调整。这些都是零售中心，这个零售区域的室内设计都是我们做的，这个不同区域里面室内都会有不同的景观设计，这个卫生间也是我们设计的，这个标识也是我们自己的设计，我们公司业提供相关零售行业的专业的的市场信息。

【主持人】：因为时间关系我们提问环节到此为止，接下来有问题可以再跟Mr.Reja Bakh先生做一个交流，最后我们用掌声欢送Mr.Reja Bakh先生为大家做的精彩演讲。

【主持人】：欢迎大家回到会场，接下来我们进行今天上午第二场主题演讲，为我们做演讲是来自美国凯里森建筑设计事务所中国首席执行官杨砚先生大家掌声欢迎！此次演讲题目是依托“商业”需求的建筑设计

【杨砚】：各位早上好！感谢主持方邀请我们参加这样的会议，也是接近新年了给大家说一个新年好，今天的主题就是依托“商业”需求的建筑设计，或者城市综合体，这个是凯里森在全球范围特别是在中国我们现在大量的工作都是围绕着这样一个在展开，这个也印证了中国改革开放30年，过去的20年特别特别是过去的十年所开始的城市化的进展和快速发展，也可以看到将来在接下来的五年时间还是继续，中国的在座可能很多是开发商也是建筑公司都在这个领域里面有了很多经验体会，我们也是在中国的很多的项目可以说90%以上的都是在促城市综合体的问题，也可以说是在中国属于第一批比较早的介入境外的国际事务所的实践，首先我想介绍一下凯里森这个公司，可能有一些人知道，有些不知道，中国我们有上海北京两个办公室，特别是去年我们合资了一个价值的设计事务所，我们现在是一个国际化的大型建筑律师事务所在中国拥有甲级资质的一个单位，这也是表明了凯里森这个市场里面的深入投入和中国市场的成长的这样一个决心，可以这么说关于城市综合体我们今天的主体以商业为基础的，购物中心涵盖的可能就是沟通竞争的概念，可以说在将近20年之前，我们开始百汇广场上海设计的时候1993年底，1994年初首先介入了中国第一批仅有几个里面的规模之一最大的，这样的设计就是在当初的时候带来了很多很多的挑战，像港会一个非常成功的的例子我们也骄傲，发展到今天介绍的说凯里森进入中国挺长时间了，我们包括在中国建立办公室到现在开要有八年的历史了，我们现在有两个办公室，从人员的角度来讲我们中国已经中国320来个人，再加上美国西雅图一百多个建筑师百分之百参与中国的项目，所以凯里森今天这个行业里面，我们是应该具有相当的丰富的经验。

从每一个公司，特别是国际公司，美国的公司其实很注重这个市场的导向，凯里森一贯的注重这张图片上面所显示的这些导向，城市的问题购物中心的设计，包括零售业所涵盖的专卖店、百货公司等等这些设计，当然因为城市综合体我们也有很强的办公楼、酒店、这些设计包括住宅等等。这些项目后面都会有实例做的，我们服务从建筑设计、室内设计、到标识标志设计规划项目贯穿着整个设计的流程最重要的一些方面都涵盖了，我们现在中国所提供的这些服务就是从规划开始一直到项目的结束，当然更多的是做设计，然后后面有施工图审核，还有施工现场的管理等等，也很重要给大家展示一下，了解一下凯里森所服务的客户群，因为这样一个长时间为商界服务就是包括了零售企业，包括了很多大型的企业像微软等等，这个是国际方面的业主可以看到很多零售界的翘楚。从中国的实践来讲，过去的20年特别是过去的十年特别特别注重了和中国本土开发商的这个合作，这个开发商都是可以所代表着一线在全国范围内开展他们的开发这样一些企业，而且很突出的看得到都是涉足于商业的领域，包括一些新的最近两年进入商业地产开发，像万科这样的公司，也可以看到像中国最具有代表性的两个大的商业集团，一个是上海的百联集团，一个北京的王府井集团，我们都有很长时间的跟他们的合作。

我会分两个部分对于今天这个主题进行讨论，城市综合体，城市跟商业依托需求，这个是很突出的一个主题，我们所涉及到的项目都是具有很鲜明的特性，这个也是中国城市发展的特色，在城市综合区所战斗的，这样一个发展运作主导一个项目的发展，其实创造着城市生活的一种源泉，他会引领出很多新的商业方式，新的交通的理解，对于新的综合性功能的组合的这种理解，那么，从港会开始差不多17、18年前到现在可以看得出这个也是中国城市中心区，或者城市综合体开发的一个比较典型的，或者说成功与否其实跟综合性的发展他都有一定的关系，如果城市中心的的城市综合体不带一个很强的商业中心的话他可能缺乏一些东西，缺乏开发所能够带来的基础，这张图显示就是我们最近一两年为很多大型的开发商，这个是南京的雨润集团一个非常大的设想，一个开拓性的发展，具有几百万平方米的商业用地的大发展，里面就是一个超大型的商业中心，这个可以跟迪拜世界上最大的工程媲美，当然这种开发可能还要有后续的需求上的这种支持，这个才是我觉得中国发展来讲GDP上升，需求的上升在二线城市的快速发展赶上一线城市等等这种方面来讲，这些都有实施的可能性，我们所做每一个项目都是很真实的项目，商业的成功就会影响将来的城市综合体的成功，另外一个把生活方式或者生活时尚中心的概念提出来，这个我觉得也是可以说应和或者适应中国的城市综合的发展，小型的城市综合体，中国的城市中心的居住生活娱乐还有交通的的交接都是一体化的，所以交通的多样的换乘也是成为综合体里面一个很重要的因素，本身综合体要解决很复杂的交通路线，我们说顾客的车货运的车人流地铁，加上多样性的地铁城际交通公交站变成了一个换乘的行为我们看到的趋势，至于其他的方面，我们说至少我们所经历这些项目里面，除了商业零售购物中心很重要的意外，别的办公楼、酒店、公寓，有的时候办公楼和公寓的一种形势大家都明白，所有的这些一起或者几个一起，或者某个跟购物中心的组合都可以成为城市的综合体，另外一个方面比较明显的就是我们处理城市中心的综合体的时候所具有的标志性，我们特别把标志性塔楼的概念打出来，这个也是越来越多被诉求和想要实现到的一个方面特别是政府，说是综合体，城市住宅也会在综合体里面体现，我们城市综合体还是要涉及到七十年产权的问题，港会广场94年设计，99年商业房和地铁很好的结合运作，再过五年之后塔楼又出现了，建成了，所以也是在城市中心里面怎么样，如果有一个分期的问题，分期开发这个水平的分期。

很快它的落成为整个上海中心城市副中心提供了一个样板，上海城市中心西南角徐家汇港汇的出现界定了副中心形成还有CBD形成，它的商业目前为止功能还是最成功之一，很好的运作，很好的购物环境很好的租金情况，还在不断的发展。

这个项目是真正的属于城市中心一个集、商业、休闲、旅游所有去参观马尼拉的游客都会去那个地方，是一个代表性的综合体的发展，体现出所有的方面刚才我们说功能性的东西，这个例子也应该说一个很好的例子，这是滑润成都的一个项目，等一下讲到这个例子上面去，现在看到的是第一期、第二期，我们第二期刚刚完成概念性的设计，这个所综合起来，所产生有接近50万平方米的地面容积率的大开发，大家看到这个一期和将来的二期所有的四个地块怎么样连接，怎么样形成一个在成都东二环的区域形成一个超大型标志形成副中心的项目。考虑成都生活形态为主的体现，所有屋面屋顶包括购物中心的内河方面这种休闲餐饮空间的处理都给这个项目带来了很大的特色。

刚才谈到了生活时尚中心的概念，我觉得可能在接下去的若干年里面，在随着这个商业地产的开发城市综合体的雨后春笋冒出来，这样的现象也会越来越多，因为很多开发商没有最大的那种城市中心大块的土地，但是有一个合适的一块地，有合适的地点可以做一个十来万平方米综合体，带有很好的商业，可以取得长期商业效应，公司可以开发办公楼这些都可以，这个项目在上海的西郊西区的一个国际社区对面就是国际学校，周边有一些商业，这是地面三万平方米的中心，这个也是明年年底开业。

我们也设计到比较有限的纯粹的土地开发的购物中心，这个也跟我们合作的开发商的目标是相连的，这个是位于深圳华润控股旗下的一个专门开发购物中心的公司，他们开发超过十万平方米以上的第一个项目在杭州一个湿地一个南边隔一条街，为他量身订作，他有一个长期的合作伙伴沃尔玛，但是这个提升以后十万平方米以上购物中心是按照沃尔玛的店，这个店很大的体谅，空间的净高要求很高，怎么样结合进来做，具有购物中心的所有有价值方面的体现，比如说一层把他店铺最大化，要引入很多的餐饮，引入娱乐性的影院等等，儿童乐园等等都在这个项目里面得到了很好的体现，同时为了这个项目开发差不多也是唯一将来上这个购物中心，在休闲空间里面可以看到鸟瞰设计的。这个是广东城中村改造的一个项目，富力地产跟新鸿基合作的项目，个也代表着购物中心的发展比较高端的一个角度的一个趋势。

溜冰场现在大家都比较习以为常了，但是对于华润万象城出来了一批，特别我们给他做了杭州万象城在整个购物中心综合体里面所体现的价值，这个也是不容忽视的，这个项目我们在俄国，俄罗斯、莫斯科一家做的购物中心里面的，刚刚讲到这种地标性的，我们很多项目里面其实也是在怎么样寻找最合适的这种做法体现这个地标性，不一定最高的楼，一个楼可能一百米，一个楼可能120米，但是怎么样赋予一些个性在城市的环境里面有他的一种比较可以容易被认知的，就是会给综合体带来深入人心的这样一种形象，这个也是我们所追求的，你看讲到绿地集团在上海的情况，刚才提到交通枢纽的这样的综合体发展，这个项目佛山一个新城启动项目非常紧凑的土地容积率做到九，上面48万米容积率一半住宅还有一半商业，这个商业涵盖所有综合体类型，购物中心、办公楼、酒店、公寓，最大特色有一万平方米容纳17条公交线进入综合体周转，地下三条地铁，包括广州佛山城际现在已经通这条线，这个附加值非常非常高的城市综合体的开发，我们也是旗帜鲜明的把商业运作的成功，人流的聚集，人流的的疏导，特别是有这么复杂的各种交通情况，各种使用功能得到一个最佳的方案，就是一种解决方式，这个可能会是一个挑战，做得好可以说将来的运作可以看得出来一个很有潜力，应该说给开发商带来很大利益的项目。因为讲到了各方面也有包括城市的的地标，然后会议中心的生活方式，然后讲到商业中心成为一个催化剂的最重要的元素，这个就是刚才讲到上海中心城区东北角的副中心，这个最后一个角开发就是合生国际广场，这个项目已经全面开工这个16万平方米的一个购物中心，180米搞的楼，还有一个120米高的五星级的酒店，这个项目也是很有挑战，交通组织等等，可以看到我们可以说带了很多对中国开发的经验和实践，还有我们作为在整个国际零售设计方面的专家，怎么样来能够在符合甲方的业主的要求这个基础上，把一个购物中心能够给规划设计成最经典运作最成功，我们项目上赋予屋顶新天地，把整个屋顶使用也可以作为酒店餐饮功能和宴会厅出来活动的空间，也有办公楼配套的的空间，其实这个理念一直贯穿于一些很重要的大型项目，包括刚刚讲到设计都有这个里面的体现。

室内设计周围大型的综合体，有一个购物中心作为引领，购物中心公共空间的使用空间的创造和设计，然后包括大堂等等这些公共区域我们可以说每个项目都是从建筑到使用都是把握住有计划的设计，特别是合生这个项目，这个有一个圆形的地下城市广场这个五条楼相交的地方，这个项目把一层当做一层来出，所以我们第二二层有溜冰空间，我们怎么样发挥地下二层组织人流的作用，出来以后也是上海的中心城区就是一个新的标志。这个项目也值得一体，就是综合刚刚讲到的各种因素，就是在卡塔尔多哈一个项目，你可以想象一下就像棕榈岛一样这样一个珍珠的概念，有好几个圈连起来，其中一个圈已经建称是30几栋高楼，沿着海湾所有购物、餐饮、娱乐、旅游、游艇码头等等各种功能结合在一起，而且带有很强的阿拉伯民族风采。

印度孟买也是我们关注的，中国印度中东都是有机会做这些超高层的塔楼，这两个项目在印度做的，所以关键就是一个城市综合体的开发，我们说我们商业基准的怎么样能够，我们说要做必须要最杰出，你要能够脱颖而出，你要能够认可别的周边的这些项目，所以你才具有最好的竞争力，这个有很多很多的因素说实在的，这个里面提了一些这些要求，首先就是这个市场要把握住，可以这么说地点、市场这个是很重要很重要的一个因素，每一个综合体里面的要素，综合体做酒店必须看到这个酒店这个地方做成功的，或者办公楼所以说到个体需求每一项功能在综合体里面能够所要取得成功这个也是一个因素。综合体需要效率，不能说三万平方米搞一个综合体，十万平方米可以做一个综合体，更大更有这种潜力，符合这个功能的要求，所以刚才为什么讲时尚中心的，三四万平方米怎么样做到有效城市这样一个综合体，也讲到有机的整体这个大家很容易理解，这个他是综合体的投入大家都明白都是亿的，不是一两个亿是十几个亿，下去不形成有机整体运作很有问题，所以综合体往往带有很多商业工程，对于这种它的符合商业运作，将来能够很好的的经营长期的持有是有很高很高的要求，其实可能现在面临的问题，不是一个能不能建造的问题，我觉得我们经验到了今天中国开发商都很有实力，大家要求很高，而且现在建造手段材料的供应等等技术不达到一个很好的标准，但是怎么样运作起来，有什么样的人才，把一个整体性的项目运作然后特别是商业能够取得好的市场定位，好的商业组合好的判断这个可能还有后续的招商这个可能才是关键，所以归根到底还是我们非常强调的一个，就是提倡综合体有条件应该把商业作为首要的因素把握。

有非常大的影响力城市综合体，经济条件所处的位置今年的这个经济还有过去几年所处的情景这些软性的东西之外，这个硬性的东西就是这个可以做的最好的架构，最好的空间，购物中心很多坚持的运作，店铺怎么回事怎么样符合这边的要求，然后主力店的配置，主力店百货溜冰场等等加起来和小店总的比例是什么，才是将来运作国务中心立于不败之地，这些很重要的东西，我们在这个方面的行家专家可以这么说，我们不能给客户提供定位这个方面的东西，我们可以帮助客户促进购物中心城市综合体的方面有很好的专业经验建议，然后很多方面验证这种已经想要发展的定位，我们说一定需要一种最专业的商业顾问，整体物业开发的顾问为你做服务，但是他给你的报告并不代表着你能够有一个看得见摸得着的东西，我们要做的就是怎么样把他变成了一个看得见摸得着而且符合很好的的商业运作规律的这样一个环节，所以这个也是城市综合体整个社区过程当中规划和设计所占有的重要性。刚刚也讲到这些，我们面临的新的生活方式，新的城市形态的形成，虽然很多你像一线城市北京、上海、深圳、广州、等等，你可能觉得这个城市还有那个城市其实仔细看一下，他每一个片区，每一个这种最中心也好或者副中心也好都是在地，特别是深圳、广州这种有和上海不一样的所谓城中村改造的问题，这个都是在引发出一种新的生活状态，生活的方式这种需求，这个我觉得作为开发商你们选开发这个项目作为我们怎么样规划设计这个项目，都是要带有这个城市的创造一个新的形态，怎么样解决交通问题，怎么样解决各种各样综合体柔和在一起产生出来为开发商带来效益，而且为城市带来效益，可以想象一下一个综合体如果有一个购物中心作为迎接每年迎接购物客人成百万上千万量来说的，这个东西做成城市里面占有的的地位，将来为城市的贡献非常巨大的，我们也是创造了一种新的城市形象，所以为这个城市带来，包括这边看到的这样的图片上海南京步行街街口一个项目，这个很强的步行街东西，然后和商业步行街密切关系的项目。

现在越来越提倡的，就是很明白的，就是所谓的作为一个购物中心，其实是在为购物者提供一个体验的场所，也是刚刚说到了，城市生活的一种新的不是去买一样东西，你是去做一件事情，可能把那个作为一个截面一个场所去使用，所以，综合体的重要性这个城市中心最能够体现这种生活工作休闲娱乐聚会等等的，有的时候确实像一个城中之城，大家可以看到我们有的时候处理这个会把作为城市的共同体去处理，这个需要很强的的专业知识和经验手段创造力去给开发商，给这个城市提供一个最好的设计，这个是最合理的，一定是最合理的，最合理的才是最好的，特别是在这批项目上，公司的形象问题，那么同时要体现出刚才讲到的比如说很强的的灵活性，因为很多可能也是搞设计的，想象一下建筑设计的空间创造他其实要达到，我们说购物中心在创造什么？购物者来讲创造虚的空间流线让里面感受到最舒适、最流畅达到这个目的这个就是空间，这个空间符合商业运作，这些店开出来商家能够赚钱的，开这个店必须能够盈利的，然后开发商一些方式方法的问题，三者使用者这个里面体现非常重要的，所以我们说，所有的这些活动，购物者、商家、开发商所需要得到的效益都是融为一体，龙湾滨江看到一张万豪酒店这个对面的图片这个项目已经建成了，这个项目在世博期间已经建成，现在马上商业即将开业，但是三个办公楼一个万豪酒店一个五星级的万豪酒店，这些已经在使用了，绿地集团的总部还有一个七十年的两栋豪宅整个商业中心已经建陈了，这是一个也很典型的，在上海的中心区。这是构思时候的形象和建成以后的形象，这个很有限的空间上面紧凑的把商业、购物中心、住宅、酒店、办公、绿地集团总部几个功能非常紧凑的融合在一起，这就是刚刚看到的左边那个万豪酒店塔楼，右手边是绿地集团的总部还有下面的酒店，后面是两栋豪宅。开场形的构成，中心空间的形成，中心空间怎么样一个新的形态和吸引力视觉的吸引力，其实我们上面今天看的话可以看到，上面一个非常有创意，有诗意的这样一个结构比，这个对形成这样一个认知环境，创造一个空间。

这些实例可以帮助大家很好的想象一下，这一类复杂的商业综合体，城市综合体怎么样去思考，这个刚刚讲到的佛山东平新城交通枢纽，我们可以看一下这张总图，这个用地其实不大的，地铁线是三条，地铁的展厅空间占据了整个这条路的下面，还有这条路的下面，所以地铁对于人流的疏导还有项目的帮助起到了很大作用，还有一万平方米两个口，整个体型下面都是地铁站出入口，形成新地标的建筑是两栋超高层，其他的都是公寓，这些都是公寓楼，顶上是购物中心，顶上为住宅提供一个屋顶的花园，室内设计也是一样，创造出一种因为这个也是中国的消费者包括业主、商家、不断的探讨寻求一个新的视觉形象，我们每个项目里面也是比较花心思特意的去创造，包括刚刚讲到购物中心作为一个成功的基础，怎么样把它的流线做非常清晰明了然后又是精彩，有的时候可能跨越城市的废气等。

标志性这边讲几个要点，这个其实真的一个主题，开发商也寻求很多方面都寻求，为什么人家要办公楼，其实就是公司形象的，城市非常重要的地段，必须代表一个城市的形象，可以说一个永恒的主题我们不断的探讨怎么样最佳的的形势，最简捷能够最好使用最精细这些方面，满足这个商家顾客的需求刚才都讲到了，和使用者，几个方面的使用者开发商非常清楚，除了你是需求以外，我爸这个项目运作成功了，其实关联同等重要的商家怎么样满意，购物者怎么样满意，或者办公楼的使用者怎么样满意，或者酒店的管理公司怎么样满意，这个例子也觉得可以说一下，我觉得代表着最近一两年在关注这个城市综合体开发上面的也可以说具有一定比较重要的意义，一个是他的开发商的积累的经验以后，这是银泰集团在成都银泰中心，是在北京银泰中心和正在设计过程中间的几个银泰中心，银泰城也好这个产品上面我们怎么样打造一个具有相应阶段的重要意义，这个是在程度的的南区，这个这一条天府大道对面，原来的市中心跨越这个天府大道以后整个差不多五万平方米城市综合体，这个塔楼也是涵盖了城市综合体最典型的一些要素使用功能，一个300米超高层的塔楼，全世界很顶尖的酒店在这个楼最顶端下面是高档的的公寓，这边两个塔220米都是甲级办公楼，这个紧凑的基地上面怎么样做好最佳的使用功能的要求，酒店展示面积还有到达的便利性，这两栋180米高的，168高档的住宅豪宅，这个面临的的南向城市绿地，还有将来的的空间河，所有的这些分布的公共的发展最好的景观。作为购物中心来讲，银泰中心来讲这个是城市的最重要的截面转角我们把最好的截面留给这个项目，这个项目高档性来讲，将来整个南区里面首屈一指，因为将来所有一期、二期都是一线品牌，但是作为20平方米的购物中心，你这个兼顾一线品牌的同时也要为给予18、19万平方米的这些商业的体量做出一个很好的维护，使他变成很有效的购物中心，我们很多误区，我们很多开发商觉得把这个拿进去这个东西就会成东西不是这么一回事，这个是有地点定位的这些要求，如果能够找到这些，你找到谁是你的客户和定位这是一个有机的东西，我们这个里面起到的作用就是疏理，开发商能够诉求把这些变成最合理的情况，然后再赋予他所有精彩的形象，有效的购物中心的开发，包括比如说在这个项目里面最高层的就是把我们影院变成是叠加型的两层那就很高了，大家知道影院做一层需要有十几米的空间，变成两层20几米了，20几米形成一个很明显的吸引点，整个综合体里面屋顶这个层面又有零售，又可以办公和酒店提供这些合作场所的时候，这个突然出现了非常具有特点的一种空间的要求，我这边正好没有带一个动画非常精彩，灯光处理以后怎么样六层顶上可以一个非常好的视觉，这个项目我们非常期待的，一线品牌两个办公楼都是经济很有创意的，两个住宅之间还有这些有机的结合或者分离这个也是，所谓形成很高档的住宅居住的的品质，但是又为这个可以说取得具有综合体形成以后他所独有的这种价值，这个也是我们在做这个整体，我们做每一个方案每一个项目的时候在前期可能花两三个星期探索，三个、四个、五个整体不同的形态，然后开发商规划局一起得出一个最佳的方案。这是内部的空间还有两个办公塔楼，很多这个处理在综合体里面我们必须学会妥协，这个不能把所有的事情绝对化，这是做综合体的一个心得，所以这个办公楼都要自己独立的出入口，我们要给办公楼的到达，特别是中国怎么样能够小车停在门口大堂进去不是一个小小的门面的出入口，还要借助商业出入口的空间，这些都是我们每天碰到的这个问题，但是你处理的好就是一个共同的的这种局面。同样的商业空间、乡野形象、商业所将来为整个城市市民带来的这种感受其实都是形成综合体的标志因素，所以标志性不是一个绝对性塔楼的问题，而是一个场所的问题，好的场所形成一个标志性这个也是这个功能。

特别是我们接触到城市综合体都是城市很显著的位置，所以可达性可视性非常非常重要的因素，特别是可达性能够选一个点看上去可持续性特好，可达性很差，明明看得到下了闸道七拐八拐才能到达，我们怎么样做到很好可持续又要做到可靠性，所以这个设计组织这些人流物流车流不是一个简单的事情，这个真的是很有科学，很有创意的这样一种，所以很发达的美国购物中心我们也做很多，但是往往那些开发商说，你要第一次跑这边来停车的问题很头疼他以后不回来，因为更多的选择这是非常真实的事情，所以开发商要跟所有的进行合作，把停车进出到达提到一个非常重要的一个高度必须解决这个问题，还有这个量的问题必须解决，有的说综合体的开发其实非常的很有一些框框在里面，综合体一般的城市里面肯定是地下挖三层左右，挖四层以下地下室因为造价太高，三层能够停车是不是一层做商业，具不具备这个条件，做多少为什么两万以内还是两万以外，做多了两万可能不值得做，这些因素条件下多少停车非常容易算出来的，这个时候是不是可以做地上停车，这个涉及到一个容积率问题，希望是不是争取城市支持你把这部分不算进去，因为城市的问题，解决一个好的地标性还有城市的贡献，这些因素我们都是一直碰到，一些都是跟大型的开发商共同努力，我们所发挥的作用就是行家的身份，以在做购物中心综合体很有心得的情况下力争给开发商带来最佳的方案，这边就是为什么阐述这些观点，其实这是一个不容忽视的一个问题。

购物中心就是说在符合他运作原则，给开发商和商家带来最大的利益，给购物者带来最大的体验和便捷性，还要具备创意，这个是一个很强的例子，我们不为做空间形象做这个项目，我们是以他最符合运作的角度出发把这个购物中心综合体，包括酒店我们现在已经在中国正在设计和建造的各种类型的酒店一共18个正在进行，大家知道洲际、凯越、万豪等等，办公楼也是一样就是一定要给他解决使用核心功能的设计，我们应该说不追求最绚丽，应该追求最简捷优美的，最简单的核心的处理方式，最好的展示大堂和到达点，车到达放客流下来进入车库，车库上来很便捷道路门厅这些非常非常重要的。这个项目是昆明的市中心顺城中心，这个应该很有意义，虽然进去看他说这个用材等等很朴素，但是整体成为城市里面一部分的做法这个应该很少中国看到，顺城其实就是这条街，以前一个回民聚集的地方，顺城一个三市街，两边都有主要干道，这个地形不太规则，但是形成的这些道路然后这个步行街等等都给这个城市是融入这个片区里面的的项目，所以我们设计的时候除了这些功能两个塔楼五栋住宅15万平方米购物中心很好的放进去，但是同时要很好的以购物中心构成的规律符合这个购物商业组合店铺的运作，使得有购物通道、也有中心广场等等要素这样一个项目，这个应该说我做的比较早，05年开始前两年建成了，现在运作越来越好，同样也是一样这些住宅都在空中具有相连，然后共同使用的花园会所，办公楼也是针对这个城市的主要面，所有的这些商业都形成了，然后引入了为这个业主引入了北京王府井百货，作为这个主店。进入这样一个综合体就像进入城市的街区一样，也并不压抑，大家走一下这些住宅的特楼都是分布非常合理的的位置，主家回去都是单独的出入口都是面向城市的干道，但是形成购物中心综合体里面有一个空间形象上有机的组合需求。

我们说给市民提供一个公共空间也是综合开发理念的课题，这个例子可以说明上海悦达889国际地区协会亚太峰会举行的，颁奖仪式四个大奖之一，也是中国开发综合体取得一个大奖，这个也是我们角度来讲服务中国本土开发商也是一个具有意义的东西。这边提到的是这样一个狭长的基地上面怎么样帮助这个开发商取得规划的条件的变更，比如说原来所有的的控高都在60米但是非常不合理，因为60米必须排一排的办公楼，后面的住宅影响也是很大，周边都是住宅，商业也可能做不好，所以我们通过日照分析，通过形象的的分析把他集中一个塔楼里面做120多米的一个塔楼甲级办公楼，为这个购物中心再创造一个带有城市空间广场市民广场、商业广场、过渡空间这个塔楼的购物空间创造了一个非常好的空间，形态的角度来讲也赋予他他非常具有个性，这是亚洲第一个真正用美国的公司，德国的技术、中国制造在深圳北京都有厂制造的，通过计算机输入的数据所做出来三角形的模数任何空间形态都可以做成，大家看到世博会的中轴上面那个是假的，那个是拼接出来的，这个是设计之后用球体做出来的。这个带来的效应确实给这个地区带来一个很好的去除一个场所一个城市形象一个标志，运作就是这个招商的的深入越来越好，所以得到这个讲是要有这个零售业行业里面要有这些数据支持你作为成功的的综合体，还有商业共同体，不是说设计好看就可以，是要运作的好得到很大的开发商效应还有社会效应的组成。综合体一个复杂的东西，那么它的这种硬件创造的这个过程中间的这种成功的要素和像我们公司这样能够很合理的非常周到的去跟开发商一起努力的这样一种，其实里面引申出来还是软性的东西，这个特别强调了舒适感、人性化的方面，你创造了一个建筑精彩但是不符合人的流线运作还有空间尺度都是人的心理反映相背这个很难取得成果，这个是建筑师或者创意我们的角度来讲公司具有的资源，能不能去应付对付创造这些方面，在这些用材视觉当中做了工作，然后把这个人的心理和情感性这些东西很好的反映在购物中心的综合体里面，刚才说一年下来可能迎接几百万人的这样一个活动和穿越的地方，所以必须是综合体。

后面一个是杭州的万象城，这个也是凯里森20年在中国的实践，一个港会作品代表着中国第一代购物中心，华润的杭州万象城标志着我们后面十年在中国和本土的开发商，和更加现在所购物者、消费者反映出来的需求融合的另外一个标志性的购物中心，所以从凯里森自己在中国的发展来讲是第二位最有意义的标志性的建筑。当然这个要求很高，这个开发是新鸿基和华润共同开发，所以可以看到华润中国的引领高端的的应该说中高端购物中心主流性的这样一个开发商，和新鸿基一个非常成熟的他是一个非常注重商业的运作，商业的组合这样一个，然后大家认为他是应该具有建筑形象的标志性，因为他在杭州的新城里面起到举足轻重的地位，再加上很多一线品牌的进入和地铁相连城市空间的创造，应该说特别是可以说在中国可能也是大型购物中心里面应该说屋顶的整体利用，我们当初想法因为面向的钱塘江，钱塘江就在这个位置，我们等于过来的是这边还有一条路，在这个面上可以这个截面上看到钱塘江，看得到杭州的的日月大剧院，所以我们除了五层购物中心以外，我们第六层一组非常具有吸引力餐饮和景观结合成花园，在接下来众多的万象城设计今天没有现实出来，我们现在在做青岛的万象城，郑州的万象城，无锡的万象城、石家庄万象城，现在很多正在跟政府谈的万象城都有这个花园，这个是一个例子塔楼正好跟他脱离的，但是有很多情况下，塔楼都是跟购物中心相连，可以这样说中国的土地出让特别是城市中心的角度来讲，土地并不是非常大的，刚才银泰大家看到很高的楼群，所以寸土寸金怎么样利用周边的广场绿化，变成了一个方向，一种挑战，从我们的角度来讲也是非常原因去看到一个项目全方位的从空中到地下，所以杭州万象城这个图片就是一个在西南角，下面是广场地铁，通过这样可以直接进入到地下一层或者地下二层。这是室内的空间从效果图最初的创意到效果图，到正式的空间都是一个很强的连续性，你说这个复杂吗？也不复杂很简单因为材料非常常见的，当然精心处理的，所以造价角度来讲不是最贵的，但是带来效益成功城市的贡献开发商、华润展开整个万象城系列角度来讲就是一个成功的代表。另外一个刚刚提到还是值得一提，因为城市中心区里面并没有高楼，这个环绕中心的公园，几百年历史的城市中心公园这个第三期的开发有餐饮娱乐为主，和室外形成一体的真的取得人都是必到这个地方，包括他们这个整个国家对外推广的欢迎到菲律宾旅游都是用这些图片，做好一个综合体成功变成城市的标志名片可以想象出价值，这些都是一些空间。所以，综合体，刚才讲很多的硬性使用功能，其实剩下的很多就是不具有实实在在功能可以出租的这些空间其实为综合体正式带来特点的空间，这个一定要很好的去提到很高的高度处理，我们一般会把景观，我们长期合作景观公司合作伙伴做出最适合这个项目的综合体，刚才讲第五期一个城市公园不大，大概一百多米这样一个情况，这个圈子下来刚刚的那个开场性和景观公园结合高档第五期的购物中心，今天主要一个讨论的形势把我们在中国的这些实实在在的例子和开发商做的这些体会，把这个城市综合体特别是作为商业展开，作为催化剂能够为这个综合体带来成功的心得大家交流一下。谢谢大家！

【主持人】：杨先生用非常精美的图片，和独特的视角为大家分享这么多不同城市商业综合体代表座，下面大家有问题可以举手示意。

【冯仕勋】：你们之前没有你们，你们这种形态怎么样争取上去的呢？

【杨砚】：这个也比较有意思，我们现在跟华润合作得多，现在他可能要推出二十几个万象城，我们主要还是为他高端万象城的品牌，也可以说他们叫管理中心，他是大的八十几万平方米，我们一般掌控综合体，能够住宅的做住宅，我们把综合体商业方面我们做下去，你说到的这个，其实我们认识华润比较晚，但是他们非常愿意我们那个时候想介入，我们没有参与深圳的项目，虽然第二期上面做了预告，我们做了预告他们作为参考，实际上有些东西是系数定的，比如说我们提倡影院的扩建跨越城市的道路，不是把他变成简单的廊桥变成购物中心的跨越，这个包括商业街等等，当然他们当初的设想和建成二期商业街体量很大的差距，现在是一个两万平方米高档的品牌区，这个不说了，后面华润比较认可，凯里森在中国特别是中国的了解，我们对于中国的投入就像刚才介绍的我们04年开始设立上海的分公司，我从总部过来主持这样一个运作，到去年我变成上海北京各有比较大的公司，上海现在150来个人，北京180个人，加上美国一百个创意、设计师资深的建筑师进入这个扩充时间以后，对整个项目带来了巨大好处，在他们引领下中国年轻的建筑师团队把这些很好的做出来，所以我们很了解这个市场的需求，开发商的诉求，然后正好也是十几年前参与了中国的发展，所以华润对于我们还是很敬的，特别是很多二线城市，二线城市在中国的市场，所以刚才提到很多省会城市的名字，我们还有一些和华润紧密合作拿地，当然把这个作为一期设计来对待的，不是纯粹做一个想象东西把政府忽悠一下把地拿下来，真正的怎么样最好的概念做下来，然后马上进行下一步，我们现在很多天津、武汉、长春、兰州等等都是我们跟他们一起运作，我们也参与他们的一些欢乐颂，在哈尔滨正在进行欢乐颂华人产品，也是他们想要看到第一个就是也规模可能有体系的这样一个欢乐颂的产品，欢乐颂的运作其实是华润万家是要拥有和运作，现在交通过华润置地，因为万象城背景进行管理，我们赋予两家做大，我们刚才提到购物中心的概念，其实有些公司里面可能将来发展更完善以后不同品牌的商业购物中心综合体也好都会产生，我们在美国所有大的开发商，这种大家的密切合作都是属于很顺，所以我们跟华润合作虽然很辛苦但是很顺，大家的理念交流相贴切的。

【主持人】：时间关系我们提问到此为止。

博鳌厅28日下午

【主持人】：欢迎大家回到会议现场，今天下午议程这样原计划1点30分现在晚15分钟，一共两位嘉宾，现在介绍一下下午第一位嘉宾，全国房地产经理人联盟上海专业委员会常务副会长秘书长，资深商业地产专家段建设先生大家掌声欢迎！

段建设：各位来宾下午好！顺便问一下大家2012年新年快乐，今天下午我想和大家分享一下解决关于商业地产出效益，我们不能造好问他要效益，我们要从一开始进行优化，我们要从定位就开始，我是来自全国房地产经理人联盟上海商业地产专业委员会常务副会长段建设，根据中国中小城市发展的报告，2010年的报告，我们发现我国的中小城市树木已经达到2160个我们的项目划分，一方面我们把GDP大于1600亿和市区人口大于200万城市18个其他副省级城市，经济特区城市省会还有苏州无锡两市，又把14个沿海开放城市还有人口大于一百万重点经济城市，著名经济城市交通枢纽人口大于50万的这样我们把他挑出来，这样我们其他的共有108个。除此以外我们全国287个地级市，其中地级市当中人口50万到100万人口有110个，根据我们的研究180个城市都在造城市综合体，这些现象已经今天上午还有昨天的嘉宾演讲当中已经说明了这个情况，还有我们看一个数据在美国，每十万城市人口能够享有购物中心这种便捷的一站式购物环境的，这个系数是34.82%，同时在中国如果我们把东西部平均这样来看，我们每十万人口享有购物中心的的系数甚至不到1平，除此以外我们全国大约有6.6万多个房地产开发商，这些开发商当中也包含你们在座的很多各位，现在是不是也会往商业地产进军呢？除此以外还有千军万马走独木桥，除了商业地产以外三大力量也都在进入这个领域，除了刚才讲房地产领域6.6万个房地产开发商，除此以外还有品牌商和渠道商，像英国的零售企业也建立了自己的房地产开发的的领域，像国内的著名的百货品牌银泰百货也不仅做零售而且也进入了商业地产。

我们再看一个数据，我们说大家经常能够听到城市化的进程势不可当，根据现在的的推算，到2050年中国的城市化率可能会由现在的36%上升到72%以上，如果这个数据是可相信的话，那么就意味着每年都有1000到1200万的人从农村进入城市，或者就要搞一个新城要造一个新城市，每年有1%的递增率，如果到2025年世界预估最快的十个城市当中，他们推算中国占了9个，不在中国只有一个纽约这是麦肯锡给我们的预测，除此以外麦肯锡的报告当中他列举136个新兴城市，新兴城市136个当中将有一百个会在中国出现，其他还有36个13来自于印度，8个来自于拉丁美洲还有其他的地区。那么在世界最富裕的600个城市中国将占有恩151个，这些数据都是预判将来时，或许是真或者是有出入，都说明一个问题城市化进程势不可当，城市化进程当中我们说商业的地产，或者商业服务将是一个城市当中重要的标志，让我们广大的农村农民能够享受到城市里的商业便捷，应该讲这是我们顺应潮流，因此，我们想来谈一下商业地产这些数据告诉我们看来是挡也挡不住，但是在我们的市场当中还是缺乏的这种商业地产的我们称之为全产业链的服务商，我们知道现在目前商业开发商面临三大难题。第一就是竞争激烈，因为中小房地产开发商进军商业地产他势必万达等一些大品牌有一些差距，因此这种局面和大颚在共舞一样。第二，资本还是短缺的，因为开发商开发的资本多数采用滚动使用的方法，这个商用地产占用的资金比较多，沉淀的资金比较多，因此资金短缺也是一大困难，除此以外就是缺乏专业的团队支持，从拿地到招商、定位、销售、设计、运营我都确定了，市场上也确认如果我们从土地规划方案开始，概念设计有的时候概念设计和拿地不是一回事做了一个，拿地开始一直到定位到真正的建筑设计一直到销售、招商、运营、物业管理，这样一个全产业链的服务商是比较好的。

我们商业地产的投入者是不是面临这样的问题，第一想进入商业地产领域但是不知道从哪里下手，第二应该做已经做了，但是效果不太好，或者说应该做的不善于做我们没有做过，心理没有底但是又不得不做，今天老总派我来听课就是希望把这些方法学会，在这种情况都是我们一般开发商普遍的情况，我们观点就是如何开发周期就让正确的的基因植入你这个项目。为此我想探讨四个问题，或者简单来说四不能，做什么事情四个不能，也许可以帮助大家了解一下我们的观点，也许给大家带来一些作用。

因此我们先说一下第一个不能，就是忙什么也不能忙忘了定位？我们讲到商业地产的定位，很多老总认为定位不就是拉升了GDP多少，一楼干什么、二楼干什么？餐饮多少？娱乐多少？销售多少这些东西吗，这些东西我自己都会，因此常常把定位的简单看成这样一个过程，觉得花这个钱不值，有的老总说我不请时间顾问公司，我招标策划找十个公司提供，然后我找一个公司提供，运营管理找五个提供，听完以后我就会了无师自通常常这样想，我们的观点是这样的，我们认为这个定位不仅仅这些楼层分布，我们首先考虑我们如何的赚钱，这些定位当中我们搞清楚这样几个观点，第一谁将付给你商业地产的钱？肯定有顾客，这个顾客就是消费者，除此以外会有租户给你租自己经营，或者是商户一个一个的品牌；第二，你作为一个商业地产你能够给顾客们什么？能够给小费者什么？能够给租户什么和商户什么？你给的价值大不大是不是很容易被替代。第三，如何让消费者来掏钱，这个里面涉及到营销方案、促销方案。第四，关于你如何把这些你们商业地产提供的的这些价值能够送达给顾客，这里是涉及到渠道和动线，你将如何做这个将涉及到银钱的目标、中期目标、长期目标。同时第一次做商业地产你缺少什么？什么资源、什么技术你不能够掌握，谁能够帮助你，什么人是你的合作者，什么人是你的供应商，此外还有你有多少能够赚钱的东西，在你的商场里面除了产品也可能有商品还有服务，这些东西还有没有更多，最后一条你要达到这样一个盈利模式的时候，还要先花什么钱，这个涉及到结构成本，我们知道需要先花钱后赚钱商业地产，商业地产绝不是给你一块钱你给我两块钱，而是先给一块钱再给一块钱，因此这些甲方的盈利模式需要我们定位的时候就要很清晰的搞清楚，总而言之甲方盈利模式就是仔细想清楚你的商业地产如何赚钱，如何对待顾客的价值。

我们知道消费的过程是货币和心理双重成本的付出过程，这个话就是买东西进一个商场不仅要花钱还有心情好不好，这个钱是有但是这里得到不公正的待遇很可能不买或者少买因此这个成本都要考虑。再这种情况下，我们在回过头来讲，如果说我们要想把商业的引领模式的定位做好，我们就要考虑很多方面，今天我这里我认为九方面，我们首先了解顾客，我们要知道我们的顾客是谁，而且这个顾客是我们的目标顾客，在三公里当中多少这样的人群，三公里当中有多少跟我竞争的竞争者，还有三公里内我的竞争对手他们使用什么样的盈利模式？因为，消费者不同，我们有很多的定位就不同，比如说我们上午看了很多的图片，我们顾客不同举一个例子电梯可以不同，有的坐电梯需要每秒八米，有的电梯可能需要每秒钟12米，因此这些东西初期的首先考虑好。其次，我们的形势定位，形势定位我们考虑我们做一个贸是一站式的购物中心呢，还是做一个城市综合体，我们即要有停车场还要有公园景观，还要有会议场所，到底这个形势定位是什么？除了形势定位以后还有形态的定位，我究竟一个什么样的，是一个商业街还是今天上午我们看到万象城那样的盒子，整个购物中心都在大盒子里面，这些情况到底是新天地还是万象城哪个好，除此以外你的规模到底多大，这个里面有边际效应，大有大的好处小有好的好处，除此以外各个楼层各个功能的业态比多少，我的零售50%、52%、还是48%，除此以外我们讲档次，我们造一个像上海中心这样的，还是造一个像银泰百货这样的，我这个规模我这个档次也要在这个定位当中搞清楚，除了档次以外第七就是空间，空间这个里面也有很多的学问，入口我们发现越多越好，因为每家商场希望我的商铺就是一个入口，动线景观还有广告位，究竟多少广告位合适呢？除了空间以外我觉得主题，我们常常说主题文化，或者我们经常搞一些文化色彩在上面，我们举一个例子K11中心就是把艺术和购物休闲的广场结合在一起，最后一个就是关于财务的平衡这个也是定位期间搞明白的，九九归一我们需要赚钱，我们需要财富平衡，我们几年之后怎么样盈亏平衡，在初期的时候有没有利润，利润少到什么程度，但是我有一个现金流，现金流正的还是负的有多少，这些都是初期各方面都要考虑好，这些东西既是考验我们决策层的决心不动摇，还要有钱。

作为我们经营运营购物中心的团队，我们要顾客至上创造差异化的经营理念还有持续发展的人力，这些都是我们一开始的时候相互匹配的，这些东西我们能够做到，而这些东西我们没有疏理清楚，这将对于我们下一步工作开展带来困难。我们说不仅如此，在这个盈利模式确定的期间，我们还要把各方面的的行动要落实，这个行动的的意愿不仅仅不能存在一个意愿阶段，而是变成一个落实的阶段，在这个里面我们常常会说有走路线图，我们需要所有的做成图纸，要变成可以操作的，因为有的时候我们作为一个想法是成立的，但是一落实到图纸不成立的，因此，我们必须要把这些完成，任务书时间表和行动方案，这些东西都是我们初期要搞清楚的。

我们再把初期的盈利模式讲清楚以后，我觉得我们还要灌输一个理念就是最好的谁经营、谁招商，我们担心的是说，招商的人招商完毕了，但是大家商家不是省油得灯，因此我们认为谁经营谁招商这个比较合理的，因为只有这样整个运营规律是围绕着招商运行的，招商成功与否为今后的管理奠定了基础，我们再谈一下定位，其实定位十个里面八九个老板认为我要高端的，我要LV、酷齐等等，实际上每个业态都有高有低，实际上你是要选一个合理的你需要的和你商业地产所匹配的这样一个定位，如果你没有选择最合适的，我们说品牌的消费是要靠消费力支持的，如果没有消费力因此你也不能够成功。这张图告诉我们收益与品牌的成熟度成反比，我们发现一些大的品牌，他很成熟抗衡坐标很成熟，但是这个收益性很差的，不仅不给你租金，租金低甚至还要让你贴装修费还要让你铺库存，我们有些品牌品牌成熟度低但是收益率比较高，因此把这些东西平衡好也是我们实现我们盈利模式的一部分，特别是我们作为商业地产初步进入者，一定考虑我们究竟短期、中期、长期，这些都和我们一开始品牌定位的时候都是考验我们的。最后才是落实我们究竟这些统一的业态怎么样一个合理的，在这里昂认为是个性化的一定要因地制宜根据自己的情况进行发展。

我们接下来再谈一下第二个功能，前面一个讲了不能忘了定位，定位非常重要的，第二我们说不能缺各种角色，这个什么意思呢？我们说唱一台戏最好青衣花旦等等一台戏缺不了各种角色，我们商业地产这个角色比一般房地产要多得多，我们发现各种角色他们都有利益这种体现，比如说商场里面会有各种各样的商铺租户，他们可能是联营等等，他们有各种利益的诉求，当中大量的合作商、供应商，他们又有他们的诉求，最终物业的运营管理公司又有管理双方的利益诉求，在这么多的利益体当中必须达到一个相对的合理，这一件事才能成功，因此各种角色的较量当中我们必须把这个各方的利益在初期就有所测算和预定，我们认为这样的东西是合理的，是共赢的你赚钱、别人不赚钱这个事情不行的，必须多赢双赢，我们说在市场化运作当中一个不的法则就是谁说的话算就是顾客和商铺，他们是制定游戏规则的终极者，因此我们刚才讲既然各种角色利益需要分配好，他们占主导地位，我们特别知道一些国际化的大品牌，他们即便你给他们演出，他认为这里不能够赚钱或者给他带来负面的影响他们不会来投资也不会来开店，作为我们商业地产的人士来讲，我们希望我们能够遵循市场的规律，重组构件一个立体的竞争优势，通过这些利益角色的契机进行疏理，因此，我们能够转变劣势变成优势，各种角色的差异化就是我们的竞争优势，如果我们哪些方面无论品牌的知名度还是我们的的运营管理成本当中还是说我们的供应商当中选了一些大品牌的做，无论哪个方面好都是我们的优势，同质化和想当然是商业地产的最大的死敌。

我们说这么多的角色当中我们发现整个概念，整个设计我们建议其实昨天嘉宾也讲到了，我们要多请一些设计公司参与，多一些角色，上午我们看到很多的的图片，比如说多首层，因为首层的租金高，多入口，入口的租金也高啊，包括车库昨天嘉宾讲到中国目前来看没有很好的规划过我们的停车位，殊不知现在发达国家停车位因此充分的考虑气电混合的停车位了，就是今后开车很可能停车位以后需要进行充电的，这样一个过程是应该在现在考虑进去，在这些东西我们认为如果我们能够多比较，那么这样更多的角色参与我们这台戏才能演得好。

商业地产各种角色的管理要点，我们认为这样几个方面，第一个方面设计管理，设计关系实际上开发商与设计商博弈，第二点工程管理，工程管理实际上开发商与承包商、供应商的博弈。第三，就是成本安全这个也是开发商与设计公司、承包商、供应商的共同博弈，因此把这些角色都安排好了，利益也合情合理的分配好了，这样的一个事情才是我们要做好商业定位盈利模式的第二个。

第三，我要为设计公司讲几句话，省什么省动省西不要省设计这里，我们说设计他是非常既有形又无形的，我们有这样一个说法，就是说商业地产是第三空间，第一空间家庭、第二空间工作单位、第三空间商业地产，商业地产可以让我们释放我们的精神和物质的财富，兑现我们劳动的所得，因此，商业地产可以给我们带来愉悦，因此，这些东西我们需要一个设计，我们说设计规划无小事，一个项目可能成就一个单位成就一个项目也可能毁坏一个项目。但是，我们常常碰到这样的开发商来找我，然后我们总结了一下大致上有这样几个问题可能还不只，第一他们用建筑设计代替商业设计，或者建筑设计先于商业设计；还有营销的策划代替商业运营的策划，有的重外万请内部的结构，我们看到有一个项目，他是做成一个门形建筑是超高层，我们知道如果做两个超高层比较容易的，因为没有沉降不均匀的问题，两个超高层用建筑体连起来了，这个时候两边沉降都会影响结构的完全，往往他们认为只要好看，有人重装修标准请配套施工，有的重盈硬件投入缺关怀，重共享空间设计请经营成本测算，他们考虑各个广场当中都有镏金的铜像狮子，这些东西对于我们后来运营管理带来很大的困难，因此另外一个就是迁就主力店的要求，忽视了自己投资，除此以外按照自己的主观和经验草率行事，我们酒店公寓把层高每一层做3.9米酒店式公寓，每一层节约五六十公分，五六十公分有四五层多一个楼层了，包括定位过高不从周边的实际进行考虑。

我们说100减1有的时候不等于99而等于0，因为就差这样一点，我们好的设计通过建筑空间的设计把顾客留住，如果任何的空间狭窄车位不足都无法取悦我们的顾客，我们有的时候还会考虑从设计上来讲，往往把大量的部分变成了可以出租的部分，或者可以出售的部分，请示一些带来收入舞台、剧院、展示厅、等一些活动场所，这些设计当中把这个理念进行改造，横向要宽纵向要深，无论说土建工程还是土建的改造工程，因为楼的楼盘已经有了改造而已，强弱电系统等等这些我们面宽纵深要深一定拿到确切的东西，我们说给大家一个很好的建议，我们找一个好的设计公司不难，但是别忘了我们落实好的设计团队，因为好的公司里面也可能有不好的设计团队，接你这个项目未必就是最好的，因此，我们要找一个好的品牌设计公司，而且要找一个好的团队必须有领先的大师，这样我们在设计环节当中才能达到我们的效果，如果这个设计公司不能够把很好的的运营的理念放进去的话，那么这个今后都是硬伤是改一改不了的，不是说后面能够打补丁可以解决的。

最后一条我想讲一下第四个不能，就是请什么大师来也不要忘了请运营的人才，我们说商业地产和住宅地产利益构成不同，我们商业地产多更多的角色，因此运营起来比较枯燥的，当我们这个建造的商铺如果我们卖给了小业主以后，这个升值潜力我们卖给他，如果我们持有他，我们就会带来持续的租金收入和现金流，这是我们经营商所看中的，我们说商业地产三大功能，这里不仅体现了地产的功能，商业的功能还有金融的功能，因此，我们说不要小看三个功能，同时也要重视三个功能，因为也许地产不用经营就可以升值，我们买房子都升值了，但是商业地产不进则退。

如果讲商业运营管理创造价值的话，我们根据我们的研究，我们商业地产最好运营商来开发并且持有物业这是最好的一条路子，我们说港汇广场，港汇广场在初期也非常困难，他旁边的的太平洋百货打压他，所有太平洋经营商会不仅进港汇曾经港汇非常箫条，但是由于港汇是运营商组织的，因此坚持不懈的努力，这样从1999年的2850万港币租金收入到了09年将近7亿十年增长29倍，这样说明一个好的商业地产最好运营商来管，如果要是有一个房地产开发，必须要有一个好的运营团队来主持，我们初期建议应该成立商业运营管理公司，初期聘请商业运营公司或者专业的的经营管理团队参与或者引路，扶上马再送一程，这样我们才能够创造整个整体的价值，毕竟他是一个比较复杂的过程。

在运营管理当中，我们还有一个叫做运营管理前置化的管理，也就是我们运营管理不能等到商业开张，你们开始赚钱了，这就是我们一开始讲的运营管理参与招商，参与商业的的定位，要参与讨论商业盈利模式的讨论和决定，我们在数学当中勾五定律，大家知道我们三角形当中把最大边我们给市场商铺消费者，我们招商运营团队的的是在五这边开发商设计建设要在这个勾这一块，我们这个上面讲不是遍地开发商作用，开发商应该学习的态度，商业地产当中我们所有人都要听市场商户、租户，其次我们尊重招商团队的盈利模式，我们共同达成的盈利模式的认识前提下，我们共同达成的对盈利模式认同前提下我们尊重他们。恰恰相反我们一开始的时候，一般发言权都在这一排，因此说造一个什么广场，我要LV进来，我要酷齐进来有的时候我们尚未开始胜负早已所属。万达如今如此的得大，但是2003年怎么样第一间商铺，确实354间商铺2.5万均价全部卖完，创造9.6亿销售祁际，但是整个商业街13天以后歇业了，06年爆炸拆除，冲刺以后万达变了重开发重销售请招商请运营这样的模式，成立了万达的商业管理公司。虽然我们最小这个边，但是我们在这个问题上我们要清楚，运营管理在这里是非常重要的一个环节。

认知不足定位不准缺乏专业很可能导致一个项目的失败，我们看看华南MALL，这个曾经副网站评为全球最大的购物中心，这是一个百万级购物中心，我目前工作20多年很难想象怎么样招满，将会把什么东西全放在一起，虽然可以做船进行购物的这样一个精典，但是至今还是没有达到预期的目标。因此，我们说如果是条件不好的项目经过充分的调研，把这个前面盈利模式想清楚，各种角色想清楚做好商业定位才能够转化成一个好的成功项目，我们说后期运营管理是决定商业地产的成功的关键，而不是造房子，人才高度决定了你的业绩高度，我们确实很缺人。

我们一般来看目前为止大部分占80%的项目都是自己无法进行统一的招商规划和运营的，因此80%项目当中存在不定性，因此我们更加小心，要把这个功课做好，要把商业运营管理的功课做好。我总结一些中小商业地产开发商的一些经验，他们说要真正弄懂零售商业的规律，真正弄懂商业建筑的语言，真正弄懂商业地产的运营，还有人说在没有完成一个成功的商业地产项目之前怎么估计也不嫌高，必须认清你有没有企业的独特竞争力，还有的说我们必须站在甲方的立场上用乙方的心态做事，因为甲方购物中心造好了，对不起角色开始变化了，因为你的租户就是你的客户，你变成某种意义上的甲方，有没有乙方的心态，有没有这些供应商和顾客成为你的能够很好对待他们，这个意味着说我们术有专攻，我们必须依靠我们的技术人员，可能有些同志说了，我们自己没有很好的商业地产的专业人才，我们如何选择这些服务公司呢？这里这样几条供大家参考，第一我想说责任心比专业更重要，可知性的方案比漂亮的报告更靠谱，经验加创意更加保险，激情是创造的源泉，还有一个谁运营谁招商，最后一个不怕相马VS赛马，意思就是就怕货比货，商业有运营周期，我们上海一个传统上市公司，以前从两年不盈利换了，现在五年不盈利就换了，我们必须考虑商家多赢才算成功，除此以外我们讲一个比较热门的话题就是网购。网购非常厉害我们如何对付呢？我们如何来增加更多的体验式购物的环境，我们说购物中心大致上是有这样一个黄金比例的，我们以往认为黄金比例52、18、30%，但是我们现在说情况不一样，现在情况发生了很多的情况，我们说中国人比欧洲人更爱网购，据有关数据统计，6%中国网民每天网购，33%中国网民每周网购数次，与此相对应法国、荷兰、德国、瑞士网民网购他们1%、5%，比他们高一点英国的网民2%和7%，美国的网民网购统计下来6%和15%，但是中国的网民网购更加踊跃这是有道给我们的数据，因此我们发现未来购物中心很大的冲击，很大的一个挑战，如果这些人都在网购会不会来得少了呢？

我们看一个12月12号，12月12号淘宝网的交易额达到43.8亿，这样一个数据多少呢？我们说上海最大的一个购物中心就是营业额来衡量的话是低于800万，他去年营业额39亿，这是指全年，12月12号单日创造了43.8亿的销售业绩，因此，我们必须小心，就是说我们在考虑今后的购物中心的时候，我们不得不考虑如何加体验式的服务，体验式有很多比如说把儿童的的这些商业和我们的购物中心联系起来，这样才是一个比较好的方法。时间关系我还要赶飞机，所以只能冲冲的说一下，希望大家如果我们作为一个好的想法，我们作为一个好的购物中心一个商业地产，我们说看着是建筑语言经营的是豪宅，就是顾客对你的豪宅比的是期待，赛的是顾客的忠诚度，拼的是长期经营不动摇，而搏的是人无我有，如果我们这些做好以后，我们相信就会有更多的收益，时间关系供大家参考。谢谢大家！

【主持人】：谢谢段先生精彩演讲，有提问可以举手示意一下我。

香港：万象城的团队全是泰国我们来市场以后客户中心，你看这个硬件，这个走廊灯光没有的，我们全部透光的，我们万象城的成功每天派157个清洁工，我们是迎合边缘。

【主持人】：如果有问题在私下跟段先生交流一下。今天下午最后一场主题演讲的安排是来自新加坡鼎世集团上海公司总经理吴旭辉先生。

【吴旭辉】：谢谢！我们这次站在整个中国商业地产新视角给大家带来一些比较好的东西，今天下午时间比较好，还有各位朋友光临给大家表示一下谢意，我们鼎时国际我们原来设计的角度专门做商业地产的，但是后来越来越发现，在国内各个发展公司或者项目开发过程当中发现，我们现在更多的是做整个全产业链的拓展，但是这个里面会有一些重点供大家一个了解。

这就是我们公司的目前整个业务的结构，对于项目来说我们更多的从一开始的地块到分析，包括产品的销售定位，包括概念方案的设计，这个用地性质要求可能有关系，后面就是方案深化还有就是招商执行，我们进行整个的执行方案包括经营策略。销售这一块我们针对不同的的项目，希望有的发展商销售是自己，中间给大家带来一些概念，首先拿开发定位，其实开发定位每个专家比较重要的一点，但是我想开发定位大多数拿这一块地，最多包括整个企业的价值，其实整个最后的盈利这个财务的分析需要有一个非常清晰明确战略，我们也有一些很多地产公司的设计师共同，但是有的时候发现我可能只管设计的一部分，可能财务报表是由我们公司总监老板直接运营，这个形成了一个瓶颈弊端，如果管控项目管理不知道整个财务的大起大落的结构，不知道战略的价值还有利润分析没有办法设计定位以及后面的招商所以这个比较关键的一个重要的，所以导致后面销售一个重要的途径。第二点就是设计与执行，我们实际上设计起家，设计咨询包括整个前期的方案策划方案包括招标的标识空间环境、施工图审核在一起，我们是设计方案到施工方案转变的过程，为什么有一个优秀非常好的团队需要从头到尾支持下去，这个深化的过程，深化方案包括了概念，包括了定位也包括深化过程当中招商商铺的运行，还有招商执行的项目的跟进，所以这个深化相当重要的。后面我们会有一个执行策略这个里面基本的概念抛砖引玉，对于我们前面的一些方案通过招商之后带来的所有业态，到很面深化具体支持的时候会有一个目标性的东西，这个目标性东西包括招商的商家，招商商家所对应的客户，其实这个是整个产业当中非常关键的，目标客户锁定三到五年以后，对于整个项目的增长起到至关重要的作用，后面一些招商计划，招商整合也是这个当中不断不断的壮大。

这个里面会有一些经营策略包括经营管理策略，我们目前来看整个最重要的也是未来价值的预估，整个项目当中整个使用初期财务报告很大的差异，包括整个物价但是这样一个价值预估会向一个好的成功商业在五年八年之内非常大的这一点做经营策略一个主要的体现。

我们整个商业设计到商业的的理解包括行业的一些项目，这个里面由于时间的原因我看一些图片，给大家做一下讲解，研究商业也需要研究中国模式演变，包括人口的增长包括城市中心包括购物中心大型超市商业批发市场，看到这样的发展目前国内方兴未艾的市场，所以我们还有很多的事情可以做，这个里面我们对整个全球体系的理念，就是说以购物中心为主，在不同时期不同的阶段，不同的发达地域城市有经营理念，这个目的是为了我们国内整个发展趋势的基础，也为了目前国内今后更多的三四线城市快速提升发展的通道，这个通道加强一些东西，通道过程当中哪些产品会做。

这个里面也是我们研究中心，对整个开发企业包括取得的一些简单的介绍，这个里面涉及到很多的资金资本运作，包括一些重要的开发商发展商他们做的一些成功项目，其中重要一点就是包括前面的资金，包括基金整个希望现在的收购并购的资金，这个其实是一些开发企业基本的特点，包括这些产品线的关系，包括日本、新加坡、成功的案例。大家发现大多成功都是以购物中心为主，为什么给大家先放一些这样的图片，这样一些开发商他做的都是以持有或者持续增长来做的，在国内形成两种方向，包括香港澳门，也包括国内的的一些民营企业的公司也带来一个情况就是大多数的香港或者都是以持有为主，过么更加强调特色，国内强调销售和持有平衡的关系，这种关系使将来超过50%以上的商业规模的主流方向，国际上一线品牌一线开发商以持有物业为主，大多数国内竞争者还是以一些资金汇报还是资金回收为主，包括万达集团包括华润，也包括中粮集团，包括龙湖也是销售和持有运营的一些。

总结上面的这些情况会发现，中国在商业地产的特点，基本上大多数中国开发商国内的开发商设计过程当中逐渐完成项目的开发思路，很多开发商拿地要做当地最大的，以及整个城市或者省会城市最高的，当然做的时候发现资金不够，资金链有问题或者资金平衡需要别的项目，那么会发现10%的销售，20%，或者达到70%、80%整个财务报表前期完善的重要原因，很多开发商项目做的过程当中，发现项目越做越好有先前70%销售逐渐变成20%、10%的销售这也是一个转变，所以这个转变过程当中出现很多的问题，出现很多的的需要关注的，这个也是目前国内开发的主要情况。

第二我们也是建议大多数发展商在整个项目完成过程当中需要掌握一些基本的要点，这个也是给设计单位包括一些全产业设计单位，我们拿这个地块项目的主要区位到底城市中心负中心还是郊区还是县区的中心对于招商还有将来运营结构不一样的，第二规模的定位也是比较核心的，如果拿一个两三万平米的销售同意，同样市区郊区城市副中心多大规模的体量还有组合性做一些区域性的，其实规模定位上有一个大体上的确定。第三，业态规划布局，因为业态现在大家不知道有没有感受到，现在国内业态潜力空间很大，我们也在引用，包括我们现在持有一些业态的方式，在香港新加坡或者日本看的时候不同的商圈不同业态组成部分差距很大，除了一线品牌，但是国内不管北京、上海、深圳、不同的商业不同城市中心负中心，相同业态品牌相同率甚至达到75%到80%，在陆家嘴有的品牌可能在别的地方也有，这个对于大型业态的缺口业态是一个很大的潜在，这个也是目前发展很大的问题，大多看的商业面积商业设施，更多的是业态自主品牌这个国内自主品牌的发展其实是一个重要的。第四，就是主力店的选择，我们国内一些项目，项目拿到发展上我要进入一个主力店，他说超市合作，后来说肯德基麦当劳有没有考虑是不是主力店，不一定大店是主力店，一些小的带动人流，像必胜客、肯德基、麦当劳这也是必备的核心之一，所以主力店组织上也是需要这样一个概念，运营模式销售和持有的定位，实际到前面的开发企业还有整个项目的城市控制的时候到底长期持有为主，目前我相信大多数公司运营公司策划公司也好头疼的问题。卖商铺分割多元流线已成为中国商业发展的必然特点，一些开发商好不容易拿到商业并没有太珍惜，这个也是开发商比较痛苦的地方，包括投资环境、金融商品、资金回报，这个其实整体的发展过程。我们后面做了一个大型分类，商业街、购物中心、城市综合体成为当今国内的商业地产开发三大主力模式，商业街演变成特色的商业街这一块，购物中心对国内大多数开发商来说，都没太敢上，整个运营设施整个团队包括品牌引入的门槛都是相对比较高的，所以国内大多数开发商做纯粹购物中心需要更长时间资金铺垫。城市综合体为现在很多热门好的话题，因为这个涉及到整个资金的运作，包括销售我们的物业，带动写字楼公寓或者持有的这样一些商业以销售，形成整个运作的整体，这个角度包括综合体酒店商业，大家了解整个运营过程的变化，经营策略如果开发大多数包括万科绿地大多数出售住宅为理想，但是没有住宅如何规划我们需要一些平衡开发商资金东西，带来很多商业设施的完结度，如果办公楼只是一个五六层，或者十层以内的城市综合体的概念的话如何平衡资金还是也问题怎么办。这个是对整个规模还有城市副中心还有一些规模的研究，多大规模城市副中心的商业包括副中心商业的数量，包括整个商业地产都要在这个过程当中需要有一个，我们10万20万是不是一起做做一个方向最大带来很大的风险，我们可能做到分期的开发，同时我们也会对3万平米以下的商业街区如何定位，3万以下大多社区商业为主，社区商业很多定位方式大卖场超市加商业街，或者餐饮街的方式，包括城市的社区大概商业中心，这种包括北京上海各个社区有一些区域性的住宅区中间有一些特色的商业中心，后面我们对于商业的理解，也是一个抛砖引玉的方式，这个是地产到运营的转变，可能越来越多的肯德基经销商，一些开发商持有或者长期持有的购物中心，这个如何更深层次解读商业建筑规划的设计。

这个里面包括几个商业要点，业态组合包括空间结点包括产业设计，举一个例子我们对于国际中心有一个理解，我们这个里面大家可能对于简单的统计一个方面，总规模总量包括一些目前国际上超过30%的业态品牌都是一些品牌第一次进入中国，但是除此之外从建筑整个的运营还有整个的设计角度来说如何看这些东西，包括我们可能运行的东线分解出入口设施，为什么设这些出入口对于城市交通什么好的影响，商业车流对于商业的流线酒店办公有什么的支撑，包括水平人行流线天桥的关系还有内部的的关系，包括垂直人行流线，包括一个办公区在内的整个关系。第二，除了研究交通之外可能研究一些业态，这些作为一些基础资料，大家进行第二个项目实践的一些基础研究，对于这样的业态什么样的组合，包括最高端的国际购物中心的典型性，这个持有的销售和整个资金的餐饮娱乐的购物方式的关系，这个是业态准备的方式，希望在做一个项目调研和研究的时候有更多的更加专业化和更加特点化的包括业态组合，包括有一些结点的节点出口的设计，其实这是整个项目完整的东西，拿出来给大家看一下，大家一个直观的感受，其实一个商业项目不会一个住宅区那么简单，可能会从定位包括整个的动态设计、交通设计、节点设计都是一个用心的过程。还有布局空间的设计，我们对于国内业态分类方法可能很多种每天都有自己的特点，一种是购物类型的为主，其中包括购物时尚的商业，包括百货超市购物形态为主的商业，包括娱乐、影院、KTV等，第三就是餐饮中西餐，第四包括健康美容生活，第五是其它，大家生活当中发展这些都是跟店面要求服务对象包括资金投资回报有关系的，为什么这样的分类呢？分类完成之后包括整个业态的组合规划前期有一个大体的财务情况，这个可以测算出项目运营之后多少年之后一个整体的回收，以及第二层面我们的项目三五年之后调业态，有了业态整体的组织框架之后知道下一个调框架，哪些业态需要租金比例提高，大家看到是动态的，比如说一个十年前和十年后会有一个几十倍的增长，但是这样的倍数增长是有不同的业态调整，不同的业态资金可支付能力不一样，所以这个需要往下深入的。这个也是正大广场一些的关系，这个购物目前占到47.9%，娱乐9.1%，餐饮27.4%，正大的餐饮之前比较弱，现在餐饮达到27%接近30%，这是各种业态的比例关系。

这个也是需要对于一个商业项目，包括他的一些前期的实践经验的一些业态的调整整理，这里面是对目前国内趋势的一个，大家发现目前生活馆这种商铺餐饮城50%，我们看到对于整个餐饮定位的了解，我们已经陆陆续续拿到了峰值包括其他的整体统计，这个是各业态之间的比较，可以看到中西餐饮，餐饮百货时尚综合店还有一些零售店的关系，这个是各层的的关系。

后面前面我觉得简单过一下让大家有这样一些基础的带动，后面我们会有一些项目的实际案例跟大家一起分享整个设计的过程，这个案例分成两个部分，第一部分我们引入一个徐州进行的项目，这个项目其实到现在整个开发商刚刚清晰自己想做什么，之前也有过一些变化，后面一部分我们结合一个城市，这个城市里面我们把他分成不同的定位区位，以及不同的商业设施点，包括商业街购物中心城市综合体三个特殊的体量项目给大家做一个分与享。这个我们目前完成这个项目的外形图，这边是一个休闲中心，如果定位于区域商业中心包括商业一体化的超市还有服务中心，还有我们整个大学城大学生的业态，我们会给一个整体上的发展定位，目前徐州整个经济发展，包括人口结构的发展已经达到了这样一个估值，商业必将进入一个比较快速的转变期，所以我们需要整个商业主题性的，包括整个业态选择上有一个定位，基本上我们给他的定位立足于大学城消费的特性，包括扩大商圈范围，为什么这样说呢？这样的区域商圈其实很难取代市中心这个商圈，更多的在区域性为主，这个部分借助一些城市区域的商圈中心，这个是我们整个大项目的定位，我们也为发展上做了一个投资回报关系，需要做一个测算，基本测算之后我们算下来销售30%的商业面积，如果你持有的面积过大招商有问题还会这个面积有很大的影响，持有基本上保持在70%，我们持有和销售的业态会对我们整个物业之间什么关系这个有一个确切的体现，这个是我们大体上的布局关系。这块是整体的会议中心，这块是餐饮包括下面，这个上面两万平米的公寓，这个还有主干道购物中心引进来，希望在前面区域进行一个引导进入到购物当中。

其实对于目前国内的生活方式的影响，大多数的消费企业都是把一整天的时间和大半天停留在整个购物当中，这个里面我们希望建立全程包括大半天消费购物中心的场所，也让更多的市区的人在这个地方有停留这个是我们的出发点。第二，这个项目发展商比较急大家知道整个商业资源有限的，目前可能徐州在建正在招商的商业项目整个招商量，也是将近上百问平米，如何先前的抢占这些资源是整个时间往前进行的主要一个情况。同时，我们结合了城市景观挖掘了一些主题，对于前面整个广场的景观引入，我们也引入一些比较有特点的购物中心，包括我们在内部空间中希望得到多层次人流的休息地，我们希望二三层购物的同时，能够感受到更加开放的空间，同时我们开放空间给我们店家带来附加值，其实比较难受的是发展商往下支撑的时候如果纯粹的购物中心贸易运营成本整个投资成本都会相对来说比较大，这个里面需要二次交换可能我们前期的时候会有一些偏划分设施商业中心为主，两三年运营情况下比较好的时候进行一和整合，这是我们的一个二层平台入口的情况。这里是我们从二三层走廊往下看的几个空间特点，这里是沿着整个内景，有平面有整个公寓展示的过程，这里是整个这个项目，下面重点介绍一下三个比较有代表性的项目，我们那一个城市，这个城市是青岛，青岛整个发展过程，这个是目前青岛最核心的一个项目，包括台东商圈，这个离机场比较近城市副中心，这个我们取三个项目这个时代中心沈阳市商圈中心为特点的项目，金地世纪城沈阳比较偏中心的位置。第三，整个台东商圈城市分中心，中心最好的区域我们做一个城市综合体什么样的方式。

第一说一下时代中心，这个项目早在07年已经设计，2010年整个销售变成了青岛当地最好的一个项目，整个楼王销售量也是当地最好的，这个项目现在招商比较成功，包括也苹果体验点、星巴克、等等。这个项目其实相对来说整个项目大概面积不大80多平米，整个商业中心三四万左右，这个项目即符合开发商也对营销商产生影响，我们酒店之外另外一个销售的公寓，整个归酒店管理来管理，我们商业街区别于周边一个商业设施做了不同的浮动特点，这个项目带来最大的好处一二层销售完了之后包括一些店铺进行了一个很好的城市截面的联系，三四层的时候我们引入一些比较特色的餐饮店，形成了主题有特色的餐饮趋势，这个就是整个商业街的很好的特点。

这里面包括整个商业街的尺度，包括商业街贡献的关系，现在发现其实内街特殊性这些店铺销售价格租金价格远远高于周边二次街区域的店铺价值，这里面我们整个项目的前面的定位到他的设计包括外立面控制，包括这些的整体设计还有景观设计一气呵成了，这个项目现在运营比较好已经建成招商比较成功。

第二说一下我们青岛金地世纪城的项目，这个偏购物中心的过程，这个里面大家分享一下我们整个项目定位招商整个过程，我们用地大概总建筑面积20万方左右，这个机场有60米限高要求，这个里面业态一个酒店发展商运营管理，还有一个现在整个售后中心还有一个是公寓，这个金地他的特点，这个整个机场往市中心走的主干道，这个发展上商自己的情况，他们拿到这个酒店希望二次升级，地铁的出口离我们这里大概500米的距离，地铁地块南北两个地块，北边一个小地块南边一个比较大的，背面地块以现在商业运营为主，麦当劳店在这里带动周边几个商业，大家看一下这边的商业布局，酒店、公寓包括整个商业设施，超市一些主力店进行整个布局。前期的时候我们也做了一些概念方向，就是开发商拿这个概念我们看一下，这个概念也涉及到一些问题，第一轮这一轮方向基本上想以这一块持有为主，大家发现很多商家和酒店都希望308国道一个很好的城市形象，更多的销售物业为主，销售物业和持有物业有效的分开，并且中间有一个很好的道连接，但是这个发现的问题整个项目的销售来说销售比较集中，对整个商铺带来比较大上海，一旦这个不成功对于整个项目其实有一个比较大影响。第二，我们采用购物中心加普通街区的方式，我们包括没栋独立的基金酒店整体拿出来运营整体消化的可能性，也包括将来做一些室内还有半室内二次升级的方式，同时我们做了一个另外购物中心作为我们地铁出入口的这样一个主提供，包括地铁是的街区这些散客的方式销售的，为什么这么说呢？我们308街道价值最大，如果整个商业放在这个位置销售价值远远大于这个位置的价值，这个就是整个价值的平衡关系。

但是除了这个前面概念之外我发现光有概念不够，需要对整个地段，需要整个项目有一个非常大的定位，包括是不是超市家电这个收购性为主，是不是引入院线包括大餐饮为特点，包括引入一些无印良品这种代表性的店为主这是这个项目主要的特点，同时我们大体上业态推行之后我们希望装入一些有标志性主题特点的广场结合，包括节庆大道、假日广场、庆典广场、欢乐大世界，这些形成整个项目一片，这些今典进来之后方案没有完全形成，我们需要一个项目整个品牌，包括整体的的系统街道的特点，之后我们把这个项目简单了解一下大家看一下具体的情况。跟大家分享一下整个过程，酒店其实当时一个很好的要求，就是308国到一个展示面出入口比较独立，宴会厅与塔楼商业裙房的关系，大家知道酒店其实对于整个硬件来说是占地的，酒店占地基本上占到4000到4500平米以上，但是整个商业综合体的项目基本上在50%到55%，对于整个一层来说损失一平米到十平米整个项目投资都有很大的影响包括酒店客房很大帮助，这个里面整个前期过程，酒店这个项目放到308国道最好的选择有很好的城市形象和城市景观的空间，但是带来的特点就是酒店商业设施进行很大的整合，这样商业设施人流主要308国道和整个城市介入进来酒店很好的趋势剩下来牺牲商业包括酒店和物业的关系，我们把更多的商业设施更多的的价值这是我们整个商业的大项目。

同时我们也带来一个问题，就是酒店的限高以及酒店跟宴会厅之间的关系，因为宴会厅我们二三层的使用这个也是调整研究的过程，这样一个比较关系发现，商业形成这个位置，在整个发展商业比较好，酒店这个位置对于酒店整个商业的人流导向相对来说不错，这个里面就是这个里面我们整个财务中心还有资金回报的状况，这个里面包括对酒店的标准的关系，包括宴会厅大家看到，宴会厅通过整个商业布局如果避开宴会厅的时候，我们想把整个商业设施变成完整的关系，这个里面做不同的方向。这里面做了酒店一个主要的形象，酒店也有很好的的朝向，但是这个宴会厅还有整个宴会厅对于商业的影响是整个项目比较头疼的一个重要的情况，最后是我们确定的发展方向，酒店满足这个方面的要求，商业也有一个很好的广场，酒店下面有一些商业设施，对于我们宴会厅也是相对来说一个独立的出入口，还有一个宴会厅使用，公寓相对来说以南向为主比较好销售区划，整个中间我们自己的购物中心以及独栋分化分解二次分化的特点。

第二说一下超市，因为这个过程当中整个过程变设计边招商，我们给开发商建议不要施工图再招商，这个超市要求必须延308国道，为什么把酒店不放在308国道上，我们在整个投资平台当中希望放在地下，地上投资和回报一定差距，这也是整个超市的过程，开始把超市放在这个位置，我们超市放在这里之后基本上给他一个1.2万平米的位置，但是后来超市否定了，还是需要沿着308国道的主入口，酒店占了我们整个商业设施6%，包括一些308国道的设施，我们最后基本上确定308国道为主的一个前提，这个是一层真30%地下占一半，这个不同的博弈不同的较量，这样超市的关系对于我们一层商业价值带来损失，这里中间做了一些不停变化，超市是不是放在这里，把我们剩下的商业设施放在这里。大家看到不同的超市不同的阶段包括我们自己东线的调整对于整个超市带来不同的影响，最后双方做妥协，开发商做很多的工作我们留一小条给超市，大家看到308国道一部分展示给酒店，一部分展示给我们的院线还有现在的商家，超市面临广场进行引入，把地下做了一个比较大的，同时我们做了室外的一些利用区设计，折算对于整个开发投资平台整个项目平台起到非常好的作用。后来我们同时酒店潮湿院线包括后面一些零售店都都在同时招商，我们院线也需要308国道展示面，这个酒店需要、超市、酒店都需要，一开始我们把整个万达，我们跟万达很好的战略关系，整个万达拿过来的运营还有整个院线，这个相对来说基本上签约了，后来发现这个时间和整个周期有一点问题，万达解洽了，我们招了一些院线，包括院线大得厅，但是最后上个11月初最后做了一些工作，后来万达发现这个地段和价值优势，最后我们确定也是以万达为主做最后的确认，这个项目已经签约万达招商，其他后面别墅餐饮还有一些酒吧其他的娱乐设施。

第二说一下整个项目的商业东线关系，我们连接之后又做整个整体项目东线，我们这种东线设计是我们项目的主要特点，这个过程当中开发商希望流线的关系但是资金压力市场的影响，第二次的调整我们把销售持有第二次分解，基本上外界都是以销售为主，做好整个资源的利用，沿着这个功能区的内部都是购物中心运营持有为主这样销售在外及时出现了不大好的情况也不影响整个内部购物的关系，这样对于整个销售有互相匹配的影响，当然整个话项目带来一个很好的价值的提升，另外一个特点就是空调系统的的调整，空调系统跟我们整个销售很大关系，项目进入招商一个阶段的时候，院线也会提到系统要求，对于不同空调系统要求我们都要有不同的了解，对于下一步的方案有一个非常大的关注，不会后面的要求，包括我们有些亚太或者其他的一些经销商大部分做这个项目很简单全部持有，国内比较有特点发展商开发商来说需要分解，包括不同的计费。这个是二三层的空调系统这一块包括院线这一块，这个是酒店的整体的功能区。这个是后面具体做的，大家看到地下二层为主，超市负一层的入口还有酒店用房还有酒店停车的区域，还有整个超市入口购物完了之后顺着商业街进入室外的广场，可以进入我们整个节点和室内的中心，这个里面同时需要考虑到上面公寓的分流，公寓进超市直接进入电梯这个里面的系统包括酒店的分时打卡还有整个超市分时段都有一个很重要的系统体现，这是整个项目的最后效果，这是一个麦当劳的店，这是下面地铁的一个广场，这个广场为酒店做功能也为整个超市做广场，进来之后我们中心的广场，这是一个地铁接入点，大量的居民还有整个城市的小区都在这里乘坐，这是我们整个项目。酒店相对来说，旁边就是超市的入口关系，这里有一个很好的形象，包括我们的项目材料还有整个项目的院线，这个是中心广场的节点，大家看到为什么偏室外的广场，对于这样的地方，可能对于娱乐包括餐饮消费可能到11点12点24小时，我们希望这些店有一个大堂的入口，整个购物中心关门了，我们这个项目我们这个店依然可以开着，这是中间或者节点设计策划的时候，这是细节中间的一些特点，这是地上地下的整体情况，这个是中心广场策划的过程，我们可以二层溜达当中看我们商业街的关系，这个是中心广场的节点，这是一个入口广场的特点，这里面大家看到整个商业氛围整个商业设施的，包括建筑很到位，整个商业当中标志性其他的对于整个商业形成了一个比较好的氛围，这是内部街区的一个情况，希望这个商业模式东线有更多的趋势和动态，我们基本上做了之后，整个项目有一个全程的节点设计包括外墙材料节点，包括调整整个设施的服务流线或者整个完整策划设施，所以深化方案结合招商、结合概念方案，也结合施工，策划方案整个项目当中最关键的。

最后说一下城市综合体的项目，这个就是我们青岛市中心一个项目，大家对于整个商业街购物中心、城市综合体一个全面的了解，这个项目在整个商圈，这个青岛市最老最繁华也是最热闹的一个商圈，有一点像上海的南京路，这个地段里面这样一个地块，这个要做什么的定位，包括沿着我们周边大家看到，十五大街还有青啤还有万达广场，还有百惠商厦，如果这样当中更加具有竞争力是我们整个项目的特点，这个是整个项目的关系，这个项目最大特点，青岛这个城市有高差，我们四个地块整个高差差将近16米，16米我们16米分解成四个标高，我们38米标高平行走从28米的报告23年的标高进入市中心相当于地下三层，这个里面通过我们的不同的形象展示形成了比较好的人流过程，这个大家可以看到我们这几个标高的关系，我们主要的商城还是这里，这个时候中间还有一个重要的节点，其实这个项目带来一个困境，我们项目推荐之后整个项目进深八九十米，第二个特点要容积率要把上面的公寓卖掉，这样七八十平米商业设施阻断之后如何环通这个其实比较难的，大家看到虽然我们做比较好比较开放的整个品牌的引入包括我们店面设计过程当中都是比较难的，可能有些店面的进深三四米所以这里需要布置一些零售业态，这个零售业态比较大的关键，这后面图大家比较直观的感受，整个北面过来38米一个标高，从这个西面过来我们整个相面28米的标高，我们引入了一个空间我们做了一个体验式，因为这个老商圈很多年轻人25岁35岁的人在这里商圈进行逛街，周边也有一些比较品位的，也有一些有特点的商品，我们做了类似于整个时尚中心的一万多平米的作为整个项目的情况，同时还可以进入我们整个的广场，通过我们扶梯进入我们购物中心当中，我们一层到一层，然后二层直接上三层和四层，相当于每个购物体验一层感受到上面一个开放空间，可以直接上到我们这个街区当中把人一层往上引，东边过来四层标高可以往下移，带动整个下面穿插性的，这个项目当中把四层的首层空间，这个不是特意做跟着我们的地段完成的，包括我们电梯和扶梯，我们沿着这边进来可以看到，这里面复杂的构筑关系把整个项目基本上变成梯次层次，我们对于整个城市的关系控制，还有整个项目的店面都是有效的布局。

这个项目目前已经把商业价值提高一倍，如果简单的做可能没有达到一拖二，因为沿街店面租金最高的，我们内街沿街，外戒沿街做四个沿街，这样租金带来很大的提高，这是我们进来地下的街区，这个是我们地下的街区。我们发现这个地方地下的，这个地方开放了，不同的转交节点引进来这个是二层一个是三层，也有一些依托负一的情况带来整个体现，上面也做了二层，上面四层基本上餐饮零售为主，这样的项目结合了高差也结合了这个定位，也结合了有限空间关系，也结合整个项目用地的情况，也形成我们整个项目比较有特点的设计。这个是上面比较开放性特点的设施，这个是我们项目开发商最后一个成果，而且目前青岛没有一个好的天目，我们有很好的旗舰店，包括很好的一个体验店，当然也需要很好的旗舰店的展示特点，这是28层标高广场，这个进去把整个人引入，这个天目主要多媒体动画广告从下面广场带到这个上升过程当中，上面一些比较有特点，增加室外可以休息包括绿化百货设施，基本上以这个独栋比较有标志性的设计为主。

好的商业设施刚才只是前面的引入，更重要的在后面的节点和把控上，这个里面是我们一些外控结点的特点，包括整个玻璃幕包括广告设施石材具体的划分包括折面展开我们全程的展开过程，这个里面包括整个体价模型，这个所有的节点细节这个也是整个的特点，包括幕墙的开启方式，开启节点等等，这个整个构造都要有一个把控，这个就是对整个项目设施的完整度一个要求，我们看到展现面的要求，包括材料的计算材料面的计算做一个很好的铺垫，包括材料的选择包括我们这些节点，还有材料的幕墙石材这些材料的选择，还有不同节点的设计，这里是我们前两天建成的一个项目，外立面的设计包括幕墙这种关系，这个是刚刚广东省开的。感谢大家，希望鼎时国际能够为商业地产创造具有中国特色贡献，希望能够有商业地产开发模式。

【主持人】：接下来留给大家两个问题的时间。

【嘉宾】：刚才看介绍项目很感兴趣，我比较好奇青岛的项目，我是青岛人，之前讲这个项目308国道有一个问题想问一下，308作为一个快速的道路，有些车流比较大，对于商业的截面来说有利的方面多还是无利的方面多？快速车道对于人流阻隔更多一些，这种高速国道上面有的时候我们考虑更多的商业包括酒店的一个展示形象的节点，对于商业人流引入不知道这个项目怎么样考虑，还有一个这个项目里面的东线是一个环状包括很多的分茬，在面临多茬路怎么样选择的问题？谢谢！

【吴旭辉】：其实一开始拿这个地块308国道是高架桥，高架在旁边会不会对我们项目有影响，其实过程当中大多数车流经过的时候他的第一直观和印象这个项目的印象是有的，所以不管院线、酒店、超市，包括我们的餐饮店也好都选择城市道路第一位的，这个设计角度或者建筑角度，高架一个瓶颈这个给项目带来第一个特点，这是展示的重要要求，所以这个里面过程当中可能很少不是开发商或者很可能不是设计墙面策划单位能够想的，也是一定要结合这个市场商家讲的，这是一个情况。第二，这个项目呈三角形的地块，内部中心腹地很大，大家知道沿街商业简单，但是如果腹地超过建身120米、150米以上把内部激活，我们整个地块五公顷多，我们需要一些东线包括一些车型流线我们引进入，这样我们设计当中很好的主动性，这个有招商商业设施的要求，我们也把这个作为整个停留还有整个特点的，然后，环形的流线是以购物为主的，这个需要照顾到我们整个商业的截面，也通过包括商业的经营要求，有些店面商业化以上，这个完成设施，最后空间节点设置一些细化的简单性。

【冯仕勋】：刚才你提出用麦当劳作为主力店，这个从业40年来没有这个理论，因为麦当劳100到300平米一个店，怎么样做主力店呢？什么理论做的，是不是很破例的方法？

【吴旭辉】：我相信美国欧美一些零售业有一些定义，这样定义包括境外一些的事务所，境外的一些设计公司带入一些观点进入我们国内，我们国内项目发展有它的具体特点，比如说中国的经济结构发展其实跟欧美不太一样，中国经济的人口增长整个总量也是不一样这个也是跟欧美不太一样，欧美做的一些社区中心，其实欧美这些不发达国家社区中心发展很快的，社区中心包括一些店面、院线还有一些游乐设施东西社区中心做比较好，目前国内刚刚起步阶段，我们为把鼎时国际概念麦当劳必胜客作为主力店呢？虽然面积不大，但是如果一味我们走原来传统的框架或者这种模式国内商业地产很难突破，我们发现其实包括肯德基、麦当劳虽然一个店只有一百到三百平米或者必胜客，有的麦当劳加必胜客两个在一起带来的人流远远超过了一个超市一天的人流，因为大家有的时候发现为什么超市旁边选择一个肯德基麦当劳，肯德基麦当劳也会选超市这个对于项目的人流电影院加上麦当劳整个区域中心的特点，所以这个角度来说肯德基麦当劳我们现在这样一个设施认为我们以后研究的动向，在深化一点说这样三百平米的店占地多大，我的租金很高，然后我们的的人流带动很高其实这样店更加吸引人的地方，这样一点很多项目超市不愿意来。一两万平米的超市三万平米的百货，大家知道百货租金这个资产影响比较大，肯德基麦当劳三百平米面积，剩下一万多平米我花三百万给肯德基，但是周边我可以把三百万赚回来，我一圈每家多收一百块钱，这个打一个折扣远远比招百货更好一点，所以这个也是当然不同项目不一样，这是我们发展商一些建议，因为有些项目确实实施不错。

【主持人】：我们提问环节到此为止，再一次感谢吴总精彩演讲，如果有问题可以课下跟吴总做交流。在过去的两天时间里面我们相聚在美丽的博鳌，博鳌也成为以他独特的地理位置吸引了各位成功人士的到来，博鳌论坛也成为我们行业高端会的代名词，本次峰会一共进行七场不同侧面不同形式的主题演讲，从我国地产的宏观政策和明年的行业走势，以及商业地产开发规划设计策划定位运营招商，商业地产的趋势以及信息化管理等方面展开了探讨，希望大家不虚此行，收获满满再过几天约旦节还有我们农历的春节，再次请允许我代表中国商业地产协会和组委会提前给大家拜一个早年，也祝大家新年快乐，祝愿大家在新的一年里身体健康、合家欢乐、事业蒸蒸日上在攀高峰。谢谢！

明年活动我想做一个预告，主办单位已经定八场不同主题的活动，分别北京、上海、广州、青岛等城市召开，其中包括四月份北京地产年会论坛，八月份中国地产领袖论坛，还有九月份商业地产运营招商大会，规划设计国际峰会，以及第八届博鳌论坛房地产年会，详情可以关注中国商业地产协会的官网。