佳阳商业地产投资策划有限公司副总经理殷小勇
我今天就主要通过我们公司操作过的几个案例：中信广场——中天购物中心、中国海外——东山锦轩现代城案例、山东澳柯玛．铜锣湾商贸广场，说明一下商业地产如何寻找效益与风险的平衡与住宅与商业地产的模式区别。
对于商业地产如何寻找效益与风险的平衡的问题，相信绝大部分人都知道商业的开发利润是绝对比住宅开发利润要高的，然而他们承担的风险自然亦水涨船高，但如何从两都之中寻找出平衡点呢，则要视乎发展商的具体操作了，在招商方面中就存在了利润与风险。例如我们在项目招商前期所着重的主力商户（零售、百货）这部分商户对商场固之然起到一上主力带动作用，他们在市场上是起龙头作用，所以他们是属于一种低风险经营商户，但这类商户往往所承受的租金价格是最低的，为发展商所带来的利润是最低的，而另外一些比主力店利润高一些利润的客户——次主力店（酒楼、小型专卖超市、折扣店）、专卖店（连锁品牌店）、个体户（批发、零售商户）这几类客户中他们的风险都是随着利润的变动而变动的。
而在项目整体来说开发商的最低利润与风险平衡点，则是要寻找出最佳的投资回报方式，但是合理的投资回报方式是从低风险的角度出发去制造出高利润的。
可以看到一个商业中心成功的模型应该是利润偏高，风险偏低才是合理的投资回报方式而住宅与商业地产的模式区别则是住宅开发与商业地产开发有着与经济效益产生的本质上的区别，住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来预算，但是商业地产如果不使用经济利润来预算，很难做到利润最大化，并且存在潜在的风险。
住宅的开发利润途径只是单一的一次性总销售收入扣减总开发成本所得，而商业的开发利润是通过无数次、多种途径的不定性收入形式，其中包括出租、销售、自营……等。
而出租可以分作不定期租金回收入，一般分为5年、10年或者……以后的总体租金回收；商铺的销售分为短期与中期，即是指一次性的销售或者是带租约销售等；自营即是从开发到经营都是由开发商自行操作，例如自营百货、超市、连锁店、饮食娱乐等等各种商业形式但当中存在着各种的经营成本问题（包括：产品生产、产品入货、工资、水电费等等开销成本）
