陈维民：体验式商业将改变都市生活方式
社会经济发展到一定程度，中国进入小康社会，随着生活水平的提高，物质的选择多元化，购物中心是漫谈人民购物的场所。也是满足人民精神需求的物质化产物。满足现阶段的手段是用超大的空间。要有吃喝玩乐各种功能的场所，从发展趋势看，购物中心的其他负荷功能在新型大规模的城市中，将不仅仅是购物的配套设施，而是与购物并驾齐驱的功能。
我下面想分几个问题谈一下，第一是大型购物中心的属性，大型购物中心不仅仅是现代化的商业设施。从世界经验看，它像机场、码头、大型体育馆、博物馆、五星级酒店一样是国际化都市的标志。我们细心的体谅，购物中心在基础设施中，购物中心是与公众联系最密切的设施。
一个城市的居民不会经常去机场、车站、球场或者去演唱会，但是大家都会去购物中心，而且会一再的去。购物中心是城市商业网点的重点，甚至是区域规划的重点。既然和其他的基础设施具备一样的功能和作用，政府就应该考虑给购物中心相关的配套设施。现在购物中心经营中的很多问题，我们自己碰到的和别人碰到的其实都和规划有关。
规划问题是和购物中心的认识有关的。从世界的角度来看，规划的问题，影响购物中心的发展，也是带有普遍意义的现象。
商业发展的规模，商业发展的规模，历史很简单，都是从小，经济发展低，消费差，从小的规模逐渐发展起来的。等到经济发展到商品较多的时候，这些小的店铺集中成街、成市，在此情况下出现了中等的商务购物中心，随着经济的增长，人们的消费增多。一个城市需要大型的购物中心满足人们一站式的消费。
我认为在中国，由于社会的基础设施投资量不足，终端比较少，在中国很有可能成为城市消费的东西。除了购物以外，除了人们在餐饮会客、看电影、娱乐以外，还可以承担交水费、话费、甚至购买医疗保险的需求。
随着经济的发展，商业设施越来越大，最后就不是现在形象的购物场所，而是一个消费和采购的城市，大到一定层次就会向专业化发展，所有的购物中心都是有专题主体的，专业化的分工在商业领域得到了充分的体验，下一步就是特色化经营。
国外很多著名的商业街和品牌，并不一定要进购物中心，也保留了单独店的魅力。我总的看法是，商业规模大型化有本身的客观性，但是大型化是有度的，不能追求大。人们追求大的空间欲望是无限的，而商业规模的大是有限的，所以无限的大要通过有限的空间满足，不可能通过物理空间满足。所以我认为大型购物中心有三个阶段。
一、很多的购物中心，是如何填满即招商；二、如何放场，出租；三、如何利用巨大的物理空间，通过网络将你的魅力扩散到更广泛的范围。
一站式购物，可以讲所有的商业设备和有点集中起来，集中在虚拟空间，就必须有网络。我想郊区和城区的优劣已经讲了很多，我想讲的是选址的问题，你要选择你所在的时代基础和历史背景。简单的说，国外的郊区店，是国外郊区化的产物，中国的城区化是中国城市化进程的产物，如果我们不看到总的社会历史经济发展的背景，忽略考虑郊区和城区就讲不清楚这个问题。
美国为例，美国是购物中心的起源，郊区形式很多。为什么美国城市的郊区化，城市居住功能郊区化，白领、中产阶级都跑到郊区居住，我们现在去国外旅游，看到城区本来人就不多，看到的机构就是慈善机构，还有流浪汉。
最后，郊区化的结果是郊区现代化，城区空心化，这种情况导致新型物业以郊区为主。中国现在有一个统计数字，中国实际上郊区化达到城市的18％，近郊区占到15％的比例。我想这就是中国城市现代化的过程，还要有很长的历史时期。城市化有什么标志，第一是大规模的城市改造，现在美国的很多城市没有进行大规模的旧城改造。第二是大规模的新城开发。第三，我们的郊区与美国的郊区不同。城市化竞争来不及，就有一个现象就是小城市直接合并，变化一个大的城市，所以中国城市人口没有衰竭而且更多的密切化。
中国的购物中心就成为了城市的一道风景线，与国外是完全不同的。我说的含义，并不是否定郊区贸易，中国经济的发展不平衡是永远的状态，所以在总体的城市化进程中不能排除郊区现代化，在这样的郊区，则做郊区贸易的成功可能性会大一点。我的观点并不是一概而论，并不是所有的购物中心在城市都会成功。
国外有一种观点是否定在城市中心建大型的购物中心，会引起交通、环境、交通堵塞等问题。我想国外立法这么多年，说的也有道理，中国的城区贸易最有可能的成功选址应该类似于正佳。天河本来是广州的一个郊区，十年前是稻田，并不是城市的中心区，但是由于中国的城市化进程非常快，使得几年这里变化新的城市区，能够预留这么大的地块，包括地铁，只有在这种条件下，我们利用到城市化进程，提供了千载难逢的机会。我想这个选址是很成功的。
以前老的南京路为什么不能搞一个购物中心，因为南京路有很多的商铺，如果拆迁成本会很高，而且老城区的规划也不可能容纳下几十万平方米的购物中心。北京也有这种情况，所以中国的城区化，最有发展潜力，最有可能成为新的城区的地方进行选址才是有可能的。
今天是中国对WTO对外商开放日，购物中心对WTO不像其他的商业零售业有压力。我们走购物中心没有这么敏感的想法，原因是什么？
外资能够带来品牌和资金、管理、服务，都是有市场的。但是无法带来地点和国情，好的商业地段，都在中国商业企业手里，他不会带来好的商业地段。中国的消费结构和能力特点，都在商业地点。
国情、商情是零售业经营的基础，外资有其他的优势，在这些基础上是没有优势的。实际上外资进入中国，采购也要本土化，所以商品源也是以国产为住，这也在商业企业的脑子里面。中国好的地点都在商业企业手里，所以我认为没有什么可怕的。
购物中心可以成为外国品牌进入中国的大品牌大窗口，他是房客，我们是房东。WTO带来了规模经济和中国商业经济的反差。现在中国零售业应对WTO的挑战，正在解决小、散、差的现状，调整的思路就是合并，做大做强。
还有就是扶持一批有国际竞争力的大品牌，我认为这两种情况都可以在购物中心上体现，重组在购物中心上可以进行操作，购物中心有很多的品牌，可以进行集中的管理。购物中心进行集中管理，也会使购物环境得到改善。中国零售业应对国外的挑战应该选择购物中心，别人航母来了，我们也有航母。不要舍近求远，可以达到事半功倍的效果。购物中心可以直面面对外国的规模经济。
后WTO的竞争是规模经济、包括物质、精神、品牌、服务、地点的选择和营销策略各个方面，单一的竞争虽然有优势，但是在综合竞争面前显示不了优势。
综合竞争不是小商家实现的，购物中心客观上具备综合竞争力，而且要强调综合竞争力，表现在以下几点：第一有强大的品牌。第二有明显的形象。第三，同一的管理和服务。第四，广泛的信息。因此我认为，中国的大型购物中心在竞争力方面不必担心外资。
有一种观点是将经济类型的转变归纳为农业经济、工业经济、服务经济。我讲一下服务和体验的区别。
服务是主体不参与。你到酒店，别人给你一块热毛巾，你只要接受就可以了。体验强调的是主动的参与性。比如说搞一场比赛，目的是让顾客参与到活动中去，从活动中体验到感觉。
服务是给予的，不管是热毛巾的服务还是其他的服务，都是给予的。
体验是需要消费者从内心的感受。服务是别人替你做了不想作的事情。例如笨重的行李，有服务员为你拿。体验是别人影响你想作的事。例如说参与的活动，小孩子在打球，你参与中去，就是体验。
服务主要是为了销售，体验是为了产出，让人有一种新的感觉。服务是一种当时消费，体验是一种永久消费。
我们对别人送的茶，我们喝了也就消费完了。但是你上了航天飞机以后，你是终身受用的，以后你可能会支持航天事业，讲的是这种区别。
服务提供的是舒适和别人对你的尊重，体验是实现的自我改变和自我完善的过程。我想这一点，从服务和体验的区别可以看一些资料，结论是什么，服务和体验是有区别的。
体验是自古就有的，体验经济时代是否已经来临，或者说某个购物中心是体验经济应该有几点内容。
第一，消费者是否会为体验付费。讲经济避免不了这个问题。
第二，你的体验是否可以保证人们会不断的经常的为体验付费。
第三，这种花费是否确实能够明显的改变人的精神面貌，使其自我完善。我想要走到体验经济必须具备这三个条件。现在大家为体验付费的有很多现象。例如咖啡的生产成本，可能只有0.3元，包装后销售价格达到3元，到了咖啡馆里面喝可能达到30元，价值增大这么多为了是什么，为了的是感觉和体验。
我认为人们为体验付费已经是很多的现象，经常性的付费也是很多的。例如说，女士们经常要改变发型，要花费很多的钱，为的是有一种新的感觉和形象、心情。
男士要经常换新的餐厅，选择新的美食口味。
还有健身，人们花钱为了什么，不是为了找痛苦，而是为了有一种健康的感觉。要有一种为了自己体魄的自信，花钱是为了这个目的。
我认为中国从总体上说，现在是连服务经济的标准都没有普及的，体验经济不是现在生活中突入的现象。为什么说我们正佳的口号“亚洲体验之都”是因为我们认识到人的物质需求达到一定程度的时候，精神需求一定会成为新的需求要点和经济点。
现在大家看到商场中购买商品的因素是什么，不是因为原材料和功能、质量，决定购买一个商品最主要的功能就是喜欢不喜欢。喜欢不喜欢是什么，每个人有不同的体验，这决定了你的购买行为。
例如手机，外型和铃声不同，就决定了消费者购买。功能都是一样的，都可以打电话、上网。所以我认为在消费市场中体验已经正在走来，已经开始萌芽了。但这并不是普遍的现象，对于零售业来说，会更快、最明显的感觉到体验经济的作用。
正佳从这个角度出发，将正佳建设丰富体验的中心。吸引消费者购物、旅游、餐饮。
最后讲一下，购物中心的智能化系统。
购物中心在所有的管理和经营中，已经完全需要跳开传统的经营业态，监控的点已经多到人不可能监控到的程度。所以购物中心的智能化是不可缺少的。
我认为购物中心的智能化系统主要要处理四个“流”。
第一是人流，这些人为什么要进出，他们走那条路线，他们在里面逗留多久，所以人流是需要智能化系统解决的。
第二“流”是物流。每天你的电、水如何走向，你的商品进出多少，具体是多少，周转期是多久。这是物流系统，通过智能化掌握的。
第三“流”交易的钱如何解决。收钱就是三个小时收一次现金，武装警察进入商场气氛不好。人流、物流、钱流就形成了信息流。
正佳设计了一个比较适用的客流统计系统，除了在大门口统计客流，在场内都有这种设备，这样对全场的客流分布，了解租金的依据，以及了解在什么时间、地点那一层楼，作什么样的活动，提供了直接的意义。
正佳广场的智能化系统，就其水平来讲，我们是按照最高的甲级写字楼建设的，数据是光纤，平面是六类线，每个商铺都两个千兆口接入，就像一个网络广场一样。正佳广场可以讲所有的商业信息上网，网上可以查询、点击、交易。这样做需要商铺配合，很多的信息和价格要商铺配合，做出来以后，可以达到一个什么好处，就是你的辐射力将超出你的物理空间，这也是老百姓很方便的一个工具。
正佳商场无限上网可以通过手机进行查询，只不过我们的信息库里面还没有这么多内容，但是模式已经建立了。今天我就提几点与大家共享，希望在座的如果有什么看法大家可以继续进行沟通，感谢各位！
