建设部政策研究中心主任 陈淮
为总结2005年商业地产发展的诸多现象，探讨2006年商业地产发展的趋势，促进商业地产的稳步健康发展，由中国贸促会建设行业分会房地产促进会、中国商铺指数系统、大中华商铺网、《大中华商铺》杂志、网易房产频道、QQ房产频道、聚众传媒等联合主办的“2005-2006中国商业地产年会暨商业地产投资新模式论坛”，定于2005年12月28-29日在北京举行。这次大会邀请金融界、地产界和商业界的精英聚会一堂，共同探讨中国商业地产的发展现状和投资模式变化，解决商业地产开发和营销中出现的关键问题。建设部政策研究中心主任陈淮先生发言整理如下：
谢谢大家！前不久中共中央召开了十六届五中全会，制订了一个未来五年中国经济运行、经济发展、经济改革的五年中期战略安排和建议，这里面有三个值得重视的信息，一个是在城市化上，在十一五规划里格外强调，我们要努力发展以大城市、特大城市为核心的城市群。我们从建设城市走到了建设城市群这么一个阶段，包括除了珠三角城市群、长三角城市群之外，作为国家级战略的还有京津冀地区的城市群，其实以天津滨海区为中心的城市群发展，还包括山东半岛、青岛、威海等等的城市群，还包括我们淮河的城市群，以四省交界的山东半岛，安徽的淮北、宿州等等。如果大家注意到实际上我们在十一五规划中西部大开发问题上也适当的收缩战线，突破重点，集中在三大城市群上，一个是南明、贵阳、昆明，我们的世博会已经在昆明召开了，以后我们的东盟贸易区将设在这个地区，显而易见这个城市群外向型经济的商业地产将有一个很快的发展。长江上游以重庆为中心的城市群，从西安、宝鸡、兰州一带集中了我们国家航天、航空、机械、制造等等一大批重要的生产能力，这是城市群的发展和商业地产分布以及在各个城市的分布，以及城市之间的功能分区带来重要影响，不是一个一个的城市中各自有自己的商业地产而是这些功能在城市群的划分。这里面也有不确定性。天津滨海新区是突破商务功能的普通新区，还是一个突出工业园区功能的工业加工区的特点，周边有天津开发区、有大港、新港等等，在这个问题上从目前政府资讯看还不是很清楚，如果它突出商务功能，能不能竞争过北京，不突出商务功能怎么建成第二个浦东，这个问题目前看并不十分明朗，无论如何中央、国务院有决心在未来五年中开发成第二个长三角的设想是比较明确的。我们中国的商业地产应该说是起起伏伏、几经风浪，我们对改变城市所起的作用是非常骄傲，另一方面我们在市场中也是受风浪起伏影响最大的，但是中国的商业地产毕竟在往前发展。
我看到今天到会的有万通，大家知道万通的商业地产做到美国去了，去拯救美国的CBD去了，中国居然有20多个城市要建CBD，全世界也没有几个，中国怎么有那么多的城市都要建中央商务区呢，就是上海、北京的中央商务区也就一两个，另一方面我们的商业地产去拯救911事件被炸毁的世贸大楼的重建。在恐怖袭击之前世贸大楼那里已经趋向衰弱，重建后是否能辉煌起来，大家心里也没数。不管成功与否，前景如何，至少展示了我们中国商业地产走向世界并不是一个自说自话的过程。
我们的第一个发展是城市群的发展。第二个值得高度关注的是我们在大城市中要努力发展服务经济，形成服务经济为核心的城市商业结构。这是一个有意义的信息，在第十个五年计划中我们大城市在推动国民经济增长起到了主导的作用，城市经济仍然是国民经济最重要的支持力量，另面我们的城市不约而同的不管是大型、特大型大家都重新向第二产业寻求出路，这是一个特别明显的，包括上海、北京、广州。大家在第二产业上在十五计划期间城市经济结构转变了，第二产业的比重非常大，上海一度要把自己建成远东金融中心，金融中心虽然好但是不能发展那么快，发展通用、汽车制造。北京多年说要推二进三，后来发展支持北京经济的力量不够，又说搞首都经济，发展中关村，现在看了看这些结构选择都不如二产来得快，所以第十个五年计划北京明显的把自己转向了二产。我们觉得大家闺秀不如小家碧玉，北京说只跟现代好，不根别人谈，过前天又跟奔驰谈，引起现代还跟我们打了一场官司。但是在十五期间服务业包括商业和商铺两个方面的城市功能大大提升的时候到了，我们要在宝贵的土地资源上提升城市竞争力，在发展商业服务业上做一个非常重要的选择。在中国这样的产业结构转换，实现资源节约，实现城市土地资源的优化利用以及城市化的商务功能这块值得关注。
第三条值得关注的信息，十一五规划中还有一句话就是“加快城市轨道交通建设”。请注意，它的背景是在去年有一个46号文件关于城市轨道交通建设的文件里定义的是有序发展城市轨道交通，仅仅不到一年中央在讨论十一五规划中把有序改为加快，我以为意味深长，我们有20多个城市，而且中央已经明确，发改委已经立项，比如京沪的大型轨道交通等等都已经进入了最后的论证阶段，可以这样说，在十一五规划期间我们用与铁路和城市轨道交通近来的投资规模是十五规划的四倍，请注意城市交通系统的改变对城市功能分区影响极大。对各个城市中的地产价值影响巨大，这是每一个地产商再清楚不过的事情了。
从城市发展、城市改造等诸多方面看，中期发展广义的商业地产的前景是比较确定的，短期看具有很大的不确定性，短期指的是2006年，为什么有不确定性呢，在中央十六届五中全会后，年底召开的中央工作会议上对明年经济运行基本判断人们存在不同的看法，我们有一个基本认识是06年要扩大内需，人们并不确认一定要通过通货紧缩，但是许多产业的产能过剩以及带来的供大于求，因为今年年初我们预期CPI的指数我们要努力控制在4％以内，当时对能不能低于4％心里是没底的，到年底后用不着控制在4％，我们现在担心它可能连2％都达不到，这意味着明年供大于求的形势进一步发展的话，物价有可能走负。物价正增长、负增长和地产项目什么关系呢？简单极了，请我们的老总记好，通胀的时候我们都会努力以币求货，通缩的时候应该以货求币。通胀的时候人们都会把持有货币资产变为持有食物资产，而在通胀紧缩强烈的时候人们会突然持有现金资产，因为在那个时候现金为王，这显而易见对地产前景是有很大影响的，地产包括住宅、商铺，和吃烧饼、买衣服不一样的地方在于，它前滞后错的时间是比较大的。比如上半年有非典，你下午下班年花出去，但是买房子和地产不一样，前滞后错五到八年，也可能06年也可能08年，也可能在前几年没有实现的购买力也后几年实现，所以明年通缩、通胀的预期对市场的影响是比较大的，明年不确定性还包括很多方面，比如利率，利率的高低也直接影响到人们持有什么样的资产的经济行为，如果利率10％，我会直接存到银行。持有货币资产的收益和持有实物资产的收益之间的比较关系主要是杠杆决定的，我们的利率上涨已经到2％以下，06年有进一步走低的可能，这一条决定了利率有进一步降低的趋势。另一方面国际利率看，美联储从去年6月到现在一年半的时间多少次升息，已经13次升息了。应该说两种可能性并存，不确定，不确定对我们想卖的东西就有影响了。持有物业的时候租还是买，持有还是不持有，长期持有还是短期持有，持有资产会在什么时间征税，商业地产和民用住宅在物业税上有什么区别，怎么样区别产业项目可以享受优惠，什么样的项目是政策限制，我们现在都不清楚，我们只清楚一条，有资产又要征税，中国会用税的杠杆去限制你奢侈消费。我们的利率、汇率、人民币讲究升值还是贬值。人民币升值外国人买中国东西就贵了，在这种情况下一方面买的人越少，会抑制消费的需求，另一方面由于人民币升值也可能他认为你涨，我赶紧买，所以不确定。还有收入，过去三年里人均可支配植入都在10％以上，06年还可能保持这个势头还可能更高，但是06年中央明确提出要扩大内需，温家宝总理关于十一五规划的说明里重提了1999年的扩大内需，坚持长期的战略方针，这里提的核心的问题是需求而不是供给，在可以卖的东西里出口我们已经走到极限了，保持30％的增长率我们也要注意了。现在连发展中国家都跟我们有了摩擦了，这对我们长期的环境不利，我们在未来两三年内产能过剩是比较明显，三大需求里唯一有机会有余地的是消费需求。这是中央经济工作会议明确的一个判断和政策指向。
但是扩大消费需求又落脚在第一条你要增加老百姓收入，没钱说什么都白搭，收入增长的结构和今年去年前年相比有什么样的变化，别以为收入高一两个百分点和地产没什么关系，其实大了去了，已经有说法给公务员涨工资，还要努力推进社会平均工资都是这些增长收入的政策措施。收入和地产项目有什么关系？我举个例子。假定我们举一个民用住宅的例子，有个老百姓在北京是中等偏下收入群体，家庭年收入3千块钱，大家知道在北京这个地方3000块钱不富裕，吃穿用是够的，但是跟点别的，就很困难了，如果这个家庭要买房子节衣缩食每个月所能付得起的月供700块钱到头了，再多了可能每个月抽的烟就得降一个品牌了。但是如果明年或者后年一年两年三年他的收入涨到4千块钱，收入从3千块钱涨到4千块钱这个家庭月收入增长了33％，他付月供的能力可能提高1400块钱，也就是说他住房消费的能力可能增长100％，我们用经济学学的话说边际收入引起了边际需求是非常之大的，或者说收入弹性非常大，通俗的说我们城市居民收入小量增长可能引起对投资，比如我去买商铺、股票、住房出租等诸多的消费群增长是比较快的，但收入是不是确定就一定增长得很快，不一定，我们不知道比今年有多大的变化，我们知道政策样指向增加老百姓收入，具体给哪一个构成涨得多，这样一个特点目前看还有不确定性。05年末06年初我们还要进一步的确定，06年我们处在一个不确定因素，讲多少人需要商铺，需要多大的商业营业面积这个好算，影响这个市场外部性的因素不确定性很大，以上只是我个人的认识，我认为一个中期过程中充满了不确定性，我们06年由于诸多供和求，以及影响供其求的金融，以及资产市场的变化就处于不确定的状态，06年不确定的因素可能更明显，以上仅供我们的老总们参考，谢谢大家！
