中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国商业地产联盟秘书长王永平
各位上午好！刚才三位演讲嘉宾都讲的非常好，我们胡部长是一个学者型的官员，既当过商务部部长，有工作经验，他讲的观点跟理论很接近，都很好的结合起来，裴长洪所长也管过城市问题，所以他们讲的很多东西，开发商听了以后都会觉得比较认同，我们任兴洲所长讲的也是比较好的，今天我想借这个机会跟大家简要回顾一下07年商业地产发展的情况，以及08年的趋势。
刚才我还在问我们，负责报告的同志，我很关心西部有一个商业地产的企业家，能否来参加这次会议，后来我了解的结果他来不了，他其实很想来参加这次会，他来不了的原因是因为当地派出所没有批准他，三年前他就搞商业地产，在西部做了一个很大的项目，但是商业地产项目需要钱，需要经验，可能经验不足，资金也不够，后来搞了一点假按揭，就进去了，去年就出来了，他告诉我到成都开个会，要出差要派出所批准，有时候在外面过一天派出所也会同意，但是说要参加商业地产年会，派出所就不批准了。
还有一些企业家可能会被免职的不少，过去老板们在搞商业住宅的时候很好，一搞商业地产就不好，就出事了。但是尽管有这样、那样的问题，但是从全国基本面来看，在07年我们的商业地产还是得到很快的发展。
第一个市场投资总体继续保持稳定的增长，根据国家信息中心的统计，从投资角度来看，07年全国商业营业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续3年保持在17%左右的，我们在03、04年的时候，增幅高达30%多，近三年保持了比较稳定的增长，这个增长速度是比较理性的，跟社会消费品零售总额保持了协调，去年消费品零售总额是8万9千亿元，同比增长16.8%，跟我们的增长幅度是非常的接近。
第二个租售价格，主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落，市场租售价格相对平稳。当然比如说在贵州，有一个商铺要卖了，有人拿着小板凳就排队买了，我相信这个是广告公司的杰作，跟公司没有关系，因为我是搞媒体出身，某个商铺在开盘前，可以看到很多照片出来，如果没有公司的广告在后面，就是真的新闻。
第三个市场的结构特点，区域性差异大，以投资额增幅为例，上海去年增长2.5%，因为上海的商业发展有点饱和了，同时天津因为是新区有一些概念，所以增长幅度高达78%，这个差得比较多，北京去年的增长也不多，只有10%多一点，因为奥运的投资预期会提前的消化了，真正在07年的时候投资就开始下降了，奥运并不是说每个城市的经济都繁荣，也并不是说每个城市的商业都发达。
第二个行业的认知与项目的质量07年有显著的提高，业界普遍认同商业地产持有与订单的专业模式，一二线城市出现了一批成功商业地产项目，这些射木设计好、定位好、经营好，如新光天地，一、燕莎奥特莱斯。合作伙伴在一般的项目里面有纠纷的话，对经营的影响比较大，这次影响这么大，就说明大家都在里面赚钱，谁也不想动。
第三个市场有八大现象值得关注。在08年里面，我们觉得有这么八大现象值得大家关注，第一个是商业地王频频诞生，高地价引发可持续经营忧虑，8月份苏宁环球46亿元拿下的上海南京路商业地王，楼面价达到6.7万元，过去一年里面，国内的地价整体高涨的趋势下，商业地块进一步抬升了土地价格。
第二个现象，开发商零售商互相渗透跨业经营模式引发争议。2007年10月，万达集团自创品牌“万千百货”在哈尔滨率先开业，并公布了“未来五年内将开新店40恩家，10恩年内争取开新店150家的庞大计划，几乎与此同时，零售业巨头北京华联集团宣布，将其旗下上市公司华联股份主业由零售业转向商业地产，这样的模式大家比较关注，下面有一个对话环节，大家深入展开讨论。
第三个商业项目并购潮起，国内资本加入战团。5月份，中粮集团击败爱尔兰财富集团等强劲对手，以30多亿元巨资成功北京西单MALL，成为国内资本整体收购大宗商业项目一大手笔，这一年中，还有北京的富力地产收购了成都的熊猫城，还有北大资源收购华南MALL。
第四个新一波外资商业涌入，迎合中国消费升级浪潮。在11月份的，印尼力宝集团旗下的乐宾集团第一家店带天津开业，这个占地面积10万平方米。原来外资进入的时候，基本上都是以大卖场为主，或者是建设超市，从大卖场、超市到百货业态、购物中心的进入，我们觉得是这个行业进一步消费升级很重要的标志。
第五个是百货公司购物中心化，零售业态调整渐成趋势。
04年4月，全国最大的单体百货店新光天地在北京开业，建筑面积达到18万平方米。
第六个是购物中心的“去主力店化”，同质化经营受冷落。10月份，北京西直门嘉茂购物中心正式开业，与以往凯德置地旗下内地多个城市经营的购物中心，以沃尔玛城市为主力店的模式不同，这个新购物中心不设任何主力店。
第七个大型商业项目纷纷延期开业，商业运营复杂性凸显。9月份，总建筑面积11万平方米、总投资额接近7亿元的深圳晶岛国际购物中心宣布将原定开业日期推迟至2008年“五一”。延期开业是普遍现象，不是哪一家的事。
第八个商户集体罢市再现，商铺滥卖警钟长鸣。7月下旬，北京知名商业项目SOHO尚都西塔开业不久，商户因生意清淡，投资效益不保，多法集体歇业，口译开发商招商不力，租金过高，事件拖延数月，一直未能妥善解决。
07年的市场可以看到，我国商业地产有几个特点，第一个经历了前几年的始建于探索之后，大家对行业的认识提高了，更多有实力的开发商进入商业地产领域，出现了一批优质商业项目，行业的总体水平有明显提高。
第二个商业地产行业的竞争更多从开发转向招商、运营环节，过去单纯依靠炒作概念的企业和项目较大的市场压力。
第三行业前景仍然普遍看好，一方面住宅开发备受宏观调控冲击，相对而言商业地产受到政策性的影响较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地做战略转型。另一方面国家出台了一系列政策积极扩大内需，商业服务业的发展为商业地产提供了更广阔的舞台。
08里面，我们最近来讲从三个方面做一个分析：
第一个从商家的角度来讲，商业物流的需求保持旺盛，07年人均GDP达到2656美元，由此表明，我国正向消费型国家过渡，世邦魏理仕调查150国内外知名商业品牌08年有开店计划。
第二，开发商的角度，大公司战略性进入商业地产业，其标志是大公司都明确或者调高了各自持有资产的目标，组建了商业地产专门的投资与运营管理机构，设定了上市或者发行REITS的计划，行业竞争进入高层次。
第三政府的角度。商业规划政策将产生更大的影响，随着各地商业网点规划政策的推进，连锁商业布局和发展速度将受影响，影响是正向还是反向？与规划的科学性有很大关系，商业地产开发不能视同一般性的招商引资项目。
商业的投资在这里，消费基本上也在这里，无非是商圈的半径大小，不会有特别大的，尤其是零售半径，是有限度的。
另外政府在招商引资的时候把项目引进来，引进来之后就不管你了。所以政府不能当做一般的招商引资项目，对商业地产要有特殊性。但是前提是要规划好，规划不好带来的东西是负面的。
由于时间关系，我就简单讲到这里，商业地产，我经常讲，它有时候像天堂，有时候像地狱，你爱它，你去做商业地产，你恨它也去做商业地产，谢谢。
