中国商业地产行业发展论坛2012年会

中国商业地产联盟主席，原商业部部长胡平

【胡平】：莅临此次会议，又轮到我在台上讲话，时间不能太长，我说什么问题呢？我是从夜壶讲起，我们同行里有一位知名的企业家朋友，他是我们商业地产像夜壶，需要的时候拿来用，不使用就扔到床底下去了，这是目前商业地产一部分人的思想观念。夜壶里不能有泡沫，我们要把泡沫挤掉，夜壶可能变成金壶。　　商业地产在改革开放以来，做了很大的贡献，我们城市面貌的变化跟我们商业地产界朋友们的努力是分不开的。现在碰到了什么问题呢？有两个问题，一个叫做“顶层设计”，一个叫“基础设计”。基础有两大课题，顶层设计到处都有大楼，现在深圳要搞999米的高楼，世界第一，我看模型照片已经出来了。我20多年前到河南中等城市去，那个市长跟我讲，胡部长啊，你给我介绍一个人来搞20层大楼，土地不要钱，说明当年中西部希望由高楼改变面貌，我想他早就盖起来了。但是从建筑角度看，建造能建造，能够留下多少历史文化记忆的建筑，这是我们地产商需要考虑的。中国银行上海外滩这个大楼一百年了，现在重新划给中国银行了，这是好事情。改革开放以后，广州的白天鹅现在还是留下了很好的标志性建筑在里面，当然我们也看过像北京有些代表性建筑，比如说鸭蛋，过去中国大剧院，但是摆在天安门附近，我看不妥。像鸟巢当然是很成功了，但是鸟巢这个名字起的不大好听，如果讲凤巢文化就起来了，鸟巢没有文化的表现。还有大裤衩，最近美国技术大师评论，说从各个角度都看，最近美国人讲话，我看不懂什么叫美。所以我们的建筑里要有中国的文化，房地产开发商不能开发一个卖掉就拜拜了，没有留下你的东西，这不是太可惜了嘛。现在我们事业的发展向中西部、城市郊区，到海外，要做的事情太多了。按照欧洲人的观点，穷人住在高楼里，富人都在郊区的平房。我们中国也开始了，不仅有蓝领金领，还出来绿领，现在要到郊区当绿领了，所以我们的顶层设计要靠开发商，要有“科学智慧”，有“商业的智慧”，还有“文化的智慧”，三个都要。　　东方广场李嘉诚先生当年建的时候请我吃饭，他开出来一个方案，说有80项是全国首创。因为层高的关系就这样高，天安门附近不可能有这么高的高楼，但是有多少项是全国领先我不知道，但是东方广场这个品牌应该在北京市留下历史的遗存，这是顶层设计。我们改革邓小平说摸着石头过河，现在已经到的深水区，不能摸着石头过河，顶层设计怎么设计化，我们看着吧，但是我们的建筑上是有一个顶层设计。还有一个基础设计问题，盖房子不讲基础怎么行，有地段的选择，最近我们在长沙发现建设的时候，发现地下有古城，麻烦了。所以基础有环境问题，有文化的问题。不仅有技术本身有顶层设计、基础设计问题，我们的开发商，我们的企业，我们的企业家也有顶层设计基础设计问题。房地产开发商作为企业家队伍的一个重要支柱，几十年来有很大的贡献，下一步怎么走，这需要我们企业家很好考虑的，要打造一个金壶是不容易的，企业家本身就需要有文化的修养。我们的高峰论坛应该重视企业家的文化问题，企业家有顶层设计，也有基础设计，就是我们一个企业能不能成为百年老店，这是企业家要考虑的问题。除了留下标志性的建设之外，我们的企业是不是有基因啊，企业家应该重视这个问题，应该把企业的基因很好的传下去。我们大庆有中石油，中石油的基因就是大庆，大庆精神，所以开发商要有长远的考虑，不是干一阵子就走人了。企业家本身也有一个基础问题，我主张远离糊涂，我们企业家要注意这个问题。　　另外我们的企业家还要有社会责任的意识，纳税是对社会的贡献，除此之外，还做一些慈善事业、关心社会，有做不完的事。我建议我们这个论坛将来慢慢要重视企业家文化问题，企业的爱心事业的问题，在这些方面可以比较比较。　　谢谢。

【胡平】：莅临此次会议，又轮到我在台上讲话，时间不能太长，我说什么问题呢？我是从夜壶讲起，我们同行里有一位知名的企业家朋友，他是我们商业地产像夜壶，需要的时候拿来用，不使用就扔到床底下去了，这是目前商业地产一部分人的思想观念。夜壶里不能有泡沫，我们要把泡沫挤掉，夜壶可能变成金壶。 
　　 商业地产在改革开放以来，做了很大的贡献，我们城市面貌的变化跟我们商业地产界朋友们的努力是分不开的。现在碰到了什么问题呢？有两个问题，一个叫做“顶层设计”，一个叫“基础设计”。基础有两大课题，顶层设计到处都有大楼，现在深圳要搞999米的高楼，世界第一，我看模型照片已经出来了。我20多年前到河南中等城市去，那个市长跟我讲，胡部长啊，你给我介绍一个人来搞20层大楼，土地不要钱，说明当年中西部希望由高楼改变面貌，我想他早就盖起来了。但是从建筑角度看，建造能建造，能够留下多少历史文化记忆的建筑，这是我们地产商需要考虑的。中国银行上海外滩这个大楼一百年了，现在重新划给中国银行了，这是好事情。改革开放以后，广州的白天鹅现在还是留下了很好的标志性建筑在里面，当然我们也看过像北京有些代表性建筑，比如说鸭蛋，过去中国大剧院，但是摆在天安门附近，我看不妥。像鸟巢当然是很成功了，但是鸟巢这个名字起的不大好听，如果讲凤巢文化就起来了，鸟巢没有文化的表现。还有大裤衩，最近美国技术大师评论，说从各个角度都看，最近美国人讲话，我看不懂什么叫美。所以我们的建筑里要有中国的文化，房地产开发商不能开发一个卖掉就拜拜了，没有留下你的东西，这不是太可惜了嘛。现在我们事业的发展向中西部、城市郊区，到海外，要做的事情太多了。按照欧洲人的观点，穷人住在高楼里，富人都在郊区的平房。我们中国也开始了，不仅有蓝领金领，还出来绿领，现在要到郊区当绿领了，所以我们的顶层设计要靠开发商，要有“科学智慧”，有“商业的智慧”，还有“文化的智慧”，三个都要。 
　　 东方广场李嘉诚先生当年建的时候请我吃饭，他开出来一个方案，说有80项是全国首创。因为层高的关系就这样高，天安门附近不可能有这么高的高楼，但是有多少项是全国领先我不知道，但是东方广场这个品牌应该在北京市留下历史的遗存，这是顶层设计。我们改革邓小平说摸着石头过河，现在已经到的深水区，不能摸着石头过河，顶层设计怎么设计化，我们看着吧，但是我们的建筑上是有一个顶层设计。还有一个基础设计问题，盖房子不讲基础怎么行，有地段的选择，最近我们在长沙发现建设的时候，发现地下有古城，麻烦了。所以基础有环境问题，有文化的问题。不仅有技术本身有顶层设计、基础设计问题，我们的开发商，我们的企业，我们的企业家也有顶层设计基础设计问题。房地产开发商作为企业家队伍的一个重要支柱，几十年来有很大的贡献，下一步怎么走，这需要我们企业家很好考虑的，要打造一个金壶是不容易的，企业家本身就需要有文化的修养。我们的高峰论坛应该重视企业家的文化问题，企业家有顶层设计，也有基础设计，就是我们一个企业能不能成为百年老店，这是企业家要考虑的问题。除了留下标志性的建设之外，我们的企业是不是有基因啊，企业家应该重视这个问题，应该把企业的基因很好的传下去。我们大庆有中石油，中石油的基因就是大庆，大庆精神，所以开发商要有长远的考虑，不是干一阵子就走人了。企业家本身也有一个基础问题，我主张远离糊涂，我们企业家要注意这个问题。 
　　 另外我们的企业家还要有社会责任的意识，纳税是对社会的贡献，除此之外，还做一些慈善事业、关心社会，有做不完的事。我建议我们这个论坛将来慢慢要重视企业家文化问题，企业的爱心事业的问题，在这些方面可以比较比较。 
　　 谢谢。 

【主持人】：感谢胡部长非常幽默也充满智慧的欢迎辞，非常独特。胡部长经常说我是80后，今天听了胡部长的讲话，他不愧是80后，连夜壶这样流行的网络词汇都信手拈来，这种特别热爱学习的精神特别值得我们后辈来学习。下面就正式进入到2012年会的主题演讲环节，首先我为大家邀请出第一位演讲嘉宾，他将为我们讲一讲宏观经济新政策与房地产市场的变局，演讲嘉宾是民建中央副主席辜胜阻先生，同时他也是现任的全国人大常委。他将给各位解读从刚刚闭幕的“两会”上带来重要的一手信息，有请辜主席。

民建中央副主席 辜胜阻

【辜胜阻】：尊敬的胡部长，各位来宾，大家上午好，我演讲的题目是当前宏观经济和房地产市场发展的若干思考。

我们知道刚刚闭幕的两会，中央政府把国内生产总值增长目标八年来第一次调到8%以下，也就是7.5%，这一调整引起了国内外的高度关注。为什么要进行调整？实际上我们“十二五”规划增长目标就是7%，这一调整是为了增加经济发展效率，更多的是为我们的调结构和转方式留下空间。我们的经济发展过程中间有近忧，也有远虑。我们的近忧就是如何避免经济的急剧下行造成的硬着陆，就像飞机从高空落下来急剧下行，另外一种相对的概念是软着陆，平稳的下行。从中长期来看，我们的经济要避免中等收入陷阱，因为我们进入中等收入。中等收入时期最容易实现比较优势的陷阱，就是低收入的优势丧失了，但是高收入时代优势没有了，出现比较优势的真空。

也有人说，我们的经济增长不会是7.5%，会是8.5%，因为我们去年是保8，经济增长目标人大通过的目标是8%，但是实际是增长了9.2%，所以有人说今年目标是7.5%。还有人说中国经济8%的增长速度会持续20年，不会出现中等收入陷阱，也不会出现急剧下行的硬着陆。这里最重要的原因是中国的城镇化，中国城镇化是最大的潜在内需，和20年甚至比20年更多的持久的动力，一个最大的潜在内需是持久动力，我们的商业地产，我们整个地产都跟城镇化有关系。“两会”政府工作报告第一次鼓掌是在总理讲到我们的城镇化率超过50%，是一个社会结构的重大历史性变化。但是实际上我们真实的城镇化率没有50%，因为50%中间包括两亿左右的农民工，因为农民工不是真正的市民，跟我们经济发展水平相当的国家现在城镇化率是60%，即使我们是50%，和60%也是相差很远，如果扣除农民工可能不到40%。我们这样一种状况，表明我们有很大的差距，但是差距背后就是潜力。像发达国家的城镇化水平已经是70、80%了，它的增长速度达到1%、2%就不错了，我们为什么还持续8%20年，就是因为城镇化，它是最大的瓶颈，同时也是最大的潜在内需，也是持久的动力，城镇化这个问题跟我们在座的各位做房地产、做商业地产的人是高度相关。政府工作报告提出，今年经济工作的18字方针，一个是稳增长，房地产包括商业地产跟稳增长是高度相关的，我们有些城市GDP中间有50%、60%是跟地产有关。控物价，房价和物价又是紧密相连的，调结构，现在我们最关心的是结构调整的不理想，也跟房地产相关，如果房地产中间有泡沫，炒房能够产生暴利，大家就不做实体经济了，温州有一个典型的案例，就是炒房的老婆资本金很少，一下子赚三千万。做实业的老公，辛辛苦苦做下来一年几十万，到最后不赚钱，如果是这样的利益分配，我们的结构是非常好的。大家非常羡慕苹果，希望中国能够成为世界领军人物，我们有一个城市提出来花几千万来打造上百的乔布斯人物，结果网上舆论哗然，说乔布斯不是靠钱打造出来的，乔布斯是需要环境的。网民说如果乔布斯在中国可能也做房地产，还有人说乔布斯在中国可能连工作都找不到，因为大学没有毕业。所以调结构中间怎么样去处理好虚拟经济和实体经济是有关的。

惠民生，房价和民生紧密相关，抓改革、促和谐，我们现在不改革，房地产的顶层设计是很难的。现在地方政府高度依赖土地出让金，前年的土地出让金是2.9万亿，相当于地方财政收入的70%。去年的土地出让金超过3万亿，相当于地方财政收入的80%，所以地方政府的财政收入高度依赖卖地这样一种财政体制的改革不改革，就是面粉贵造成面包贵，房价高是因为地价高，地价为什么高，其中一个很重要的原因就是地方政府高度依赖土地，所以稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐，每个方面都跟房地产有关。

去年土地出让金相当于地方财政收入的86%，为什么可以8%能够持续20年？就是城镇化，城镇化是最大的潜在内需，是持久的增长动力，我们现在城镇化已经超过50%。有人预测，未来十年每年城镇人口将新增两千万，也就是说十年可能有两亿人，这是一个非常大的蛋糕，无论是房地产还是商业地产，都跟这个有关。但是我们光有城镇化是不行的，我们必须把城镇化、工业化和农业的现代化三者协调起来，也就是说，我们的城镇化必须建立在坚实的实体经济的基础上，光有城镇化，没有工业化、信息化以及农业的现代化就是空城计，拉丁美洲就是这样，巴西的城镇化率超过70%，但是巴西的城镇化不是建立在坚实的基础上。大量的农村人口聚集在贫民窟里，40%到50%，所以城镇化必须有实体经济的坚实基础作为支撑，才是健康的城镇化。这次两会非常关注的一个问题是实体经济，政协的一号提案是关注实体经济。我是参与一号提案的，其中讲到有五个方面的表现：一个是大量的民间资本游离实体经济，像温州现在民间资本有9000亿。第二是大量做实业企业从实业平台融资流向非实体经济，第三是做实体型的中小企业面临严重的融资难、用工荒和高成本的三大困难。第四是企业经营大量移民和外迁。第五是企业家的实业精神衰退，呈现出赚快钱的浮躁、急躁心态。所以城镇化要建立在坚实的基础上，实现城镇化、工业化和信息化协调发展。

政府工作报告最值得肯定的是经济增长增速达到9.2%，没有像美国的经济学家所预测的中国的经济会软着陆，因为他们认为中国2012年会软着陆，会崩盘，就是觉得中国房地产泡沫太大，中央政府实行严格的房地产政策，肯定会影响经济增长，会急剧的下行，急剧下行就是硬着陆，但是中国成功实现了软着陆。有压有保关键是两个支撑要素，一个是保障房建设，一个是二四线城市的楼市支撑。房地产开发投资逐渐从一线城市向二三线城市、三四线城市转移，我昨天在郑州，郑州房地产成交量去年下降50%，但是东方不亮西方亮，主要靠二线三线城市的增长来弥补郑州成交量的下降。商业地产在过去也是增长，06到07年，中国新兴城市50强占全国商业地产投资额的10%，08到09年第一占比有所减少，10年到2011年占到20%，比例在逐渐上升。过去一年，我们的经济是软着陆，软着陆得力于地产的软着陆，地产软着陆起源于三个因素，一个是保障房，一个是二线三线城市的需求，再就是商业地产以及其他工业地产。楼市调控的政策效果还是显著的，但是房地产调控现在处于两难困境，如果松，房地产可能出现报复性反弹，调控成果将会付诸东流；如果更加严厉，房地产开发投资会下滑，因为涉及到几十个实体经济的行业。房地产的大涨大跌都不利于中国经济，更不能出现雪崩式。所以中国经济能够持续软着陆，跟房地产有高度关注。

我们看看房地产的他山之石，日本是因为房地产的泡沫化，人口的老龄化和产业的空心化三化升值，挂空了日本的实业。美国在2000年护栏网的泡沫危机出现以后，寄希望于房地产，结果爆发了08年的次贷危机。汤敏先生讲，为何德国无危机？30年德房价涨60%，人均收入增3倍，房多，人8200万，房4000万，城市每两年定租金表，另外是30%为低息合作建房，另外是60%的人租房。

还有成熟的住房制度，多元化的住房供应体系，财政鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。高税制遏制炒房，持有环节的土地税率约为0.35%，买卖环节的土地购买税约为3.5%，资本利得税为20%。我们现在的管理主要是需求管理，如何从需求的管理到供给的管理，如何构建多层次的住房供应体系非常重要。为什么车市和房市跟城镇化有关，为什么大家没有抱怨豪车太贵，就是因为我们的交通是多层次的，你可以坐地铁，可以坐公交，可以骑自行车，你可以有更多的车买中档车和高档车，他是多层次的，他是各行其道，我们商品房的供应体系也应该是多层次的市场体系，所以我们一个是要扩大房子的供给，另外要构建多层次的体系来满足不同人的需要，另外要处理好购房和租房的关系。德国人的房屋自有率只有42%，也就是说有60%左右是在租房，但是我们能够达到80、90%，怎么完善租房市场引导住房的消费非常关键。深圳在今年年初高房租逼走了寻梦的大学生，春节已过租金上涨10%，有的甚至达到15%到20%，所以怎么完成租赁市场建设也需要考虑。

另外，我们在公租房的建设上要认真的思考，我曾经做过一个调查，一对年轻的夫妇，他们要用2/3的工资收入来租房，我问他，在你这个城市现在有大量的公租房，你愿不愿意去租？他坚定的回答说不愿意要公租房，说公租房太小，不符合他的需求。然后公租房是把大量低收入人群放在一起，对他的小孩不利，还有说公租房位置太偏。另外质量堪忧，所以很多年轻人讲，如果要了公租房可能找媳妇都找不到。贵阳首创收出社会闲置房作为公租房的房屋银行的租赁模式，构建稳定的租赁关系，三年不涨房租，这是比较好的。
所以，我们的城镇化是推动我们住行最大的内需，这与我们的地产高度相关。我们的地产一个是公共产品，一个是商品，保障房就是公共产品。房地产市场最重要的是去泡沫化，使它实现理性的回归。我们应该是多层次的体系，各行其道，多层次的供应体系。我们要控制低价，要进行财税体制的改革，规范税费，也可以实行最高限价，调控控制合理的合理租售关系。
这就是我对“两会”宏观经济政策和房地产市场的一些思考，供大家参考。谢谢。

【主持人】：非常感谢辜主席高屋建瓴的演讲，我曾经听过这么一句话，中国的农民是看天吃饭，中国的开发商是看脸色吃饭，我不知道这句话即便是玩笑话，能够说到我们现场多少人的心理，能够引起多少共鸣，但是至少这句话阐明了一个观点，就是在中国房地产是政策式，这也就是说为什么会有那么多人特别的关心房地产政策的走向、趋势等等，在这方面最有发言权的人莫过于研究政策的人，接下来第二位上台演讲的嘉宾是住建部政策研究中心的主任秦虹女士，掌声有请秦主任，给我们讲讲房地产调控政策的逻辑和市场走向。

住房和城乡建设部政策研究中心主任 秦虹

【秦虹】：大家上午好，王永平先生给我出了一个题目，叫做房地产调控的政策逻辑。今天的会议是商业地产的年会，应该说商业地产在整个房地产份额里非住宅部分，不光是商业地产，占到20%左右，比如说去年全国在建商品房的面积是50亿平方米，住宅占到80%，80%在建面积是住房，剩下才是非住房，非住房里包括商场，也包括写字楼、旅游等等所有的商业地产，在整个房地产大的盘子里，主要还是住宅地产。在住宅地产里，关系的政策就非常丰富，房地产调控政策调控什么，房地产的调控政策主要还是在调控住宅市场这部分的政策，目前在整个房地产调控政策里还没有哪些政策具体针对的是商业地产，所以今天在谈房地产调控政策逻辑的时候，这个地产指的主要是住宅地产，不包括大家很关心的商业地产。
关于房地产调控政策，大家也表示疑惑，房地产政策年年出，到现在还在坚持调控，看不懂调控政策，有没有它的逻辑。我个人认为，我从研究政策的角度来看，从决策的角度来看，它的决策实际是有逻辑的，如果站在房地产行业内部来看调控政策，会觉得有很多的矛盾和不合适之处，要看清房地产调控政策的逻辑，我个人认为必须要跳开房地产来开房地产调控政策，才能看清自身的逻辑问题。

当前房地产调控是从2010年国十条开始持续到现在，目前政策持续了将近两年时间。这一论调控政策一直在国务院领导一直坚持不动摇，这个不动摇指的是什么？就是抓住了一个核心，这个核心就是两手一起抓，一手控制投资和投机性需求，控制房价的上涨，促进房价的合理回归，总理也说现在调控成果刚刚显现，要控股调控成果，另外一手是大力建设保障性住房，同时还要满足市场刚性需求，就是发展市场目的不是让大家住不上房，目的是让更多的人能够买的上房、住的上房，在市场不能满足的时候，要通过保障房来加以弥补，所以两手一起抓，现在的调控政策仍然在坚持这样一个方向，两手一起抓。这样的调控政策和2010年调控政策有什么区别呢？我个人认为发生了一个转变，要更加强调房地产产业的社会功能。回顾一下住房制度改革，在上世纪80年代就提出要住房制度改革，彻底实行住房制度改革是1998年23号文件，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知为标志。当时出台这个政策的契机是1997年遇到了亚洲金融危机，97年第四季度开始，中国的经济出现了急速下滑。在这个文件里，非常明确的提出了深化城镇住房制度改革的指导思想就是加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点。

住房制度改革之后，房地产业在市场力量的驱动下得到了快速发展，从2003年开始出现了对房地产的宏观调控。2003年到2007年，这五年应该是中国经济增长非常快，增长速度非常高的五年，也是城镇化居民收入提高最快的五年。这五年里调控调了半天，房价越调越涨，主要的一个原因我个人认为是供给不足，为什么供给不足，是因为2003到2007年之间，国家宏观政策是防止经济从偏热走向过热，所以要采取有保有压的宏观调控政策压什么？钢铁、水泥、电解铝、房地产四大行业就是有保有压压的行业，为什么压这四大行业，因为这四各行业的固定资产投入增速远远高于平均固定资产投入速度，所以05年出了两个国八条，06年出了国六条，文件名字都是要稳定房价，但是里面具体的措施没有一条措施是提出来增加供给，所有控制房价稳定措施主要措施是调结构，调到极致就是国六条90、70政策。如果不能能够供给，在需求大幅度上升，房价上涨就难以遏制，是因为当时要控制房地产固定资产投资增速，控制房地产固定资产投资增速为了防止中国的经济从偏热走向过热。08年下半年，09年，我们在十大保增长的措施里，第一条是房地产。从2010年之前所有房地产调控政策更加看重房地产业的经济功能，房地产对国民经济增长贡献是毋庸置疑。大家都在提房地产业是不是支柱产业，是不是支柱产业不是政策规定的，也不是文件所表明的，这个产业是不是支柱产业在经济学上有客观标准，就是产业的增加值，如果占到GDP比重在5%以上，产业客观上是支柱产业。在1998年，住房制度改革的时候，房地产业的增长值占GDP的比重只有4%，所以那时候我们的文件里说要把住宅业培育成国民经济的增长点，但是从2005年开始就已经达到了，就是房地产业的增加值占GDP比重去年末是5.6%，显然已经超过了5%，经济学的意义上是支柱产业，所以房地产业对国民经济的发展影响是毋庸置疑。它对经济增长贡献大是毋庸置疑，但是我们不能够再继续强调房地产业的经济功能。

我们的政策出现了一个转向，就是政策更多的转向强调房地产的经济功能，客观上来讲，2011年整个国家GDP达到总量是47万亿，新增GDP7万亿，是住房制度改革也就是上个世纪90年代中后期一年GDP的总量，也就是说现在GDP一年的增量相当于住房制度改革那时候一年GDP的总量，GDP的基数已经非常高了，今后中国的经济发展不需要再追求这么高的经济增长速度，更注重的是要注意发展经济增长的质量，所以在客观上更强调房地产业的社会功能。房地产是一个资产，它不是一般的消费品，这个资产和其他资产有很大的不同，就在于他既有资产属性，又有使用属性，所以房地产调控政策抑制投机，满足刚性需求，主要是使产业更多强调社会功能，提供居住需求这种产品，而不是提供投资品，不是培育成投资者炒房的产业，所以房地产政策调控现在和过去相比有一个重要的转向，请大家注意，就是从注重产业的经济功能开始转向社会功能。

怎么转向社会功能，怎么满足人们以居住为需求的居住福祉呢？政策目标现在已经非常明确，现在有一个说法，住房制度没有顶层设计，我是不赞成的，住房制度是有顶层设计的，就是住有所居，居者有其屋，过去大家都在考虑中国到底怎么解决住房问题，就是居者有其屋，政策上又鼓励买房子，但是又说租房子，到底怎么解决住房问题好象政策不太清晰。但是2007年十七大明确提出来，要促进广大居民实现住有所居，住有所居的含义是什么？就是通过租购并举来解决住房的需求。我们现在政策没有提居者有其屋，全世界各个国家的住房政策提出居者有其屋的国家只有新加坡，新加坡现在达到了90%以上的家庭通过租赁购买私人住房，实现居者有其屋的目标。新加坡政府要达到这个目标，让居民都能够居者有其屋，能够买得上房屋，能够有自己的房屋资产，买不起怎么办，所以新加坡政府通过了政府租房的提供来满足85%以上的购房。通过租赁和购买两种方式解决居住问题，购买已经非常普遍了，下一步要大力发展租赁市场。
发展租赁市场也有一个问题，说现在限购，不让大家买多套房，租赁市场怎么发展。我个人认为，发展租赁市场要做好两个文章，一个文章就是要挖掘现在住房的存量资源，我们看到过去十年平均每年新增城镇常住人口2100万左右，大量城镇化过程，农民到城市来居住。大家不要忽视一个问题，伴随着农民变成市民的过程，还有大量的中小城市的市民到大中城市去居住工作的城市之间的人口流动，这个规模依然非常庞大。有很多人在中小城市是有房子的，他到北京、上海这些城市买不起房子怎么办，他去租房，但是他们的房子在中小城市房子就是闲置的。在城镇里也是，从过去住房制度改革到现在，中国的新建住房大概是80多亿平方米，我们已经提供了大量住房，有一些住房客观上是闲置的。如何促进存量资源的有效投放租赁市场，这些是需要研究的。另外中国这么大住房需求上，我们缺乏住房的品种，就是由企业提供租赁式的住宅小区，我们现在没有，也需要研究政策如何进行支持，当然政府的保障性住房也提供一些补充。所以政策目标实现住有所居，实现租买并举。

社会总有一部分人既租不起，也买不起，怎么办？对顶层设计的配套制度建设是我们下一步的关键，如何落实顶层设计，实行配套制度的建设，是非常关键的，就是以市场配置资源作为主渠道，与政府保障相结合，实现居住需求的全覆盖。在解决中国住房问题，主要还是要靠市场，通过市场来满足丰富多样的居住需求，主要靠市场来作为主渠道来满足丰富多样的居住需求。政府的保障两种需求，政府把80%的需求都保障下来是不现实的，政府的保障主要定位两种，第一种是托底性的保障，有一部分家庭一辈子一生可能都是低收入者，就业技能比较差，第二是暂时性的、过渡性的保障，年轻人一段时间收入低，工作不稳定，渡过一段时间以后，有的工作经验，收入提高了以后就离开保障。通过这两种方式来实现居住需求的全面覆盖，市场为主渠道，我认为今后房地产市场发展，特别是住房市场的发展仍然有巨大空间，而不是缩小。

实现市场主渠道和政府保障相结合这样全覆盖政策的配套落实，有许多的工作要做，涉及到长效机制的建设。从房地产业本身来看它的政策调整有很多内容，我们过去十年整个房地产市场扩张了十倍，应该说增长速度非常快，但是适合房地产市场发展规律的相关制度建设我们是滞后的，市场跑快了，我们的规制滞后了。除了土地问题以外，还有房地产的金融，到现在为止，房地产企业直接融资渠道有多少，特别是商业地产金融支持品种有没有，不光是商业，不光是在市场方面房地产的金融，世界各个国家都有针对政策性住房金融制度，中国有吗？这些都需要研究，我们都远远没有发挥税收的作用。

除了房地产自身相关政策之外，影响房地产业发展还有背后的一些问题需要调整，否则房地产市场长期持续健康发展也很难做到。背后的都是就是产业配置合理、工业资源配置的优化以及城市均衡的发展。最近我跑了很多城市，做了一些调研，把一个调研体会在这里汇报一下，过去十年里，北京、上海每年新增常住人口60万，深圳、天津、成都、广州过去十年，每年新增常住人口大约30万左右，像青岛、西安、无锡这些城市每年新增常住人口大约十万人左右，而我们看到的连云港、徐州一大批中小城市，过去十年每年平均以1%左右速度人口递减，一方面人口的爆增，一方面是人口净流出，这个问题是不是和房地产业有直接关系啊？房地产毕竟是由需求所支撑，主要和人口变化有很大关系。为什么？北京每年新增常住人口60万，徐州只有10万呢？当然这些地方公共资源配置和产业结构吸引大量人来到这里。如果不解决城市发展不均衡，房地产业永远是打城市房价，随着人口流动还要进行推动。怎么解决这个问题？很多人提出来，第一是继续增加这些大城市住房供给，我觉得是可以，但是这些大城市的土地是有限的；第二，阻止人口向这些大城市流动，不允许进来，可不可以呢？我觉得这不一定是好的办法，目前为止中国有城市人口是6.7亿人，我们现在有600多个城市，中国大城市发展的空间还非常的多，我们要培育更多的大城市的成长，让更多的城市能够分享更好的公共资源，能够得到更优化的资源配置，包括行政资源的配置，公共资源水平不要差距这么大，从而吸引更多的人到这些城市去就业，提供更多的就业机会。

刚才胡主席讲到德国，的确德国是世界上房价最稳定的国家，从上个世纪90年代到现在房价几乎没有怎么涨。德国8200万人口，有2000多个城市，城市发展均衡，所以德国的房地产市场除了有非常严格的市场管制制度，有非常发达的住房金融制度之外，更重要的是城市发展的相对比较均衡，人们在任何一个城市居住、生活、工作所得到的机会差不多，所以人们不需要都到大城市中去。所以今后我们城市的发展更重要还是要调整城市发展的结构，更均衡发展城市的状况，发展更多的大城市，提供就业体会多、发展潜力好、对年轻有吸引力城市的成长，这样态度长期持久的来推动房地产业的发展。房地产长效机制建设内容是非常丰富的，我们政策的政策逻辑从过去到现在大概就是这样的思路。

随着房地产调控持续，现在政策重点专项，行业的整合已经开始出现，必将持续发展，这将对房地产业的发展确实有很大的机会，所以怎么看商业地产的发展前景，就一句话，机会很大，风险也很大，所以希望通过这样一个年会的机会，大家把机会和风险也能够讨论清楚关于房地产调控的政策逻辑问题给大家报告如上，仅供大家参考。谢谢。

【主持人】：谢谢，每次听秦主任在上面演讲都能够学到很多新的知识，而且秦主任也是研究房地产政策方面的专家，真的是非常有影响力的一位业界的女性。接下来我给大家再推荐几位嘉宾将从更加实际和更加微观的层面讲一两个实际问题。跟王秘书长交流的时候，我说您很多时间跟地产领袖在一起，有没有给您的印象非常深刻的？王秘书长确实每一位都有高屋建瓴的地方，但是恒隆地产的陈总说过两句话，一个是现金为王，第二句叫胜坐地王，可能也是因为两个人的渊源，我们年会多次请到陈总来做主题演讲，今天非常有幸再次把恒隆地产陈总请到北京，接下来请他来讲讲商业地产市场不确定性和风险控制。

香港恒隆地产有限公司董事长 陈启宗

【陈启宗】：地王怎么解释呢？一般来说最贵的地就是地王，只有傻瓜才去买的，我给你们地王一个新定义，就是凡是恒隆买的土地都是地王，因为地产最好，最便宜，那才是地王的解释。

这个题目我不大懂得怎么讲，商业房地产市场的不确定性与风险的控制，凡是讲到商业房地产不能忘记住房的那一块，刚才有位讲者先打了一个底子，很好，但是到底商业地产有什么不确定性，我看不出来，或者是我这个人太傻，看不懂，看不出来有什么不确定性，一会请王永平上来讲讲。风险也有，但是在商业房地产中只有一个，一会再说。总而言之，要讨论商业房地产不确定性和风险控制，首先要把定义搞清楚，到底商业房地产怎么回事。作为商业房地产商应该问自己两个问题，第一是为何，第二是如何，没有把为何和如何搞清楚，以下的问题免谈。为什么你要做商业房地产？我个人观察，中国内地真正以商业房地产为主的发展商是不太多，主要还是搞住房的为主，但是经过了一段日子，在住房的领域里开发了之后，就发现了有几个很大的问题，第一，市场的波动很大；第二，盈利很可能不那么稳定；第三，政府的参与可能是越来越多。政府的参与又从两方面来说，第一方面它会调控，也是需要的，因为影响到老百姓的民生，不调控恐怕是不行的。第二，政府甚至于会直接的参与，就像去年出台的3600万套保障房在五年之内，第一年就要开工一千万套，我听了这个数字大吃一惊，当然在中国什么数字都是大的，但是这个数字还是比较吓人。我翻了一下记录，据不完全的资料告诉我，2010年全国商品住房大概是9300万套，去年政府根据温总理说的要开工宝藏房是1000万套，也就是说比前一年所有商品住房的总量还要大，你要是住房发展商的话很容易得出一个结论，我的饼小了很多，所以不少的房地产商就会往商业房地产挪移。凡是住房价格好的时候，住房的发展商赚了钱，都把鸡蛋放在一个篮子里，就是住房的开发可能不是最智慧的，所以有些人就开始往商业房地产那方面走。作为商业房地产商我是非常不喜欢看到这个现象，最好是没有竞争，竞争有了就麻烦。特别像我这样又矮又丑的人最怕的就是竞争，当住房价格高涨的时候，住房房地产商往商业房地产挪移的时候就是我非常不高兴的时候。当住房下降，我就高兴了，因为住房下降的时候，住房开发商都要保护自己，因为他们财政一般都不那么强，所以他们一定会从商业房地产的领域里退出来。所以2006、07年甚至于08年，住房房地产商都往商业房地产那里去，到了08年下半年，09年上半年，因为住房市场出现了一点情况，所有那些新的商业房地产商都退去，就是我很高兴的时候。所以，一般来说，商业房地产开发商他们进入这个领域的理由都不是一个积极的理由，是一个消极的理由，因为我不愿意在住房里投放再多了，所以我要往商业房地产去。他们没有想到的是，就是住房的开发跟商业房地产的开发是不同的领域，但是要说服大家是不可能，他们说都是钢筋、都是水泥，都是土地，为什么不行呢？不行的原因就是第二个问题，不是为何的问题，而是如何的问题。

住房房地产是一个量的较量，必须做的大、做的多；住房房地产也是一个速度的较量，你必须盖的快，能够快快的进到市场，特别是你要贷了很多款，资金流转需要回笼的时候就需要快，所以住房开发是量的较量，是速度的较量。但是商业房地产是绝对不可以用量跟速度来衡量的，凡是用量跟速度来评估商业房地产商的，都是水平不够的。有些房地产商说我一年要盖12个商场和18个商场，我听了以后，难怪他盖出来的东西都是垃圾，因为好东西是不可能那么快就盖出来的，所以“如何”是个大问题。住房盖了是要卖的，商业房地产基本是不可以卖的，你要卖只能整栋的来卖，不可以分层的来卖。但是我也知道，在中国的房地产整个领域还是处于一个非常初级阶段的时候，这也是难免发生的事情，也就是商场切开一层一层或者是一个单位一个单位的出售，这就会破坏整个商业房地产这个领域，是很可惜的一件事。

刚才胡部长说，做房地产开发还要有文化的水平，你要是那么快的盖，不可能有文化的水平，你盖了卖掉的，也不可能有文化的水平，只有那些慢慢的盖，盖起来以后不卖，自己拥有的，才会有文化的水平注入到你产品的理念。

所以我曾经多次跟别人说，我说恒隆的产品每一个都是公共的艺术，我同意公共艺术，到处摆一些艺术品是很好的事，但是要在一个楼房里放一个艺术品，你不进我的房子是看不到那个艺术品。但是恒隆盖的商业房地产每一个本身就是公共的艺术品。工程院的院长徐匡迪先生曾经跟我说了一句话，他说每天上班都看到你的恒隆广场，看了我就很舒服，他没有说出来，我替他说出来的就是恒隆广场都是一个公共艺术品，可惜的是在国家大发展的过程里，很多垃圾的大楼被盖起了以后，就在视觉上来污染大家。我住20楼，早上把窗帘打开一看，对不起，都是垃圾，很可惜没有给我半点文化的培养，我觉得这是很可惜的事，当然我也理解。朱容基总理还在的时候，那个年代贪污是比较厉害，所以卖土地的时候只能用价钱来做唯一的衡量，那是对的，也是必需的，但是要成为卖土地唯一的标准就会出问题。我花一百块，我的一百块和里的一百块是不一样的，你的一百块就是一百块，我的一百块是一百块加上公共艺术，一百块加上环保方面最高的水平。但是价格如果是唯一衡量标准的话，你出101块，里面没有公共艺术含量，没有环保意识，你多出一块钱就可以把土地拿去，对国家来说是好事吗？不是好事，所以允许我又卖卖广告，现在全世界只有一家公司是以往十几年来所有的产品都拿过世界设计大奖的，头一家公司所有以往十几年的产品在中国内地都拿到世界公认美国绿色建筑标准的，这家公司是中国的公司，当然你们都知道老板是谁，我就不说了。

刚才说到不确定性，我想来想去真的不知道商业房地产市场有什么不确定性，反而我觉得确定性是相当大。需求是一直上升，城市化城镇化都成为我的潜在客户，就是这次温总理说明年经济增长可能是7.5%，保8了，但是内部需求的那一部分在整体GDP里却是要加大的，可能总体的经济增长是从8.5到了7.5%，但是当消费的增加份额增长很多的话，对商业房地产来说是很好的一件事，所以我真的看不到有什么不确定性。只从宏观的角度来看，从微观的角度来看，竞争对手越来越少，因为都回去保住自己住房那一块，再没有资金、没有心情来参与商业房地产，对商业房地产商来说真是大好的事。另外提到政府要卖地，越少竞争，作为商业房地产商就有优势，所以我讲的不是不确定性，是确定性。

最后有什么风险，主要只有一个风险，当然在盖房子的过程里有很多风险，不能火烧，不能塌楼等等技术上的风险，但是商业房地产真正的风险最重要的就是财务的风险，特别是只租不卖的话，现金流就成为非常重要的一件事。风险投资很容易应付过去的，就是不要借那么多钱，不借那么多钱，就不会出问题，所以恒隆在以往的六年里我们都是零负债，而且都是有净现金在手上的，只要不借那么多钱就没事了。怎么不借那么多钱还能够开发呢？我给出两点，照着这两点来做，将来就能够不太借贷，而仍然能够做商业房地产。这两点是所有搞房地产都是金科玉律两个最重要的原则，这两个原则讲出来一点不值钱，最重要的是地点、地点再地点，只选最好的，次好的千万不要盖，在这个领域里特别是在高档商业房地产里，在某一个区域或者在某一个城市里第一跟第二回报率基本是两倍到三倍。我曾经跟人打赌，如果在中国内地找到一个不太小的公司，他们商业房地产靠租金收入，他们回报率是有恒隆一半的话，我请你吃饭，红酒你选。但是你要是在一年之内找不到一家达到恒隆一半回报率的话，你请我吃饭，红酒我选，我知道怎么叫你很痛苦。甚至于最近我还加了一句，我说要是你找到一家达到了恒隆回报率1/3的，我请你吃饭，白酒你选，如果一年之内找不到，你请我吃饭，红酒我选两支。这就证明了一件事，在商业房地产领域里，你要是第一位，冠军和亚军的回报率一般是两倍到三倍，其中一个原因就是你选地址选的好还是选不好，当然选址不是唯一的要素，那块地开发的很多条件非常重要，你的设计也是非常重要，所以我非常同意刚才胡部长说了一句话，这句话正是我在我的文章里说过，就是房地产是有基因的，是有GDP的，像我这个样子又矮又愁，让我去做电影明星是不可能的，让我去打篮球也是不可能的，因为我的基因错了。所以第一个原则是你必须要注意基因，就是地点跟设计。你一设计就不能改了，所以也是基因的一部分。

第二个原则就是低买高卖，一般人是高卖希望更高的卖，这样的人都是自信心爆膨，自信心太厉害。我一个人生的又丑又矮，所以自信心非常不充足，所以一定要给我一个机会低买高卖，要是市场逆转的时候，我还可以有转动的余地。如果高买以为再搞卖的话，你是太骄傲，太自信，我不敢那么骄傲，也不敢那么自信，所以只能够低买高卖。我从95年到98年四年之内没有买过一寸土地，我曾经从2001到2004年四年里也没有买过一平方米的土地，但是当机会来的时候，就是别人都没有钱的时候，就是银行贷款也不敢贷款的时候，那才是我的机会。

最后还有一个风险，这个风险不是对房地产商的风险，是对国家的风险，就是商业房地产搞不好，我们就污染老百姓的视觉，我们就在制造垃圾，我们就在浪费资源，土地资源是非常珍贵，钢筋水泥也是很珍贵的资源，从国家的角度来看不应当浪费在盖垃圾大楼上面，应该卖给我恒隆，我替你盖最好的东西，当然也是最便宜的价格。所以真正的地王就是恒隆买的地都是地王，不是唯一的地王，确实地王中的地王。谢谢。

【主持人】：再次感谢陈总的发言，王秘书长，不知道您赞不赞同，我给陈总的发言送两个字“舒服”，如果再送两个字“精辟”，他不但破了您的题，同时还立了一个题，文化地产的概念。刚才陈总讲的非常好，怎么样用做文化的理念，用做文化的高度来经营我们自己的商业地产，我觉得这个题目王秘书长可以在他的《商业时代》这本著名的商业地产读物上来阐述一篇文章。大家都知道凯德商用在全亚洲都非常具有影响力的商业地产公司，多年来他一直深耕中国市场，在面临中国持续而又严厉房地产调控政策下，凯德是怎么样进行战略投资决策的呢？接下来我们将有请出骆伟汉总裁为我们大家来讲一讲，掌声有请骆总裁。

凯德商用中国总裁 骆伟汉

【骆伟汉】：我今天要跟大家分享的题目也跟陈总类似，首先向大家介绍一下凯德商用这个企业，第二点就是为何，第三点也就是如何，这是凯德商用的观点跟大家分享一下。
首先简单介绍一下我们的企业，凯德商用在亚洲是最大的上市购物中心，09年底在新加坡上市，去年在香港第二次上市。现在我们主要做的物业是综合多功能的独特服务中心业务模式，现在物业在五个国家，主要是新加坡、中国、马来西亚、印度和日本，总共在51个城市里有97家商场，员工大概有3500个。

在国内我们03年开的上海来福士厂商之后，陆续在中国各地来了一些项目，具有代表性的项目包括上海来福士、北京来福士等等。

去年客流量和租户在这五个国家都是非常有明显涨幅，尤其在中国，国内现在承租率高达97.4%，我们商场非常火热，很多住户都要来我们的商场。客流量也增长7.5%，租户销售额也增长了13.2%。

在中国的发展，现在是在35个城市里有56个项目，这56个项目当中有42个项目已经开业，总面积大概是568万。我们在中国项目比较多，所以分散在六个区域去管理，主要是东南、西北，中区还有东北区。大多数商场面积都是在华东区和华西区、华北区。

为什么要进入中国这个市场呢？我在这里跟大家分享我们对这五个市场尤其对中国是怎么样的看法。在左上角，人均GDP发展非常快速的国家不是拥有商场的国家内，中国这五年来发展率还是最强的国家。人均购物消费在中国还是非常便利，这也代表了生长潜能非常高。现有的人均消费要达到发达国家的消费是有很大发展空间。

组织型零售行业主要从商务中心和百货来组织零售行业，在国内来看也是有很大空间，在新加坡已经达到65，在中国只是20%，所以接下来还是有很多购物中心的需求。
从消费跟GDP增长的角度去看，中国和印度是两个非常大的市场，所以接下来这几个因素都给我们在中国有很大的希望。刚才辜主席也提到城市化非常高，即使达不到50%，但是从增长率来看还是有4.8%、5%的成长率，对我们来说是有很大的市场。

人均收入的增长也是非常高，将会非常好的刺激消费，所以对接下来四年能够进入销售行业、进入商业房地产行业的也是具有很大吸引力。

正是因为有那么大的市场，我们去年开了三个购物中心，有上海凯德龙之梦，在北京也开了精品购物中心。今年对我们来讲是很重要的一年，在2012年我们将开七个项目，包括北京太阳宫项目将在年中开业、山东日照、东北的哈尔滨，今年也会开两个来福士项目，包括宁波和成都，年底在西安也会开两个项目，所以如果零售商对商场有兴趣的可以与我联系。

这些年来我们开了很多商场都是在社区的商场，要开比较大的商场、比较有地标性的商场，这两年来的经验是越来越多的地方政府不单单要把地块卖到最高，也不单单要建最高的楼，而是要找到最好的产品，所以去年我们在苏州工业园也拿到了项目，将是苏州最大的购物中心。

去年年底，我们宣布了在重庆朝天门的项目，在这里也跟大家分享一下这个项目的视频，这是国际名设计师设计的项目，大概在五年后开业。

接下来分享一下从凯德商用的角度是如何能够在这个行业里达到的优势。我们的业务模式是比较独特的业务模式，从政府的手上拍地或者从开发商买下购物中心，或者把已开业的项目都有兴趣卖下来，我们可以自己去投资开发建立购物中心，自己也去经营管理购物中心，资产的管理和资金的管理也是我们自己公司操作，所以从整个价值链来看都能够在各方面操作。尤其是资本管理这方面，对于一个管理商场来说非常重要，我们在这方面是有独特的优势，因为我们都多元化的投资能力，还有多元化的融资渠道。我们利用私募基金和信托基金都能够持有这些项目，当然也有传统的银行贷款。在新加坡和香港上市以后，也比较容易从市场里有一些股权融资或者是债权融资，对我们来说有一个很好的资本管理能力。

租户的网络对我们来说也是非常大的优势，现在在国内有5000多个租约，代表的4000多个不同品牌业态，度我们来讲，每开一个商场，租户都跟着我们去，打造一个更好的购物中心。我们本身是不做零售业的，所以对不同的商家都一视同仁。无论是餐饮，还是服装，都有很多的品牌在我们的商场里。

要怎么拉动客流呢？市场的推广活动非常重要，在这方面我们也有很多经验，也能够去融入在五个国家内不同商场的经验做出更多的活动出来。

租户进入我们的场之后或者是谈下一个项目的时候，我们在这方面也给他们增值，如何把他们的设计做的更好，能够在我们的项目里做出比较独特的门店，能够更好的吸引顾客，这也是我们非常重要的优势，给住户带来的增值。物业管理方面无论是在环保、安全、培训方面，都达到了国际标准，荣誉方面也不用说了，尤其是在环保这方面，还有管理商场，还有开发这几个方面，多年来都得到了很多不同的奖。

对于凯德商用来说，要达到现在地步，还有接下来在中国的发展，我们认为必须要具备三大能力，第一是资本管理，第二是租户的网络和管理，第三是运营管理，这三大块是接下来发展的重要优势。

谢谢大家。

【主持人】：感谢，现场的各位来宾，今天上午第一部分独立演讲环节到此结束，接下来进行第二个环节，就是城市推介部分，今天上午安排了一个推介，先来说说北京通州，提起通州，大家想必可能有这么几个词会一下子跳出来，比如说金豪大运河，也会想起京通快速，随着北京市对于通州国际新城这样一个新的城市定位的确定，通州区也迎来了他历史上的春天，也迎来了他发展的最好时期，接下来有请通州区崔局长进行上台进行城市推介。

北京市通州区人民政府副区长 崔志成

【崔志成】：尊敬的女士们，先生们，大家上午好，非常高兴参加这次活动，也感谢商业地产联盟能够给通州提供这样一个机会。这张图片是通州未来愿景的规划展示，这里有很大的空间，刚才我们的专家，我们的一些地产界的领袖向各位解读了政策，同时也展示了城市化率，希望下面大家更关注一下通州，这个空间能够为我们政策的实验以及像凯德、恒隆这样的地产界的明星们提供一个更加广阔的空间。

在专家面前阐述三个观点，第一是宏观政策的调控，这个调控指向性是比较明显。由于这样的调控，为商业地产的发展带来了一个更加广阔的空间。地产类产品作为投资和消费的属性，其中投资属性在商业地产应当说表现的更为突出一些；第二，根据首都城发展战略和科技文化双轮驱动的发展特点，北京商业地产发展的方向将是多元化融合推动高端化发展，在这个过程当中，通州作为首都新区独特的空间，应该说会提供更大的承载发展趋势；第三，通州信诚在首都集中力量、聚焦通州的光环下，已经进入跨越式发展新阶段，根据目前通州房地产业和商业发展情况看，通州商业地产发展方向明、空间大、态势好，我相信通州将是北京商业地产发展的春天。

既然如此，详细解读一下我们认为通州的四个优势：第一是政策城市，2010年市委市政府确定集中力量聚焦通州，借助国际国内资源，尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城。同时，在2011年，北京市委市政府成立了由4位副市长挂帅的通州新城建设领导小组，这种指挥力度等级之高、规模之大前所未有。与此同时，面向全社会公开发布了加快推进通州现代化国际新城行动计划，明确提出在“十二五”期间将全面加快建设通州新城，用三年左右的时间奠定新城核心区架构，用五年左右时间形成“一核五区”空间布局，城市外围交通和能源资源保障设施基本完善，到2020建设一座现代化国际新城奠定基础。

 区位优势，境内拥有密集的公路路网、便捷的轨道交通和重要的铁路大动脉。地铁八通线和规划建设的M6、S6、R1、R1支等8条轨道交通线路贯穿通州全景。

第三是环境优势，通州自然环境是以水为魂、水绿交融，北方水城的特色明显，境内分布着北运河、潮白河、温榆河等13条河流，总长240公里。啊
坐落在通州运河两岸的万亩滨河森林公园形成了“一河、两岸、六园、十八景”空间布局，形成了一条水绿交融的城市景观带。

通州人文环境则是以通为名、因河而兴，具有鲜明文化特色的历史名镇，素有“一京二卫三通州”之称。

通州整个行政区域面积是906平方公里，其中新城规划面积155平方公里。“十二五”期间我区计划储备开发用地约2500公顷，其中商业用地达到1600公顷，但到1/4。
下面我重点介绍五个区域，所谓一核是新城核心区，位于通州新城五河交汇处，占地面积16平方公里，建筑规模是1500万平方米。目前一期3平方公里开发已经基本完成，建筑规模458万平米。同步启动核心区地下环隧、能源中心等基础设施建设。

该区域作为现代化国际新城建设和发展的战略引擎区，将以高端商务为主体，以创意发展为动力，以总部形态为特征，着力引进跨国公司、知名央企和大型民营企业等总部项目，建成白天因商务而繁荣，夜晚因休闲娱乐而繁华的不夜水城。

新北京中心位于新城核心区，由华业地产投资建设，建筑规模76万平米，其中商务办公32万平米。长安运河位于新城核心区，由富华集团投资建设，地上建筑规模5.62万平米，地下建筑规模3.8万平米，主要为会所的配套服务设施，正在规划当中。

下面对于五区四个主要区域做一个推介，环渤海高端总部基地，区域近邻亦庄开发区，位于京津、京沪两条高速之间，京津高铁在此设有展台，实现无缝换乘。该区域将着力引进总部型和高端商业项目，构建北京参与环渤海合作的桥头堡和综合服务中心。第三，宋庄文化创意产业聚集区，规划面积是14.6平方公里，是北京市面积最大的文化创意产业区，重点推进国家时尚创意中心、中国艺术品交易中心、北京世贸艺术中心等项目建设。第四，北京通州文化旅游区近邻京哈高速和六环路，规划面积12.05平方公里，该区域是北京市确定发展的文化旅游区。目前我区正按照世界一流水平的标准调整规划，今年全面启动一级开发。第五，位于新城东部的北京国际医疗服务区规划面积150平方公里。我们与美国顶尖规划设计单位HDR公司合作，基本完成国际医疗服务区规划，并启动一期3平方公里的开发。整个功能区建成以后，将拥有十家左右具有国际一流水平的综合及专科医院。

我认为多元化融合是指地产、商业和IT业融合发展，将是商业地产发展的方向，房地产业决定了商业地产的量，而商业、IT业等行业的融合决定商业地产的质。

最后衷心感谢各位嘉宾，大会举办方以及中国商业地产联盟对通州的关心和支持。谢谢大家。

【主持人】：刚才通过崔局长的介绍也了解到区位优势、环境优势和资源优势，有人说投资股市压看它的基本面，投资楼市要看什么呢？我想当然要看地区的规划，相信通州的国际新城在未来发展当中将会越来越好。 

接下来是非常精彩的对话环节，这一场对话的主题是中国消费市场增长动力与潜力，这个话题也跟在座很多朋友所从事的行业以及所从事的业务息息相关。商业地产顾名思义一定是先谈商业，后谈地产，商业强，则地产才强，这才是商业地产核心概念。下面我把话筒交给著名的主持人司马南老师，有请司马南先生上场。

宏观论坛--解前景之惑

【司马南】：谢谢漂亮女司马南的介绍，今天我在这里亮相，有一件事先跟各位说，最近网上有一些关于司马南的谣传，说司马南跟老婆商量分家产，要离婚了，要叛逃，要叛逃到什么地方去，在座这位80高龄德高望重的胡平部长是我原来工作单位的老领导，老领导待我不薄，所以胡平在这，我也把话说到底，中国商业地产不振兴，我是不会逃的。
刚才我在下面说，我回头一看，我们这个论坛和很多论坛大不同，有的论坛刚开头还没有怎么样后面没有人了，但是咱们今天后面的听众齐刷刷，听的相当认真，还有人在做记录，此论坛非彼论坛，我们的论坛气氛好。

现在进入一个新的环节，本环节由我来主持，论题是中国消费市场增长动力与潜力，商业地产是商业的载体，所以从这个意义上来上，商业强则地产强，商业弱则地产弱。现在我们商业地产应该可以明确的说，就是我们的前景完全取决于我们的商业发展的怎么样，我们的业态丰富，我们的消费市场很兴旺，那么我们的商业市场就会兴旺，商业地产市场就会发达。很多年前，当时还是原重庆市长任商务部部长的时候，我第一次听他讲话，说现在是三架马车拉动消费，一是外贸，二是投资，三是国内市场消费，那时候就提出了国内市场消费的疲软，将来恐怕在结构上影响中国经济的发展。时间过去这么多年，我们现在依然是面临这样一个问题，在现在我们的出口市场难以为继，我们的投资拉动难以为继的前提下，我们的消费毫无疑问将成为社会发展经济发展的引擎，所以我们今天的论题因为非常重要，所以我们就请来了若干位适合谈这个问题的重量级嘉宾，他们分别是：

中华全国商业信息重任王耀博士，
零点调查公司董事长袁岳
华夏时报总编辑水皮先生
京城“四少”、俏江南股份有限公司CEO汪小菲先生
东方园林集团总裁张诚先生
上海证大地产的董事吴洋先生
DTZ戴德梁行董事张家鹏先生
这个话题按照顺序先由王主任来给我们讲一讲，就是投资拉动、外贸拉动难以为继的情况下，国内消费将成为经济发展的引擎，在这种情况下，对商业地产来说意味着什么？

【王耀】：首先感谢司马南，从去年四季度到今年一季度，各方面媒体关注的视角都是放在了商业，认为商业是未来中国经济的引擎。公布数据也好，还是在座有商业地产老板，大家不能忽视的一个问题，就是从去年四季度到今年的一季度，虽然还没有结束，但是至少到上礼拜为止，商业下滑的速度比较快。

【司马南】：我们说它是引擎，结果最新数据告诉我们在下滑？

【王耀】：对。

【司马南】：因为嘉宾比较多，我建议每位嘉宾先用最简单的语言概述一下自己的基本观点，然后下一轮再详细阐述，再下一轮再打起来好不好。

【王耀】：去年的四季度到今年一季度商业确实遇到了比较难的商业环境，即使这样，我们对未来的商业还是比较有信心的，因为我们预测今年2012年一季度是最低的，二季度和三季度会回稳，四季度最高，所以不要被现在商业的低增长所困扰，所以我们还要看到未来中国商业的发展前景。

【司马南】：我终于知道你为什么是我的主任了，现在下滑，明天要有信心。

【袁岳】：去年一季度也有类似的情况，去年一季度也有比较低，然后到后面有翘。我们现有的商业服务业用来支撑内需是不行的，我们现在说启动内需，其实我们现在的供应水平跟新产品的需要，一会我会分析需要的特点，其实是不完全匹配的，不能简单通过增加量或者是期望有更多的销售量来满足这个内需。现在消费结构已经发生了非常大的变化，但是我们的供应结构还没有发生重大变化，所以在原来的供应和服务水平上希望量有革命性的变化，几乎是不可能的。跟中国特色的下一步房地产发展转变相结合，就是内供结构的革命性变化，其中商业房地产应该扮演什么样的作用。

【水皮】：他刚才讲消费的下滑是可以确定的趋势，如果整个收入结构没有调整的话，不乏会陷入中等收入陷阱，还是拉美化现象。下一步城镇化怎么走，靠剥夺农民土地增值实现城镇化，靠城市对农村的剥夺来实行进展，我觉得一定是增长乏力的，在下一步的增长过程当中让农民最庞大的群体最庞大的潜在消费群体能够分享城镇化带来的财富增值，一个是私有权的确定，比如说宅基地有限产权的确定，农民都是宅基地，我们手上所谓产权是70年，宅基地所有权是无从保证，如果农村土地能够在某种程度上和耕者有其田实行一定程度的产权捆绑，这就意味着在下一步城镇化过程中间，我们一个很庞大的潜在消费群体农民转化为市民过程中，就不会成为失去生产资料特别是土地的无业游民。他们有了收入，今后中国整个消费市场能够快速成为的保障和动力。

【汪小菲】：我觉得不光从消费行业转型，刚才辜主席也谈到未来一个结构转型非常乐观、非常好的看法，从我今天来到现场发现好象有一点难度，因为碰到了几位我们以前俏江南的同事，已经从餐饮圈转到地产圈了，先别提从地产圈慢慢的转到消费行业。

【司马南】：说明饭馆火还是地产火？

【汪小菲】：经营模式不一样吧，餐饮付出的更多一些，在家庭上包括工作环境上可能跟地产也不太一样。消费行业怎么做下去呢？一个是企业家精神很重要，怎么支持消费类行业，因为做实体既承担了很庞大的人力资源的工作，而且也是承担了很多社会上的责任。一个是社会上的支持，还有未来的引导，能够给企业家很多的信心是很重要的。今天在谈到消费和地产行业，随着很多商业项目建成，商务部怎么去选择比较好的位置，也是要看品牌，不光消费行业要有品牌，地产行业更要看品牌，从中给我们70%的判断，然后再去看待未来的合作，今天在座我也看到业主方和合作伙伴，我们也是坚持要跟我们以前已经非常有基础的互相信任的这些层面上未来进行一些稳定发展。

【张诚】：我们接到的题目是商业强，地产就强；如果商业不强，地产就不强，这个题目我的理解里不能把这个事情说清楚。搞商业地产的企业或者是行业，和商业领域里经营商业的企业应该分开，这两件事情有关联，今天谈商业地产会面临什么和商业企业会面临什么是完全面对不同的形式，搞商业地产是搞投资领域的事情，从宏观上应该更多关注宏观经济的投资趋势在中期会关注什么，而搞商业企业的领域，应该更多的关注宏观经济里面的消费运行规律是什么，最近几年在宏观经济消费领域会持续稳步增长，而投资领域就会有较大波动，温总理把今年GDP调减到7.5%，我想应该调减的是投资的部分。有一句话，商业强趋势会不断增强，但是这些年搞商业地产要小心，甚至要远离。

【司马南】：商业强不等于商业地产强。现在有请吴洋先生，先介绍一下你们的证大跟人家的证大是否有关系？

【吴洋】：此证大非彼证大。在上海有证大广场，我们这个证大在上海有大拇指广场和喜马拉雅艺术中心。最终产业结构调整不单纯是宏观层面，从商业地产角度来讲也面临观念的调整。今天我看到议题也是先商业后地产，先商业后地产我是非常赞同这个观点，到了今天的商业地产的格局变化，我们应该把商业地产抛离，应该用商业地产的概念，我们应该更多注重消费者的精神物质追求和对物质商品追求相结合，这是未来十年商业地产发展的一条路。作为前十年来讲，我们是开发商，不存在住宅开发商还是商业地产开发商，但是商业地产不一样，商业地产是全产业链的整合，是需要从商业地产投资各个领域的一种整合，现在开发商等于把这些东西都玩儿了，自己把所有的东西都代替了，关键问题是出在这里。

【司马南】：好。张家鹏先生，先给我们讲讲谣传，房价高了，但是租金上不去，真的假的？

【张家鹏】：在商业地产现在确实有这个问题，有两个因素，第一是同期的供应量太大了，造成我们的租户的需求相对少，供应量过大。但是背后隐藏另外一个问题，现在所有商家都希望在靠近市中心的地方开店，但是大量的供应在外围，所以有结构上的问题，但是一看平均数一定是有问题，就是没有上去，我觉得是有这样的现象。另外还有一个问题，在不同业态的付租能力也不一样，像汪总的俏江南在东方广场也是我们牵线搭桥，就不能跟那个业态比，因为由利润率来决定的，也要整体来看的。
未来消费我们还是非常看好，原因有三个，第一是城市多中心的发展会提升消费的便利性，第二是新消费者力量的兴起，这一代新消费者他们更乐观，更愿意花钱。第三是业态丰富度的提升，让人们有更多花钱的地方，所以未来一定是看好的。

【司马南】：请信息中心的王主任再具体阐述一下您刚才基本的论点。

【王耀】：那个观点大家都知道，我想谈第二个观点，就是从商业角度来看，商业地产什么是最好的，上午有两位老总，一个是恒隆，一个是凯德，恒隆讲地址，凯德讲地标，从商业来看，现在最重要的是地标商业，什么地方是比较好的位置？在北京原来最好的是西单、王府井和前门，但是今天到北京看说最高是哪？是星光，最大的是哪？是西边的金源燕莎，因为它已经成为地标了，成为地标以后人们自然就到那里去了，所以对我们来讲他们更愿意选择一些地标商业，所以更重要的是地标商业。如果里商业盖出来是个垃圾的话，只能火一段时间，长持续没有关注，如果确实是地标商业的话，长期会有人关注它。城市的繁荣靠商业，没有商业，没有商业地产城市永远不会繁荣，所以我的观点是商业当中更加注重地标商业。谢谢。

【司马南】：地标商业是不是就要朝着最大、最高档模式去发展呢？

【王耀】：地标商业是有特点的，无论是它的建筑、品牌、组合都是有特点的。

【袁岳】：一般我们现在说的商业是所有人在一起买东西，如果是商业房地产中间讲的商业，一个特定的项目就涉及到地位问题，尤其是哪个消费群体为核心来拉动这个市场和拉动这个商圈。王主任说的地标，如果谁看的都合适的地标也不容易成为地标，有些商业中心或者是商业地标跟某一个群体特别相关。我们判断消费潜力的时候，一定要从核心拉动人群来看，再看我们想对应的商业房地产项目，现在大部分商业房地产项目是没有明确对应的，拿了地盖一个个很大的，但是从开发商或者从经营者心目当中目标消费群体是不明确的。

真正能够拉动的核心区域有两个，这两个对住宅房地产和商业房地产都很有意义，一个是中高端消费群体，一个是年轻消费群体。中高端消费群体在住宅房地产中间往往想换买第二个第三个房子，带有投资色彩和改善住房特点，而年轻人在住房房地产当中好不容易买一个就成了房奴，发出的声音很大，也是调控政策社会来源之一。但是在商场中间不一样，真正最活跃和最有购买力恰恰是中高端消费群体，尽管普通大众也去买东西，但是根据自己日常使用去买的。中高端消费群体到了商场里，他真的能够找到自己的东西吗？我觉得，第一是能够找到，但是在谁那里找到都差不多，第二是有些东西很想找，但是去了以后没有找到，这个现象很突出。换句话说，中高端消费阶层在现有的房地产提供商业服务架构里得到的满足是不足的，所以他才成为强有力的对外购物的人群。我现在不能计算准确的国外数字，但是我们国家将近8000万海外留学能够归为中高端人群6500万人次，这些人不是自己去买，而是带动市场买的。核心拉动消费的人群一个是找不到充分的，还有一个是找不着，所以都是中间大众消费者，所以它不是拉动型或者是强力驱动型的空间，它是勉强凑合应付型的空间。

商业房地产其实是有很大风险的，我认为这个风险三个表现，两个原因。三个表现的第一个，现在我们搞商业房地产没有特色配置，今天能够到台上来介绍的，他们都是干的不错的，问题是他们才代表商业房地产项目里的多少个？我认为他们代表了5%都不到，60、70%都是乱搞的，在中间的特色配置是不考虑市场的，然后就干了，这样就会导致配置不合理，  高度不合理的配置，因为配置不合理很重要的就是找不到人，是先干了再说的。第二是缺乏孵化功能，今天中国要搞的大规模商业地产，外国是成熟市场，我们非成熟市场是需要孵化出很多适应消费者需要的品牌和新品牌，比如日本上个世纪80年代初，商业地产抚育了很多今天的品牌，比如说无印良品，而我们今天就是那么几个品牌，一个地方三个购物中心，里面品牌结构几乎一致。品牌结构一致有什么动力呢？这样你就打折，靠打折起来的行业都是很悲催的。我们做了那么大商业房地产空间，留出适当的面积就是培育满足中青年和满足中国成长中的中高消费阶级的新需要，他可能是一个创意性的品牌。

最近我们在关注中国创意产业园区，发现有一些品牌，但是只在园区里，比较小，他应该走向社会上的消费，走向Shopping。怎么让他走进来呢？你要建立新的机制，比如我们跟上海讨论多层分租体制，不是直接要房租，因为付不起。可以免房租，或者人家东西买了东西之后分成，总之要设置他能够发展出来的机制。今天我们这个时代是需要产生新服务，新商业，新产品，新机制的时代，这个时代需要我们有远见的开发商和经营者来做这件事情，所以在这个意义上来说，把它看作是特殊的面向消费者的服务业孵化园区，就在购物中心里，但是这个很少。
第三件事情，娱乐严重滞后，好象可玩的东西特别少，总的来讲就是配置太低。我不知道有多少家是超过20%的，我想超过10%、15%都挺好的，人们现在买东西都是逛着玩儿，所以一定是玩儿在前，卖在后，所以开发文化娱乐的东西特别重要。在商业房地产空间里真正的有机文化是镶嵌在服务业里的，一定要把文化事业发展当成一个发展文化含量高的服务业的机会，而且这个东西的落地和接地气的地方就是在商业房地产项目中，是镶嵌在其间。我觉得娱乐项目的发育，特别是发挥8090后这一代人，把很多好玩的东西整到房地产里，我觉得这个东西是很重要的，也是决定项目成败的核心点之一。过去你是做住宅房地产，现在做商业房地产，一头猪到了牛生产的地盘上，你吃草还是用猪拱的方式，最后草没有吃好，还把人家的地拱了一圈，现在在房地产业这个现象也比较突出。这个工业不是站在商业服务业角度的工业，他还是房地产的工业，还是建筑活动的工业，而不是真正满足消费者心理要的需求的工业。谢谢。

【司马南】：看来水皮先生遇到了很尖锐的挑战，袁岳能够把商业地产文化创意产业连在一块讲，他平时自己肯定是高消费，对高消费群体还有青年消费群体作为经济增长这两个点研究的比较透，所以我建议您努力的方向是从理论高度讲的更透出一点，理论彻底就能够服人。

【水皮】：没有，因为我刚开始说的基础消费，今后中国如果还想有20年、30年的高速持续稳定的增长，一定是来自于产业结构的调整，而产业结构调整眼前看得见增长产业和潜力比较大的地方还在于城镇化，在城镇化的过程中间怎么样让那么多农民同时分享财富，他们才是未来中国真正消费的基础人群，如果没有这一块的增长，如果农民仍然是过去的境地，中国微带一定不会好。中国贫富差距最大的地方是农民和市民的差距，这是最大的差距。

【司马南】：中国科学院最新一些统计，按照人均年纯收入2400、2500块，全国还有1.2亿人在这个标准之下，也就是说，当我们说蛋糕大了，GDP发展了，富人多了的时候，1.2亿人人均年纯在2400、2500块，这是巨大的基数人群。

【水皮】：这仅仅是数字的差异，还没有算上其他整个社会保障的差异。我们这在发起一个大病的儿童募捐活动，城市的小孩有大病是有保障的，但是农村没有，农民的孩子得的大病只有一个结果。在生命都没有同等保障的前提之下，你跟我说2500、3500是没有意义的，即便有一定的收入，到时候也会做养老的储备、医疗的储备，各种各样的储备，跟城里人是一样的。所以在制度没有相应的变革之前，最大的一块消费板块和人群就没有被有效的激活和开发。不光是消费不消费的问题，就是中国整个下一步发展的动力问题。这个话题有点沉重，但是是我们下一步要面对的问题。我回过头回应以下袁岳说的，消费同时也是靠高端人均消费拉动的，现在整个中国消费市场也碰到一个瓶颈，由于我们消费政策，特别是税收的影响，导致中国国内高端消费品的价格远远高于国外。我们跟香港比，一般商品价差正好是20%左右，像袁岳这样的人群，他要消费的话，一定是往香港跑，因为他省下来的钱要比几张飞机票多的多，这就是国家政策的问题，消费税收的问题，必须要做调整，否则就是把最具示范效应的消费人群和消费资金和力量在往海外市场驱赶，一边是消费乏力，一边把最有消费能力的人群往海外赶，这本身就是矛盾，这是需要政府考虑的。刚才几位嘉宾都谈到顶层设计，的确不是我们在这里说几句就能够解决的，最具市场生命力的，目前来看还是政策，或者是制度的变革。

【司马南】：本来老百姓以为你们有钱的人，买贵东西不在乎钱的，以为你们不差钱，谁想到你们有钱的人也叩门，居然在乎钱，跑到国外去买，就带来了政策制定上的难度。

【水皮】：你这种观点是属于典型的仇富心态，中国有句老话，叫做吃不穷，穿不穷，算计不到才受穷。富人的钱不是偷来抢来的，一分一分省下来的。

【司马南】：我才不相信今天中国富人的钱是一分一分省下来的有一次我跟出租司机讨论过这个问题，出租司机提出了一个问题我到今天也没有回答上来，司机说大哥，我天天看你做节目，你就跟我说，有钱人天天不睡觉，每天都干活，他能够挣出好几千万吗。我听了以后到现在也没有弄明白，是省出来的吗？还是创造出来的？

【水皮】：除了转型时期，中国的确出现这个情况，大量财富来自于国家资产，就像俄罗斯一样有，但是一个正常的社会，他之所以积累的财富比你多，一定是比你付出的多。能不能挣几千万，完全可以，靠脑力，靠资本市场，进进出出，他在冒着风险的同时，冒着倾家荡产的同时的确有这个可能，不要因为你没有挣过几千万，就说几千万一定是偷来抢来的，这不对。

【司马南】：我也没有说人家的偷来抢的，汪小菲的钱是一个盘子一个盘子端出来的。

【汪小菲】：确实有这个现象，但是要分行业，刚才您讲我是京城四少，是富二代。

【司马南】：您对这个名字是欣赏还是欣赏？

【汪小菲】：我觉得不配，我是81年出生，虽然是80后，我跟身边很多七几年的朋友，在那个阶段85年以前通货膨胀也好，包括粮票也好，都是一样的，所以大家的价值观也是很相似的，80后也有80后和85后不一样的生活环境。刚才您讲一个盘子一个盘子端出来的，我小时候就在我母亲开的餐馆里，一周休息一天半，一到礼拜六下午就去帮她端盘子，我觉得也是分行业，发展过程中有一些跟俄罗斯相似的行业，但是我认为是不会持久的，它的财富可能也是暂时的，它只是一个现象，并不一定是必然的结果。

回到刚才袁岳老师讲的产品，其实商业地产更像消费类的服务行业，不太像传统销售类的地产行业，因为销售类地产行业是以销售的资金，是以销售的进度为主导的，然后再靠拿地，开发产品，而商业类地产更多牵扯的是管理、招商、品牌，包括精装修，里面的精装修就非常有难度的，跟盖一个高楼大厦是不太一样的。

产生一个品牌不光要靠产品，产品只是其中一部分，比如里面招的什么商，里面卖的什么品牌，不一定决定购物的人群。就像餐厅一样，比如我们卖川菜的，不一定定位的人群百分之百都是要来吃川菜，而是综合性的商业定位，比如说环境、灯光、价格，到位置，都是决定了定位人群的市场，商业地产也是一样。大家都说自从东方新天地开了以后，包括星光天地开了以后，销售额非常可观，但是并不代表王府井地下商场就没有生意，虽然招商品牌是一样的，由于内部环境设计、店面的设计、灯光的设计，也有自己比较独特的定位群体。餐饮也是一样的道理，未来做餐饮也面临转型，以前为什么没有有用工荒，以前走的是人海战术，三个人服务一个桌子，现在更多讲的是专业化，专业化的人要做专业的事，餐饮品牌是商业地产里的一个租户，也是一部分，我们和地产商是绑在一起的。

刚才水皮老师也讲到政府方面规划的问题，作为餐饮行业我们也是深有体会，比如说在北京一个商场里开了一个店，一签合约就签12年，当时签约的时候也看的周边的规划，有规划绿色、规划公园，我们才会签这个约，突然有一天绿地就变成了住宅，停车楼就变成了另外一个商业地产的商圈。还有我们在这个地方干的好好的，人群很稳定，写字楼出租率也很高，但是突然由于隔壁停车楼改成更大的综合体，无论是建筑商来说，招商品牌来说，都比我们原来的大。作为商户来讲，不可能再靠近一两百的区域再开同样一家店，就造成了很大影响。我希望我讲的不光是代表零售行业商铺的心声，我们经常跟业主交流，也代表了他们的心声。这个命题是对的，商业很好，业主方才能好，而业主方对我们的支持越多，他本身的专业度越强，也就是给我们奠定了一个商业品牌成功的基础。

【司马南】：张总，您刚才观点很鲜明，商业强，未必商业地产就强，我问您，还是刚才的话题，这片商业地产先把人家董事会经营理念就是要和地产绑在一起，办餐饮的俏江南就撬进去，然后再把星光天地撬进去，您那个地产注定还不火

【张诚】：我还是说我的观点，消费会稳定的发展，所以商业领域会蓬勃兴旺的向前发展。从事商业领域的人在困难的时代也没有什么困难，只要有自己企业的核心竞争优势，去尽量多的分切蛋糕就行了。就像俏江南把生意做的好一点，可能就抢夺了海底捞的生意，但是总体蛋糕同时也是在增大的。商业搞好了，商业地产这个行业能不能搞好，还是不等号的。我今天想说一个鲜明一些的观点，现在商业地产领域应该小心或者是远离，我说远离商业地产，我怕王永平兄明年就不欢迎我了。今天来的大部分嘉宾都是商业地产领域的，商业领域的少，商业地产的多，商业地产还是属于投资领域的事情。商业地产必然和与地产相关的投资领域面临同样的冬天来临的困境，我的观点是处于即将下滑这条曲线的左侧，道理很简单，第一个道理，所有做商业地产的99%都是综合性的商业地产，就是销售类物业综合开发的模式，而现在房地产购买消费者意愿是十年以来最低点，住宅房地产的拐点今年一定会到来。它又会带来第二个问题，城市的居民集聚，大量商业地产都是在新区，城市的集聚也是在新区，新区发展速度就一定会降下来，购置新房的速度一定会降下来，所以商业地产承载商业的培育期一定会加长。还有一个，商业地产也好，什么地产也好，都是属于房地产，只要是房地产，都是在房地产这个大盘子里。无论是商业地产，无论是地产的投融资，还是倒腾资金，都会受到严重的限制和控制，所以未来这个行业不会好，会滞后于住宅地产，中期很困难。

【司马南】：吴洋先生，您说商业房地产到底会怎么样？

【吴洋】：实际我们俩是不谋而合的，从商业地产的角度来讲，我非常同意他的一个观点，就是地产商业，而不叫商业地产。因为前十年的发展是一种开发行为的，不管是做住宅还是做商业都是一种开发行为，是一种投资行为，这种投资行为就希望带来利益最大化，所以商业地产开发商也好，住宅地产开发商也好，更多是想通过某种开发行为在市场迅速套现，所以没有一个持续经营靠五年八年去经营一个物业来做开发的想法，所以这是存在的最大问题，但是前十年的黄金期已经结束。我们从去年开始调控以后，大量住宅上转如商业地产以后，由于对商业地产全产业链不熟知，2013年和2014年会有井喷式的危机，这个商业地产的危机要比住宅地产的危机来的迅猛，而且要猛烈，而且真的是一场地震，这才是一场灾难。问题就出在它是一种开发行为、投资行为，而不是对商业地产从运营角度去考虑问题。再有就是政府规划，07年的发展到今天商业地产格局已经发生根本转变，一个是一线城市商业地产已经处于总体规划角度，已经处于一个提升的角度，二线城市处于完善阶段，三四线城市是发展阶段，在这种格局下，政府土地财政带来一系列的问题出售商业地产的用地，我们出去调研经常会发现一个二三线城市甚至一百万人口的城市会有五个、十个，一百万人口统计数据还是总的统计数据，真正城镇居住人口供有消费能力也就是二三十万，所以我们怎么支撑这样的商业总量。一线城市面临的问题就是一些新区，我们会看到个别的城市，比如说沈阳，比如类似于成都某一个区，它的商业总量会达到几十家，但是真正的人口会有多少，这些都会存在一定的问题。从开发商角度来讲，没有更多的研究消费者，现在消费者是两个层端，一个是年轻人，一个是中高端消费者，但是这两个阶层的消费者到了今天他们的消费观念已经转变了。我们在上海经常有一句话，80年代我们去美美，90年代到恒隆，到了今天去国金，为什么会发生这种转变，就是逛街和上街的概念，今天是逛街，以前是上街，更多是对精神文化的需求，而不是单纯指物质商品，文化娱乐的东西如果没有做足，精神领域没有满足就是失败，所以未来商业地产发展的趋势应该是把消费者对于物质文化的追求和对物质商品欲求两个相结合的产物，但是今天很多的开发商并没有注重这一块。所以我们今天看到市场上会有一种改变和尝试，比如上海的国金，就会把一些奢侈品放在里面，几百家奢侈品牌放在里面，通过把电影院、娱乐设施也进去了。为什么会发生这种根本性的转变？就是开始注重消费者对文化精神的欲求。如果我们的开发商不转变观念，它还是大包大揽的方式，它不是一种整合商，而是变成所有的东西都自己做掉，这方面肯定照顾不到。所以将来会是专业化细分的市场，面向人们更多注重文化休闲，然后导向物质商品的目的地，这样的商业才是未来的发展之路。

【司马南】：不但张城说拐点要出现，而吴洋更加耸人听闻说商业地产将出现井喷式危机，还透露了投资行为，套现就跑，现在还有一位张家鹏，您刚才说商业地产一定要看好，一个是市场里多中心，第二是消费力量形成，第三是业态丰富给消费者提供了更多的选择，张家鹏你不能改观点，改观点我们本论坛将出现政治性错误。

【张家鹏】：刚才听完张总和吴总说的，我先说一下我的观点，没有那么严重，第一人们在思维上都有定势，都喜欢站在过去想现在，站在现在想未来。商业地产因为之前太缺了，现在集中有供应，可能有供应过量的问题，但是一定也有不适应的问题，就觉得量太大，这是我的一个看法。第二，现在在写字楼里有很多男生女生都没有找到男朋友女朋友，这种现象很多，但是是男生过量还是女生过量，关键是各有各的想法，配不上对。商业地产就有结构性的问题。所以很多媒体问我们，有那么多空置的项目，是不是因为供应过量呢？但是如果我们看每个个案，每个人失败和成功都有自己的问题，每个项目多少都有自己的问题，所以也不能简单概括就是一个过量的问题。未来至少在几个方面我还是有信心，比如之前欠的帐太多了，就是商业地产太少了，我们是需要有更丰富的消费者机会。第二是城市化快速扩展，每个城市都在从百万级的千万级，会带来多少消费呢。第三是城市圈的形成，原来就是一个岛，现在连在一起有多大能量的发挥呢。所以对于这个量过不过没有标准，而且各个地方的形态不一样，消费习惯不一样，但是在这几个方面我们会有很大的期待，我觉得未来会很好。

【司马南】：最后每个人用一句话来概括一下自己的观点。

【王耀】：从商业角度来讲，对商业地产商有一个希望，希望你们五年做一个项目，而不是一年做五个项目，希望五年做一个项目能够活20年，至少我们能够进来。谢谢各位。

【袁岳】：所有经营者都有经营战略，在商业房地产开发商因为有一个持有经营的概念，所以一定要有战略性思考，如果我们要有四到五年或者是五到六年，使得我们成为一个独特的有竞争力的品牌，所以要做刚才那些工作之外，要有特色配置，要有孵化功能，娱乐丰富之外，还有一个很重要的就是要承受消费发展和投资拉动调整之间的镇痛，其中一个非常重要的镇痛，即使我们做了那些事，消费还是会往下走，一个很重要的原因就是投资消费的下降，因为政府拉动的项目总量减少了，所以请客的少了，送礼的少了，这部分会影响到在商业面和消费面上的表现，所以要认识到这种镇痛的存在，才会有长期的可持续的新商业模式的诞生。

【水皮】：包括土地制度在内的各种中国社会制度的变革，一定会会成为下一个消费热点释放的动力源泉。

【汪小菲】：商业地产也好，消费产品也好，它的泡沫都由供求关系来决定的，如果我们都在做同样一个产品的话，必然会形成泡沫，供大于求。第二个观点，我就是一个开餐馆的，虽然有我们的工作难度，也被别人指指点点，谈到我们专业，我想各行各业都是一样，专业的人做专业的事，商业地产也是一样。

【张诚】：投资领域里消费者意愿不强，投资者信心不足，注定投资这个板块一定是下滑。商业地产是投资领域的事物，所以这个行业一定是处在下滑曲线的左侧，如果不是这个行业里的优势企业，或者是你没有能力把握其中细分市场，应该远离这个行业。

【吴洋】：商业地产发展至今，它已经到了自身来变革的时代了，也就是说我们讲商业地产的创新，也就是说未来商业地产发展之路已经到了苹果时代，必须要进行自身的创新带来整个先商业后地产观念性的变革。同时作为投资商也好，开发商也好，必须注重以消费者为起点，不要想着投资直接是变现，马上变现带来最大化，应该有持续运营的观念来看待商业地产。

【司马南】：本司马南主持的这个环节有这样的感受，之所以大家坐着不动，12点半还在这津津有味，原因在于他们每个发言者都有洞见，他们为我们分享了洞见，他们有洞见，我们有妙赏，妙赏下午继续进行，谢谢诸位。