国务院发展研究中心市场经济研究所的所长任兴洲
非常高兴能参加中国商业地产行业的年会，来了这么多的领导和企业家，所以可见大家对整个商业地产的热情以及对今年的商业地产的发展的关心。
说到商业和地产，实际上从行业上应该是两个方面，从我们所来讲，国务院发展研究中心市场所来讲，和这两方面都有关系，一方面我们是长期进行商业和流通的研究，所以和我们今天很多的领导和来宾也是老朋友，特别是浙江省的商业和流通，特别是专业市场发展得非常快，非常好，已经成为浙江的支柱产业，我个人认为。所以和我们很多这方面的领导，像徐局长、吕秘书长都非常熟悉。
同时近年来我们也做房地产方面的研究，主要是住房方面的研究，去年我们也参与起草了国务院24号文件，特别是对住房保障这块我们也进行了研究，今天也正好提供了这么一个平台，把商业和地产两者有机的结合在这个年会里面，根据我个人的一些了解在这里跟大家做一个交流。
2008年影响商业地产的宏观因素分析，实际上2008年严格说起来是一个不确定因素最大的年份。国内的、国外的因素，今年的不确定因素在加大，但是总体来看，说到我们商业地产，我想影响它的无非是三个方面：
第一就是整个宏观经济的形势。我们叫经济大势，任何一个行业离开了经济的大势，都不行，所以看商业地产，第一位要看整个的宏观经济形势怎样，对它的调控力度怎样，也影响到我们每个行业，当然可能我们地产行业还首当其冲。
第二影响是对房地产这个行业的具体的调控。去年虽然我们没有出国八条，国六条、国15条，但是去年很多人认为宏观调控是针针见血的调控，这些来的累积效应，已经去年出台的宏观调控措施起到了作用，我们实际上在座都是业内人士，我们可能也能感同身受，这个行业去年，特别到第四季度一些变化。
第三个方面是跟商业有关，因为叫商业地产。我想商业地产是狭义和广义之分，广义所有的非住宅以外都是商业地产，甚至包括住宅也是商业性的地产。但是从狭义来看，刚才胡部长讲得非常好，把大量的商业元素深入到地产里面，所以商业的发展变化也于今年的地产形势有非常大的关系。
所以从这三个方面做一些个人的理解，跟大家在这里交流。
第一个宏观形势和调控政策对商业地产有什么影响？我们不从远的去看，我们就说08年的宏观形势怎样，对商业地产有非常大的关系。
我想实际上对今年的宏观调控，我们在去年年底中央经济工作会议上已经定出了基本的基调，每年的中央经济会议对当年的宏观调控着力点都会出一个主基调，大家都知道，保持经济持续、平稳、较快、协调发展，把防止经济增长由过快到过热，而且我们注意到把稳健的货币政策，调整为从紧的货币政策，在今年的两会上政府工作报告里，进一步阐述了中央经济会议调控的基调，理解今年的整个的经济发展和宏观调控跟这样的主基调有非常大的关系。
宏观调控政策变化的重点是将严格控制货币信贷总量和投放节奏，一个是总量一个是结构，还有节奏。这主要是针对国家连续五年，两位数增长以后，经济形势我认为已经发生了比较大的变化，为什么？是因为整个经济发生了非常大的变化。这里给出的图是中国的处在这一轮的经济增长的上行的周期，我们看的是非常的清楚，实际上从96年到07年，我们有一个不太规则的V字形，但是非常明显的看出来，从02年起经济以非常快的速度在增长，已经连续五年两位数以上的增长，这在国家的发展历程是是非常少见的。
而且现在的发展，和80年代还不一样，因为经济总量大幅度的提高，在这样的基础上以每年10%以上的增长，带来的整个的变化，是非常突出的。
（图示）我们再看，实际上除了GDP以外，我们的固定资产投资，广义的货币M2的增长，还有居民消费价格指数，我们从01来看，到02、03、04年有一个突破性的发展，各个经济指标都是相互连带的，我们看像固定资产投资每年以27%、26%、24%左右的速度在增长，带动整个经济增长的同时也使经济偏热的问题成为整个国家的特点。
我们都知道流动性过剩，这几年来表现非常突出，去年人民币各项贷款的余额26.17万亿元，相当于我们GDP一年的总量，同比增长了16.1%，另外居民消费价格指数，去年特别是从7月份以后，以5%多的速度在上涨，今年上个月已经超过了8%，但总体上来看，我们整个的CPI的指数，在大幅度的上涨。原来我们前几年，享受到的高增长、低通胀在去年有了一个拐点，我不敢说房地产有拐点，但是CPI确实到了拐点，大幅度的上升，而且不仅是CPI，我们看PPI，影响整个经济的PPI是最后的反映，但是我们看上游，整个的PPI也在不断的提高，像去年一月份是3.3，11月份4.6，今年一月份6.1，二月份已经是6.2，所以我们看整个的形势，都是一个很高的上扬的趋势。
另外反映在行业里面，房价的总水平也在不断的升高，无论是新建的商品房、二手房和租赁的价格都在上扬。这样的一个形势下，从中央担心从偏热转向过热是有道理，整个的经济持续了这么长时间的发展，把整个的经济实际上我觉得绷得很紧了，所以2008年这种情况还会不会持续呢？刚才我们说的都是去年已经发生过的，今年的情况是怎样的？我觉得持续高投资，固定资产投资这块我觉得还不会大幅度的下来，因为这些年来高投资形成的在建项目规模是相当大的，而且很多的项目都是若干年完成的，所以特别是这几年，去年的新开工项目非常多，投资不会大幅度的下来，所以投资反弹的压力是非常大，另外大型项目和基础设施建设仍将带动经济的增长。像京沪高铁、城际之间的铁路等这些牵动面非常大的项目也将带动投资的增长，另外对外贸易增长还是非常的强劲，总体上外贸增长的势头比较猛，另外民间投资非常活跃，我想在座的很多都是民营企业，民间投资能力在增长。
再有一个是吸引外资的规模仍然很大，每年几百亿吸引外资的规模。另外今年还有一个比较特殊的，就是中国特色的，各级政府换届带来的投资冲动，今年是新的政府组建，各级政府都是新上任，这方面也有一些对增长的带动，另外奥运经济的冲刺，所以整个来讲，对宏观经济的增长的趋势仍然还是动力，动力源还是比较多。
另外也有一些困难因素，最近我们下去调研，也听到了很多困难的因素，贷款的问题，贷款困难、资金链条的问题，成本不断提高的问题，外部环境变化的问题，劳动力成本上升的问题，人民币汇率升值等等问题，但是我认为总体上防止经济全面过热的问题可能还是宏观调控的目的，防止过热，很多问题我觉得也是由于持续高增长带来的一些问题。你的成本上升，我们不可能永远是高增长、低通胀，我觉得那就不符合经济学的原理了，一定是这样一种规律。
今年的通胀是我们最为关心的，也是中央政府最为关心、最为头疼，最关注的问题。目前为什么这样呢，我个人认为，通胀的形成机理发生了很大的变化，跟以前不太一样，原因更为复杂，各种因素叠加，矛盾凸显，内部、外部各个行业的矛盾凸显，GDP持续两位数的增长，另外支出包括消费、投资、政府支出，都以很快的速度增长，宽松的货币政策，这些年来是非常宽松的货币政策，是宽货币、宽信贷，加大了经济中的货币需求，还包括大量的顺差，导致了基础货币的增发，这些共同作用促进通胀，另外这两年的通胀，一个是输入型的通胀，这个是没有变化，可以对国内限价，但是国外的价格是没有办法控制的，大家知道，今年的铁矿石又增长了65%，因为定价权不在我们手里，我们只能被动的接受，另外全球化带来的国际性通胀因素，国与国的传递，我们国家经济这么高速度增长，大量的产品进口，输入型对我们的影响是非常大，调控的难度加大。包括我们的土地成本，我们东部和珠三角所有的商务成本都在大幅度的提高，还有我们的劳动力成本。
还有需求拉动型，连续几年的娘两位数的增长，拉高所有的原材料，如果上游产品的价格上涨，渗透到下游，像家电等等，还没有大幅度的上涨，主要还是表现在能源、原材料和动力的价格。如果再传导到下游的话，全面的通胀确实是我们面临比较大的危险。
所以在这样的一种情况下，又加上流动性过剩，虽然我们采取了很多的措施是对冲，但是流动性过剩还没有解决，也加剧全面通胀的风险，所以在这样的背景下，08年的宏观调控政策是从紧的，最近有很多人讲，有很多的困难和不确定因素，是否会松动？央行一些负责人表示，很多人讲外部有次贷危机的影响，还有全球经济可能下滑的影响，是否会松动一些呢？考虑到各种因素之后，他们仍然认为通胀是最严重的危险，央行会不遗余力控制宏观调控，而且08年经济政策不会发生动摇，国内的风险是非常大。所以央行主要推动提高存款准备金率，还有控制信贷规模和节奏，还有利率的调控政策，所以综合运用各种的货币手段、金融调控手段，这样的背景下面，宏观经济这种背景下面，对商业地产，或者叫地产行业影响很大，针对流动性过剩，经济偏热这种态势，我们去年6次加息，10次调整银行存款准备金率，调控已经开始了。
从紧的货币政策对商业地产的影响，不仅是年度进行总量控制，还会对节奏进行控制，对房地产的影响当然是比较大的，因为房地产是一个资金密集型的产业，地产和资金的千丝万缕的联系，金融发展的程度决定了房地产发展的程度，这是我们国家的特点。房地产市场对金融支持的依赖体现在各个方面，所以这种从紧的货币政策下面对我们的影响是不言而喻的。
第二个方面是房地产调控政策对商业地产的影响，刚才说的是整个宏观经济的调控，具体到房地产行业。我们商业地产是整个大的房地产行业中一个重要的组成部分。当我们看房地产行业，2008年既有促进房地产市场保持较快增长的因素，这点我们也要承认，这样一个大经济体不会一下子就下来的，所以我们分析一下，一个是连续几年的投资，特别是07年新开工项目，第二个是流动性过剩和信贷这几年大幅度的扩大，房地产自有资金的积累，外资的介入，以房地产投资仍然具有相对充裕的资金。第三是奥运经济对房地产投资和建设有很大的刺激，流动性带动的资产价格的上涨，今年还会有比较大的影响。
另外就是我们在整个城市化的过程当中，和居民消费结构升级大的阶段上，对房地产的需求，仍然是很大的。这是我们总体上看，有促进它发展的因素，但是今年也有一些影响房地产过快增长的因素。我们看07年我们出台了很多的政策，除了以前的累积效应以外，另外贷款政策，很多人认为，去年的杀手锏是第二套住房的贷款，从需求侧釜底抽薪，取得了比较明显的效果。这个大家也都知道了，包括对第二套住房贷款怎么认定，央行和银监会也出台了办法，去年针对土地市场的调控非常多的，今年年初我也梳理了一下，对土地市场的调控加大了力度，几乎几个月都出台对土地的调控政策加快土地管理，防止屯地的行为，加大拿地的成本。
第四是针对房地产市场秩序的调控。
第五是针对外资进入房地产市场的调控。
再有一个是完善住房保障政策，24号文出来，廉租房的保障办法，经济适用房的管理办法等这些政策和办法的出台，使得去年我们实际上我们算下来对房地产的调控效果还是比较明显的。当然也有这些年的累计效应，并不是一个年度，但是去年很多的政策，抓得比较见血的，拿地的成本，实际上是增加土地供给，还有住房保障，实际上是分流了部分市场的购买力。特别是对人们的预期，我觉得最重要是对预期的变化，人们的预期的变化，所以应该说，我们从去年的调控政策来看，今年对房地产行业影响比较大的仍然是土地和信贷，这始终是对房地产行业两个重要的方面。
我们看土地，07年关于土地调控政策，会在今年进一步落实，土地参与调控的力度会加大，今年的新年伊始，国土资源部把严格土地调控和监管作为工作之首，1月份就出台了关于促进节约用地的通知，在座的都知道，对于规范屯地的行为，起码这个文件上是比较严格的，当然具体能落实到什么程度我们还不知道，实际上具体到层层下去，可能这个政策也会有变化，有折扣。但是总体上来讲，调控是力度在加大。
信贷，除了整个的商业信贷以外，对第二套住房的信贷是调控的重点，我每年浏览网页会看到，很多人说某某地方在对第二套住房的信贷要松动了，但是央行和银监会方面没有松动的迹象，这种政策对老百姓的预期产生变化，大家宁可观望，这种观望的氛围比较浓。
另外是住房保障，在土地、资金各个方面要保证落实，它会影响到我们的房地产市场，除了分流部分的购买力以外，还有多层次的这种住房供给，包括普通商品房，还有限价房都会产生影响，重要是影响人们的预期，这样一些政策会稳定住部分人的住房的需求，稳定它的供给了，这样整个市场大的格局会发生一些变化，当然关键是落实情况，还有物业税的问题，特别是商业地产，心在提着，不知道什么时候落下来，我们有十个省市在做试点，而且有消息说，可能先从商业地产，因为住房的复杂程度和老百姓的关系更紧密，所以有些人预计先从商业地产开始，这点对我们也是今年一个不确定的因素，到底怎样？会带来什么样的经验？到什么时候可以推广，还不清楚，包括很多的专家也呼吁，尽早实施物业税等等，在两会上也有专家提出建议、意见，这块对商业地产也有比较大的影响。
另外是市场预期，真的是市场上没有资金吗，第二套信贷就影响了多么大的消费需求吗，关键是观望的气氛，在这种情况下人们宁可等，这种气氛比较浓的情况下，对市场带来比较大的影响，有的小企业扛不下去，使得整个的行业会发生一些变化，另外对房地产市场秩序的治理这些年来也有一系列的政策、措施，这方面对未来的市场预期，包括对住房其他一些政策，也有一些变化，是不是风平以后才可以开盘销售，预售制度等等，包括两会代表也有很多的议论，这些因素影响2008年房地产市场的发展，我认为将会以“稳”为主，大幅度的下滑是不可能的，各级政府也不希望看到它大幅度的下来，很多人握有住房资产的人也不希望它下来，但是前几年大规模、快速的上涨也会有所变化，有所降温。
包括需求和价格都会是这样的，像前两年的势头会有所变化，关键在于各种调控政策的执行力度和落实情况，决定了今年的地产到底是什么样的？但是总体上有一定程度的发展，不同城市发展会不一样。
第三个因素是商业地产的行业影响因素。商业地产有广义和狭义，如果今天把它作为狭义对商贸流通业有很大的影响，08年扩大耗费需求是宏观政策的着力点之一，扩大消费需求是宏观政策的重点，是已经既定的方针，已经商贸流通总体上有较快的发展，特别是消费结构处在快速升级的过程中，零售和批发业都会有比较大的增长，改革开放30年，社会消费品零售总额每年增长15%，是促进增长一个最最稳定的力量，我们说有三驾马车，但是这驾马车这15年来，在浩浩荡荡的推动经济的增长，是踏实的，我们的每年以15%持续了30年，是经济增长最稳定的力量，但是今年也需要关注的是商贸业的形势和经济形势也是有关的，今年的经济发生变化，商贸业也会受到影响。
第二是通胀因素对市场需求产生影响，特别是食品价格的带动。
第二持续的商业地产投资形成的存量项目的状况也值得我们去关注。
利率的提高进一步促进储蓄对需求的影响等等，另外我们在座很多人搞产权型的地产，贷款的紧缩还有其他消费心里的变化对产权型商铺会有怎样的影响，我觉得都需要我们很好的关注，一会儿裴长洪所长对商贸业这块有非常好的诠释，这里不多讲了，以上是我对地产商业2008年一些宏观影响因素做了一些分析，完全是个人的观点，不对的地方请得到批评指正，谢谢大家。
