聂梅生：租房住是消费 买房是投资
首先我想说一下，我今天讲的题目是房地产形势与对策建议。在上个星期吧，中央政治局要听取意见之前，我们得到通知，希望我们准备一份材料，关于房地产问题的，所以我们召集了副会长，以及一部分的业界专家、经济学家以及机构的成员一起研究，然后再加上工作室，形成对形势的认识以及对策建议。这个建议不是我一个人的，而是代表了房地产界、市场的认识。
首先三个背景。我国经济、金融安全。和三件事有关系，楼市、股市、汇市。第二个背景是和谐社会的问题，就是住房结构问题。因为住房问题和中低收入家庭有关系，和下岗工人有关系，还和三无农民有关系。第三个背景是关于科学发展观的问题，将我们这样一个产业从资源消耗型转变为资源节约型。房地产新政有三个大背景，而不仅仅是房价的问题。
楼市、股市、汇市，实际上冷却楼市、加温股市、调高汇市。根据发改委和国家统计局出的最新数据，二季，全国35个大中城市的房屋销售价格同比上涨8％，与一季度9.8％的涨幅相比，我们说商品住宅回落了1.8％。这正是宏观调控希望的，而且只有短短的一个季度，不能不说成效是显著的。这次是双向调节，供给和需求是双向调节，是组合。投资增幅回落，投机行为得到遏制。1－6月份北京、浙江、上海商品住房新开工面积首次出现了负增长，北京的负增长率高达31.7％。各地退房比例大增，仅成都的退房数就超过200套。在需求方面，二季度定金及预收款增幅快速下降，40个重点城市的定金及预收款同比增幅1－3月份的37％，4、5、6三个月的同比增幅逐步下降，分别为15.58％、17.32％和11.08％。也就是说商品房预售的增长趋缓，这充分说明宏观调控的效应初步显露，从房价、供给、需求三个方面都可以看出是有成效的，而且成效是明显的。
从市场企业的角度来说一下当前房地产市场特征是什么。目前几乎在各大城市，都出现了市场交易量下降的情况，供需双方交易出现了冻结效应。5月份北京市新增商品房交易数量锐减48％，多个区县交易量为零，五月份登记交易面积156万平米，在国8条发布前的4月份，是298万平方米。上海4月份的一周，成交面积是40万平米，三个月之后7月份的一周成交面积是15.9万平米，同比一周间交易量下降61％。我说供需双方出现趋缓，交易量下降，这说明市场的需求下降。这次新政出台是要打击投机投资性的需求，但是自用性需求也随之停顿和趋缓了。
二月份的报告已经出来了，我们放在低收入住宅中，根据这个报告，有一些数据我觉得也是比较震撼的。我们可以看一下04年中国中低收入家庭（70％家庭）的人均住房使用面积达到19.74平米，建筑面积大约为26.25平米。98年房改以来，中低收入家庭的住房状况得到改善，与相对收入相比，全社会家庭户均住房情况整体上差别不大，并不是像很多人想象的那样，中国有很多人没有房子可以住，实际上不是这样的，已经超出我们预定的目标，提前完成。在这样的情况下，一旦购房者的预期信心被打击，消费（包括投资）的信心下降，房价下滑就不可避免，想要短时间恢复很困难，稳定房价的政策初衷将难以实现。
大家看这张图（图），这是98年前的情况，中低收入和高收入的人面积都是低于20平米的，到04年都高于20了。在座有很多经济学家，可能我说的不对，但是上次讨论时，大家认为中国经济主要是将投资、消费、出口三架马车。目前主要是靠投资，经济上出现不稳定，是在投资上出现毛病。消费能够在长期发展中起作用，秩序就是稳定的，老百姓当前想在三个方面花钱，住宅、汽车、教育。住宅对于国家经济来说既是固定资产投资，也是拉动消费的重要方面，能几十年拉动一国经济增长，美国经济的常年支柱也是住宅、汽车和医药医疗保障。对于老百姓来说，住房既是消费，也是投资。统计局老是将房子投资到投资方面，当然在CDI这个问题上有一个虚拟房价，我是赞同这样的做法，既是投资又是消费，现在的住宅又人愿意买也有人愿意造，这不是在消费领域很好的事吗，对于长期经济稳定、投资消费方面来说都是非常重要的。
对于房价问题，这次我们整合了很多专家的意见，要区别居住问题和住房买卖问题，这两件事不要混合在一起，住房是人们的安身之处，但是市场经济角度来说，租房自住是纯粹的消费行为，所以在统计局中将这一块统计到消费中也是对的，而购房是储蓄投资行为。严格来说，在全部购房款中，只有相当于现期房租的影子价格的那部分指出才是消费，其余购房款则体现的是储蓄投资行为。与其投资收益就是未来的房屋租金和级差地租或者其资产增值形态。只要经济增长，房价就会搭车上升。投资购房就是对经济增长的投资，期望分享经济增长的利益。GDP、人均收入、房价三者挂在一起，不能说GDP增长，今年二季度的统计数字还是9.5，为什么房价非要不和GDP挂钩，非要低很多才对，期望分享经济增长的利益，是整个房地产和投资房地产和每个居住者的期望。
中国是全世界储蓄投资倾向最高的一个国家，大家都想存钱，存钱买房是中国人的习惯，中国人注重实惠和眼见为实，中国人大部分从历史上就是这样。中国的固定资产投资增长比在全世界也是非常高的，04年固定资产投资比上年增长25.8％，个人购房实际上也就是家庭的固定资产投资。现在大城市的房价高扬，但是租金并不很高，租金/房价比已经低到似乎住房已经完全没有投资价值但仍然热销。这也表明我国居民总体上对于住房的储蓄倾向和投资愿望偏高，而消费倾向偏低。所以中国的房地产价格并不受租金价格强制性，或者完全能够找到一种数学模型的影响。在这样的情况下，地方政府因为房价下跌而承受的压力，远远高于因目前房价上涨而承受的压力。这就是说整个全国各个地方，买房的情况不是在一两个城市，房价如果长期低迷，就有更现实的社会经济压力，这是地方政府所承受的压力。最近我跑了很多地方，涨价之后宏观经济上涨，而且有很多很多的要求将房价稳定的措施，但是如果房价低迷下滑，承受的压力更大。所以将房价降下来，将面对被房价上涨所“劫持”的成千上万的人质。这是当前的情况，所以我们认为房价稳中有升应该说是最理想的。
再讲一下住房的关系。这里面有很多不同的观点。现在我们认为不能将居者有其屋演绎成居其拥其屋，误认为要居住就只能买房，这就把几乎所有的家庭都赶到购房市场，所以购房大军浩浩荡荡，而租房者如陷社会边缘。经济适用房是带有一定福利性质的，仍然是要买的还是商品房的一种，还是储蓄行为。一方面是很高的商品房价格，另一方面是被政策压低价格的经济适用房供应。潜在的级差利益巨大，经济适用房政策总是刺激投资（购房）资金的进入，甚至是违规迂回进入，由此所产生的投资需求不亚于商品房。
住房关系中的矛盾。支持和鼓励个人买房，让居者有其屋。抑制房地产投资过热，严格土地供应。目的是让房价低一些。许多措施的意图又是试图用提高成本—价格的方式来抑制需求。商数的经济含义是相互矛盾的，增加需求减少供应，增加成本减少利润，怎么能够降低房价呢？实际上各级地方政府所做的大多数的事情都是推动房价上升的，基础设施、绿化美化环境、引进人才和资金、土地和城市规划等等，其实际经济效应都是 推动房价上涨。在过程中的矛盾应该很好的分析一下，得出实际的措施，很好的解决问题。
经济低收入家庭的居住问题是政府的责任，包括中国政府，要采用廉租房办法解决，建立严格的住房保障体系，使低收入家庭住房和市场分开，应该立法保障。解决中低收入家庭，重点应关注租金价格，其次才是房价。如果能够以较低的价格租到住房，实际上可以产生抑制房价的作用。现有的经济适用房政策是让中低收入者买房，使中低收入者的负担增加。政府一旦有利用土地利益的驱动，就有悖于解决中低收入住房的初衷，解决中低收入严格来说住房应以出租为主要手段。经济适用房一部分进入廉租房，列入社会保障体系，一部分进入有社会保障性质的中低收入住房，由现在的砖头补助的办法转变为人头补助。
严格地来说，中国目前只有房地产信贷，没有房地产金融。有一种说法，房地产绑架了中国的银行。中央行121号文件以后，银行加大了房地产信贷的调控，重要原因就是确保金融安全，但是一旦房价下滑，银行就会出现大量不良资产，风险最大的还是银行。到2004年，银行业的17万亿信贷资产中约有50％的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的，可以说房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量，也会影响金融市场的发展。如果高了也不行，滑下去也不行。所以建议制定包括银行信贷、信托、证券、债券、保险等房地产金融政策。我们要增加直接融资比重，防范金融风险。房地产信托基金和房地产企业股票、公司债券等直接融资、承担风险的是投资者自身，会自觉约束防范金融风险。像温州炒房团是自发的房地产资金，是自发的承担风险，在中国政策的空档中利用了，而且赚了很多钱。提高直接融资在整个融资活动当中的比例，是防止银行金融风险的有效手段之一。把直接投资炒房的行为通过房地产信托投资基金、股票、债券等直接融资的金融工具加以引导，将分散的、独立的、非专业化的个人行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为，减少用个人消费信贷的投资行为和银行风险。
最近我们和银监会联系的比较多，怎样启动房地产直接融资的平台，从哪一个口可以突破，我们做了一个建议，现在在运作阶段，基本上得到认同，就是发展廉租房信托基金。廉价方这一块是缺乏资金的，是不是可以通过廉租房的信托基金来发展呢？以廉租房市场作为试点，引入信托公司或资产管理公司参与，通过发行房地产信托投资基金，疏导部分中长期资金投资房地产的需求，拓宽资金渠道。购房存量市场中的二手房、空置房、银行处置资产或经济使用房，出租给低收入家庭。廉租房的租金收入，包括政府补贴和承租户支付的租金两部分是房地产信托基金的红利来源和偿付本息的来源。
最后讲一讲房地产税收的问题。现在我们所有的税收全部都是加税，实际上按照国际的情况，在这一块应该是有加有减的，应该利用加减双向来调节。实际上我们国家近年来的税收增长是非常快的，上半年的税收在证券交易税下降71.4％，汽车相关税同时下降的情况下，入库税收高达15810亿元，增长21.7％，连续多年税收增长是GDP增长的两倍以上，所得税含个税的增长高达38.2％。如果我们再继续增加二手房交易和住房转让交易中的各种税收，将不利于房地产市场的健康发展。在二手房交易过程中，并非都是商品房，私有存量房中有68％是房改房，仅有13％是商品房。当然这13％部分是另说，但是目前存量住宅是这样的情况。房改房是有补偿性的优惠，实行房价价时已经将这些差价作为补偿留给了职工，现在又要通过增加税收收回去，应该考虑宏观调控前后政策的连续性。个人消费这一块对中低档房应该是减税，高档房不减税，二手房交易中要区别房改房和商品房，但高档房交易不减税。
征税的种类和比例应该要考虑，税法上明确规定税收政策的决定权在中央，税本身是根据公共财政支出的需要由人大立法批准决定的，现在各地方政府都开了税源。宏观调控当中要加强政府的依法行政和对行政权利的约束。美国的收税，包括退休费、公费医疗、失业保证。而我国的税是单交的，个人所得税没有明确纳税者应该享受的权益是什么，目前房地产征收税的税基比例虽然提高了，但是交易量下降以后总的税收成果是下降。
