佳阳地产投资策划有限公司总成果经理兼策划总监梁晶晶
大家好，很高兴在贵阳跟大家见面。由于我们商业地产方面有一个交流，这里允许我简单地介绍一下：我们公司是新加坡的佳阳商业地产投资公司，我们进入中国市场从97—98年，广州是我们的总部。住宅房地产开发与营销房地产有很大的区别，我们在这里提出的商业地产资本战略与营销利益均衡。就是如何在多元化的模式下面，这个论坛是这个展览会与我们共同承办的，这里简单讲一个模型，这个模型是商业地产开发：整个商业的主干线，其实就是一个树的主干线。商业地他的相关利益者在这里大家可以看到，有几方：有五方，其实现实当中不止这五方，也可以看到就是说，在商业的市场调研和商业地产的调研，是有所区别的，所以从调研开始到商业地产的规划设计呀，平面布局呀，整个规划呀，这可以说在商业规划的前提下才去进行规划的，还有一个重要就是：零售商有放大零售商和小零售商，还有小个体户，你怎么规划你的项目，这个项目是建立在整个利益的均衡的角度上。由这个商业需求的前提下，知道需求是什么？商业需要是什么，消费者购物的需求是什么？所以现在很多的开发商出现了一种规划在前，商业在后，走了一个误区。
核心的问题，商业地产如何寻找效益与风险的平衡。真正的源头是来自消费者，所以我们下面也会有一些关于消费者和零售商和小投资者的模型来做一下介绍。开发商很明显的是高风险高利润，低风险就是低利润，所以我们一直在推选的商业：就是理性的招商的一种形式。这个案例是我们在广州做的一个购物中心：总建筑面积20万个平方。到目前为止他的人流量已经达到整个广州市数一数二的这么一个项目。所以中华广场成功意义一个资本战略走的对，一个是招商的战略走的对，经营的战略走得对。
核心问题二：商业地产业态功能定位与消费者的关系。在策划的过程当中，必须要满足多种对象，才能够进行整个项目的比较理性的策划。我们做商业地产策划，最怕走到一个误区，解决单纯地做一个广告的包装，而这种往往最大的支撑只是在销售阶段火热一下，所以理性的商业策划必须建立规划之前。也就是说，要把广告策划、商业策划分清楚，也要把营销计划和商业计划分开，那么就是说，它是商业地产的灵魂，在这里也是提出了一些管理的重点；这里也就不一一介绍了，这个是商业地产的后续发展。一些管理的办法，还有一个就是我们早期在进入中国之前，我们参加的新加坡地标的项目：目前在东南亚地区可以说是屈指可数的成功的案例。我们当时也是参与了。就是说在香港地区，马来西亚地区的一些招商的配合工作。这也是讲到刚才所提到的如何衡量利益。这里也是简单地说一下规划。
购物中心与商业模式的区别：对住宅来说，就是说购物者有什么规划，投资者有什么规划，我们进行商业投资，必须是一个投资规划区做一个比较，比如说卖住宅的业务员和卖商铺的业务员最大的区别，是卖住宅的人应该懂得怎么样让别人住的舒服，去说服气对方。每一个销售代表应该在计算方面是一个专家。而且在投资，甚至理解市场上所有的投资产品，不是房地产方面，他应该很清楚地去说明。怎么样站在投资者的角度考虑多一点？在投资者方面去说服他？怎么说服他？所以在规划方面还是要重点考虑消费者。所以我觉得一般的商业概况，应该有一个系统的在投资方面的培养，才能够在销售方面出成绩。
营销战略必须结合资本战略，如果营销战略脱离资本战略的话，可以说商业地产成功的灵魂就没有了，那就摸着石头过河了。由于这里时间关系，我也不去继续讲了。如果大家觉得对商业地产的项目开发有兴趣的话呢？能够在将来深圳的细节展当中，我们的论坛除了我们公司的专家还有很多零售商领域，金融领域，法律领域和各方面的专家，甚至还有一些招商配对，投资配对等一系列会议的活动，大家想了解的话，可以上我们的网站CBDCOM.COM去查一下情况，谢谢大家！
