中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容
房地产是我们中国今后整个经济发展的支柱产业，这是无可非议的事。我曾经在98年写过一篇文章，中国经济的发展在30年内肯定是持续稳定快速的增长时期，怎样让这个增长时期持续稳定的发展下去，就是特别要注意如何防止出现经济危机。当然有人跟我的看法不同，好像说我这几年一直在打压房地产，实际上不是一样，我的基本看法是如何让我们的支柱产业，持续稳定的保证发展20年、30年。这几年来说，对房地产业我一直在思考，一直在想面对发生的问题如何想的更清楚一些，更思考的好一些，让政府和业内使调整更顺畅一些。
大家都知道金融发展的好坏决定了房地产未来发展的好坏，大家都知道，从98年开始，98年住房制度改革 之后，为什么中国的房地产市场能够在短期内如此规模的发展，走过了世界其他国家经历几百年的路，最大的就是我们的金融支持，最大的就是我们最近一系列的金融创新，比如说住房按揭的问题，它被引入之后，让我们整个房地产市场就发生了一个根本性的变化。
98年房地产开发只有二千多亿，但是到了04年，就达到了七千八百多亿，是98年的3.8倍。早几年经历过的数据，我就不举太多了。占的最大一块，基本上还是自筹资金、银行贷款。98年到现在，已经增长了32倍，每年增长的速度都达到了15％以上，有些地方甚至是20％。房地产市场是金融支持下快速的增长，这几年房地产的金融为什么会如此的发展，我就不解释了，重点就讲后面几点。
房地产金融市场为什么会以银行为主导？在目前的金融结构里（金融资产30万亿，银行占28万亿，个人存款13万亿），我们的房地产发展肯定会以银行为主导的，这是不可分开的。而且国内金融市场不发达决定，股权融资少、债券融资不发达。银行信贷的成本低，房地产企业基本上依赖银行。这几年对房地产信贷竞争是如此的激烈，发展如此之快，对银行来说都是几年十年、二十年、三十年的贷款，我只要做一笔就是一笔，我只要做了一笔业务，就可以提取一笔利润。2000年之前，整个银行业来说，是全行业亏损的状态，但是在2000年之后，特别是03、04年，银行业的利润就达到了前所未有的时期，比如说工行，去年的利润就达到了近千亿。当然还有一个方面，跟近几年银行的利率低有关系，因为银行的利率过低，而且银行对企业融资可以有抵押贷款，企业可以通过这样的方式获得最低的成本，大量的企业通过抵押的方式进入了银行。
以银行为主导模式面临的困难，中国的房地产来说，实际上将银行绑在一起。银行为主导的模式，对企业来说，尤其是房地产企业，因为中国的银行看起来现在私有化的程度比较高了，但是大家知道中国的银行信贷，政府很容易控制，基本上政府通过它的一些行政方式，可以控制银行信贷的变化，而且不是通过调整利率等等，而是通过行政的方式调控房地产市场。政府通过银行信贷的方式，来控制银行信贷，整个房地产企业就面临着资金链的问题，融资渠道来说少，特别是以银行为主导的模式，不仅仅是银行的问题，也是我们整个房地产企业面临的很大问题。最近很多房地产商朋友打电话给我，聊天的时候就说到这个事，最近很多房地产比较少的企业，因为这次宏观调控，就面临着资金链的断裂问题，他们现在就没有资金了。这是企业的问题。融资渠道少，房地产企业受政策性影响大，一有政策风险就出问题。
如果以银行为主导的方式，就可能将整个行业的风险集中到银行，如资金错配风险，短期资金贷长期，银行流动性风险。如果我们整个经济的变化，整个市场的变化，就可能导致银行的风险，比如说做按揭的购房者来说，可能没有办法支付按揭。在香港01年、02年的时候，很多人都是负资产。如果中国出现大量的负资产人，中国的信用体系，或者说信用观念的差异，就有可能他们不还钱了。企业资金链面临困难的时候，可能就会通过各种非法的途径，比如说最近披露出来的假按揭。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。
根据我们现在房地产市场的经营状况，我的个人，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。为什么？因为一个市场的建立，不仅仅是需要相关的制度法规出台，更重要来说要整个市场的条件和环境。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快，比如说房地产信托基金，刚才聂梅生会长已经说了很多。融资可能是房地产今后一个好的方向，近几年来国内房地产市场已经不是早段时间那样的房地产企业了，有一大批很好的优质的房地产企业它已经在出来了，而且这些企业随着整个融资市场的发展，股票市场的发展，还有我们股票市场某些规则的改进，今后来说，他们可能会比较容易进入证券市场。大家都知道最近股权分置的问题已经走的相当快了，我的预计，希望在这半年时间或者一年内解决，如果股权分置的问题在短期可以被解决，证券市场是一个快速发展时期，房地产市场它的资质、它的盈利水平、它的发展前景、肯定是对股市，一个很有吸引力的行业、一个企业。
今后债券市场的发展，肯定也是今后房地产企业融资很好的渠道，最近随着游戏规则的改进，大家可能也看到了，一些国有大型的企业进入了债券市场，估计在比较短的时间内，我想发展会比较快。当然还有保险市场，保险资金，保险现在它的资金达到了一万二千亿，如果今年到年底，一万三到一万四千亿左右的资金，保险有这么多的资金，需要找好的出路好的盈利模式，所以房地产市场作为一个持续发展的行业、一个产业，他们今后肯定要进入到房地产市场。现在投资基金已经发生的相当不错了，也是今后房地产市场融资的重要渠道。今后房地产市场融资肯定是多元化，但是以银行为主导在短期内可能没有改变。
现在利率一改变，整个市场的反映如此的强烈，为什么？因为只有一种利率、一种方式。今后个人消费信贷的利率，要建立一个完整的体系，不同的年限，他的变化、幅度是不一样的，还有你可以采取混合的方式来调整。在这样的情况下，我们的民众，个人住房按揭的消费者，他可以根据的状况做出一个好的选择，就不会像现在这样，我利率调整、利率变化了，大家的反映那么强烈，今后不会出现这样的状况了。还有就是我们对个人消费信贷从它开始的信用审查、担保条件、个人财务状况，信贷之后的跟踪条件等等，我们都要做一些相关的政策调整，相关的法律规定。如果你将这个体系建立好之后，无论是我们开发企业，还是我们的银行，还是我们的购房者本人，都尽量会将个人消费信贷中的风险分散掉，而有更多的可选择余地。无论是房地产市场还是金融市场，关系不仅仅是卖着还是买着，实际上都是处在一个一个的环境里，一个一个的社会环境里。房地产金融市场首先是建立信用征用系统，严格一系列房地产金融监管标准，个人信贷利率体系及保险品种增加。
房地产市场要持续发展，要改变单一依赖银行格局，如股权融资、债券融资，那么目前问题在那里，一是银行没有市场臣化，融资成本低，使得房地产企业更愿意债券融资，二是国内资本市场比但多层次的资本市场没有确立，三是金融市场环境不好，这些都是要改善的地方。
这几年金融市场的发展，跟房地产市场发展一样突飞猛进，无论是银行还是保险，最近来说动作也是前所未有的，而且我们金融市场就像房地产市场一样，出台的法律法规政策，像这次汇率的调整，大家都可以看到，那天晚上所有电话打进来，我家里三部电话，打进来都问我什么意思，还有国外的一些媒体，从来没有看到过我们现在这样的汇率调整，以供求关系为基础，大家都没有想到会有这样的东西出来。金融市场就跟房地产市场一样，需要大量的人才，如何设计好的规则、制度促进发展。我对房地产市场还是很有信心的，今天的报告，就简单的介绍这些，大家如果有什么样的意见，有什么样的问题，都可以跟我联系。大家一个目标，就是如何将房地产市场做好，让它持续稳定的发展。谢谢大家。
