绿色地产-聂梅生
我觉得这个会，从昨天早上小五百人，到现在有没有五十人，说明一个问题，其实我很习惯这种场合，为什么呢？今天下午的内容是技术层面的内容，也就是说，“国八条”、“国六条”也好，最后也是要盖房子，越是大最后涉及到实际做的时候，越是不受重视。当时我在建设部科技司的时候，已经适应这种情况。第一生产力是最重要的，我们国家这个行业、产业把科技进步、技术层面上面的事情提到到很高的地位来讲确实需要很长的时间。今天下午哪怕有一个人听，我都会好好的讲。因为这是很不容易做的事情。因为不象昨天很多的经济学家在批判，弄得大家都很激动，真正落到技术层面是比较严峻、实际的问题。
昨天上午有一些发言，我也有关于70%的思考，说潘石屹是被惊吓的孩子，从房地产业还有业界的大师来讲，确实是被惊吓了一把，被惊吓之后的清醒，清醒之后想做一点事，想学一点东西。
本来他们批判的时候，就想举手说话，旁边的人就拽我，你别在这种场合说，别和他们说这件事。昨天有一个问题，提得非常出乎我的意料之外，而且我绝对不同意的论断。从房地产业现在应不应该淡出这个话题？房地产是不是应该从中国的支柱产业淡出？是因为房地产是粗放型、劳动力密集型的产业，影响到中国的质量。由于房地产作为支柱产业总不淡出，还那么热，影响中国自有知识产权，高科技的经济增长模式的转变，房地产在这里是一个绊脚石，所以要淡出。我对这个是不同意的。
不说国家目前房地产处于什么阶段，现在中国成为世界的加工厂，然后是恰恰是什么样的加工厂是世界高科技产业，零部件的加工厂。造成了中国外汇挤压非常之大，像巴所长讲的非常重要的报告。这里有房地产的事吗？是房地产业使中国成为全世界的加工厂吗？房地产不管怎么说，在中国还是在中国销售，没有给外国的房地产加工什么，反而是高科技产业，把中国变成了一个加工厂。我想说太阳能的问题，其实太阳能的光复板决定是高科技的东西，中国是生产的基地，包括成为中国首富，这些新能源全部外销，换回的是外汇，为什么我们国家的板跑到瑞士成为他们节能的产品，而我们这部分的产品是耗能的。中国现在沦为这样一个情况，而这个不在房地产业产生，这里还说一个例子。中国成为全世界的加工厂，不是房地产的原罪，凭什么房地产压淡出。从国际上讲，看美国，美国盖房子，当时有人带一个团到美国去考察，根本工地上没有人，就是又高又壮的一个大老黑，管着几台机器，工资非常高，决定是产业化、决定的高科技。发达国家来讲是技术行业，说明我们在这个过程中需要一个转型，需要有一段路要走，房地产业不是粗放型，只是中国发展现阶段，是这样的情况，需要努力。
被惊吓之后的清醒，我在想，宏观调控之后要想什么，我觉得有一件事解决了好多年没有解决的问题。我原来在科技司的时候，特别注重自然生态的问题，现在已经提出了十三年了，到现在中国还没有实行产业化。不管怎么说，中国的奥运工程、大的写字楼也不是农民工在做。这次宏观调控之后有三件事可以合并，提供一个非常好的发展契机。一个是绿色地产的问题，绿色住宅推了十年推不动。因为这十年房地产高速发展，不需要产业化，房子也能卖得出去，也能造就这么红红的场面，我一直在想中国产业化，这个产业化经过多年的推动是可以实现的。因为十年徘徊就在产业化，没有载体，这次绿色地产的事情，“国八条”、“国六条”都推出了，这里总有支持的，这是在当前房地产宏观调控支持的，国家支持的是这块，支持的这块为什么不把它很好的发展。调控觉得这样那样，会有一些挤压，放开了这块，为什么不去利用呢？
中国的产业化会服务于绿色生态。还有一个事件就是“90”、“70”的事件，他有积极的一面，通过很好的整合资源，提高质量，不管是多少，具体的时候总在变，这样一个高压线会促使产业的整合度提高，提高他的质量，有利于出现产业化，有利于提高产业平台的新一轮政策出现。像日本，由于多天塌的经济、房价的控制，使日本很多的房子都不大，少于90，而且工程的质量非常好，很大部分利用小户型、工业化促使在小的户型中有很好的生活质量。这两方面的因素考虑得不多，好像生活质量提高一定是大户型，恐怕不见得。在相对效的户型中，同样可以造就比较好的生活质量。甚至于针对普通住宅。这件事情的出现会使产业的集中度、整合度提高，未必是坏事情。产业化、绿色住宅这方面里讲，宏观调控可以提高我们设计的质量，提高产业整合的质量。如九户型很大，很好卖的情况下，没有人考虑产业化。
比如沅陵(音译)做的整体卫生间，我们觉得这是一个可以考虑的，过去哪个开发商愿意做这个整体华呢？但是在目前的情况下，就会促使他去想这个事情。这里面有两个误区：在目前绿色生态、产业化方面有两个误区，到今天还形成很大的冲击。在宏观调控整个推进的形势下，有两个误区要解决，一是绿色生态住宅不等于高端住宅，不等于是豪宅里面的绿色。这在大学里面曾经进行过讨论，都反对这种做法。就是绿色住宅不是豪宅的专利，不是只有在2万平方米，我就不点名了，才配刷上绿色，他应该进入普通住宅，这部分和住宅产业化密切结合起来，促进整个产业的发展。以前不管我们做的科技地产、绿色地产一定是豪宅，包括建设部评的都是在高端评的非常多。我不反对，但是这是一个误区。这样不能使国家的大政方针贯彻到全行业，形成整个能耗下降、损耗下降。是做不到的。
第二、绿色生态住宅布等于绿色利润。最近我谈得比较多，因为这部分的利润是相当高的。主要是讲业界讨论的、不同观点的，既然是论坛，又在博鳌，大家不同意的话，也可以反对。
我只是想讲节约这个概念，节约不等于省，如果认为节约就是省，到处去省，就和现在绿色生态住宅和国家的科学发展观不一样。“SAVE”的概念发生很大的该点，狭义是省，如果不解决这个问题，下一步就没有办法做的。原来是下降的区县，其实就是成本控制，走到一定的程度就是邯钢模型。属于光靠控制成本是很难做到就可以做起来，这是每个企业家都知道的，因为成本的控制是有极限的。全寿命周期的模式是在上个世纪出现的，是A+B=C就是生产的投入+使用过程的投入=全寿命周期总投入。最后我使用的过程中减少多少能耗，在住的全寿命周期耗能减少多少，与原来的耗能比是怎么样。增加初期成本5-10%用于新技术、新产品，将节约长期运行成本50--90%。带来设计、开发模式革命性的变化。这个数字大家可以不用怀疑的，如果开发商连这个没有想明白，就太落后了，赶紧想明白，不要怀疑这个问题。传统的生产过程和使用过程差不多，新的的发展模式是使用过程比生产过程少了1/3。
上个世纪后20年的实践证明这种方式并非有效，资源的浪费和环境污染日益加剧，采取控制和减量的方式受到了质疑。正如美国总统科技顾问McDonough所说的，坏事减少并不等于好事增多。从狭义的节约发展为广义的“节约”从Saving变成有效（Efficiency），之后发展成为可持续发展（Sustainability）本届中国政府提出的科学发展观和循环经济正是如此。实际上，一种是从摇篮到坟墓的发展形式，我从他生到死是怎么样有效，这是一种思路，这是循环思路可持续发展是从摇篮到摇篮。一件事的死是另外一件事的生，是一个轮回。这是不一样的，我们做建筑节能、绿色生态，是摇篮到分母还是摇篮到摇篮两种模式。这里有误区，我们在这里水了十年觉，管他从摇篮到坟墓，还是到摇篮，是听不进去的。因为在很热的市场中，理性的声音是听不进去的。科技的声音很难进入这种热的市场。在冷静的冷却的市场中才能更加体现科技、设计、技术方面的作用。在我们现在提出的绿色生态过程中，美国已经发展得很好。不是把2006年提出的和2004年的进行接口，我们应该和世界上先进的技术进行接口。我们不要把发达国家的落后东西拾起来。我们应该要这种发展的增值效益，像水龙头不要漏水，如果是水回用、水再生，用雨水、生态水来做的话就是循环的模式，本来已经废弃掉的污水，再利用起来，这是一种节约的模式。如果我们利用太阳能、地热、热泵原来把储存在地下的利用起来，这是循环的模式和再生的模式。考虑节能的时候不能考虑被动的节能，应该主动的创造一些新的能源。
下面讲好事和坏事的事，在这里怎么体现？开发商到底采取哪种模式？起码有三种：刚才讨论的时候，我说小户型的事要赶快出，规划局让你调图纸的时候，你要调得出来。这里就有关于节能的。这里我反复强调，做小户型，三件事要考虑，一个是质量问题、能源资源、环境的付出是坏事减少的事情。第三是造价。这里有一个坐标，就是Q代表建筑环境质量；L代表能源、资源和环境符合的付出。这里不详细说，但是在做这个事情时候，三个因素是现实，正坐标和横坐标只能是妥协性的，不是互相的抵消。
这里还有A、B、C、D、E几个区。这里的C区是普通住宅的区，交叉在这个区里面取决于提供多少的舒适度、消耗多少的质量。说明一个问题，当然比较高端的“绿建”，这里需要比较大的投资，所以绿建不等于是豪宅。绿建不是豪宅的专利。
下面讲一下“绿建”、绿色利润的问题。这里有很多的说法，我想做绿色，但是要掏很多钱，所以房价也要提高，这个房价提高谁来掏钱？这个图是建设部的一个调查结果，是按照节能标准设计。第一个图表中19.98、90.08是按节能标准设计的北方地区和夏热冬冷的中部地区设计中，下热动暖的南部地区只有11.12按照设计院的做了。南方虽然做得不多，但是南方确实没做，有可能是因为南方比较实际，不忽悠。
商会自2001年起开展“全国绿色生态住宅示范项目”推广工作，已建立了23个绿色生态住宅示范项目，分布在全国14个省20个城市，总面积约700万平方米。
这是具体的生态示范项目的经济分析，我们选了23个项目有代表性的，有现在大家属于公寓性开发比较多的中高档的西安的枫林绿洲，小高层100多平方米，有别墅。像成都的锦城豪庭还有北京的当代万国城，各式各样的都一样。选出的节能的平均标准是58.1%，最高的64.8%都超过了国家的标准。节水也达到了国家的标准，达到了21.6%。建造成本只有11%，就是沈阳的进修山庄，他在东北，又是别墅。增加节能成本的平均值是7.7%，也不高，别前几年上涨的房价都消化了。节水占的更少只有1.2%，我们把节水率做得比较高。所以这两项加在一起是8.9%，这是很负责任的做法。恰恰相反，我也知道，由于这个事情总是谁先做，谁占有市场，谁就形成绿色利润，可能开发商最开始一路涨价，这不是批评，因为大家认识到这个问题，刚开始想卖5000元、6000元、7000元一路卖上去，只要市场认可就一路推销上去。现在全国推广的时候，就必须把这个数字告诉大家。根据节能、节水的成本来算，也就是增加了8%左右，如果按照户均100平方米算，就是说，700万平方米的示范项目就有7万户受益，每户每年节能收益约为780元。节水达到一点。从受益来看，成本的回收期是七年之可以把造价投资的这部分全部回收。这里涉及到开发企业第一件事不增加墙厚，改变空调系统，首先是优化，逼着设计院必须要做的事情。就是布局的优化，而不是一把弄到材料、设备上去。在不增加任何成本之下，提高建筑节能的效果，他的贡献大约在3-8%左右。这个部分一定要让设计部门去做。原来开发商和设计院交涉的时候，只在平面设计、色彩这些方面谈得比较多，从来不谈这些。现在恐怕现在要谈这方面，通过设计不增加任何造价的情况下节约3-8%。通过改善建筑的自然通风，可以降低空调能耗分别为54%和20%，这是相当大的事情，这就是我们为什么去德国，这方面非常重视；我去夏威夷，很多五星级的没有空调，都是靠自然风解决。这是在目前应该向国外很好的学习。如果北京和上海也这样做的话，降低54%和20%的对建筑总结能的贡献分别为3.5恩%和8.0%。为什么不强制去做？现在讲这件事，讲起来很有底气，我很赞成在小户型中从高起点开始，改变了过去浮躁的做法，推进中国的住宅质量和设计水平。
由此可以看出，节能和节水总的成本增加8.9%，如果按平均土建成本1000案/平方米计算，则单方造价增加89元/平方米，700万平方米增加总成本为6.23亿元。这是可以接受的。我们分析了北京的案例，像西安高薪的案例，他做了雨水手机利用和再生水回用技术。建筑主体节能技术和建筑不具合室内平面布局优化设计。做下来的结果是项目的总节水为18%。总体建筑节能也做了，如果大家有兴趣的话可以研究一下，他是怎么做的。
关于建筑主体节能技术，实际耗热量值表为17.73瓦，建筑物的实际消耗量为17.73w/平方米，实际节能效果达到了56.1%。国家标准为20.2瓦。所以这次像世界联盟干脆把这个数告诉我们，在深圳地区，平均的建筑能耗是多少瓦，这是北京、西安带来的数。如以广州为地区的话，到底是多少？就拿每平方米的热耗指标说事就节可以了。增加成本6500万元，单位面积成本增加60.5%。他是做了对住区建筑风环境进行模拟分析，优化建筑不具合建筑朝向，改善住区的风环境，同时使室内具有良好的自然通风条件，下级的空调能耗减少了48%，对建筑总体节能的贡献为3.7%。这部分节能不增加任何成本。我讲求部长讲的一句话，增加成本大概是100块-120块左右，就可以达到节能的50%左右以上。也就是说，我们这个行业，从这个角度说，并不是劳动力粗放型没有一点技术含量的，应该淡出的行业，我们正好是所有行业的平均值当中，也包括房地产行业。包括绿色行业以及他的误区下一步怎么做，就说到这里。谢谢大家！
