中国社科院院长裴长洪
如果要给我的演讲加一个标题的话，这个标题应该是叫“商业地产是服务业基本形成的先导”，这是一个比较正确、比较规范的题目。
我想首先是回顾一下近十年来，中国商业地产发展的历史轨迹。总结一下近十年来中国商业地产的发展基本上是沿着两条路线的发展，第一条路线可以把它简单称作是外延型的扩展，也就是说随着中国城市化和小城镇化进程的加快，随着人口的集聚和产业的集聚，居民收入对服务业需求的增长，因此带动了服务业的发展，在服务业发展的基础上形成了对商业地产的需求，因此导致了商业地产的发展。这其中土地资产的转型，是商业地产快速发展的重要因素。哪些土地资产转型了呢？首先当然是农业地产，城市周边地区的扩大，原来的农地变成了建设用地，农业地产就变成了服务业的地产。还有部分是工业地产，原来是工厂，现在搬迁了，或者说破产，变成了商业地产。依据不同服务业的发展形成了商业地产。
还有部分是公共地产，公共地产变成了商业资产，比如说原来城市里的公园或者荒地，通过地产开发商的投资和整理，变成了一种新的经营形态，比如说像杭州的城市公园，类似像迪斯尼的公园，土地当然就是商业地产，原来是公共地产，包括像厦门这样的城市博览会，原来是一块荒地，通过地产开发商的整理、投资，变成了一个博览园，至于博览的项目是谁经营的，可能是另外一个业主，但是这个地变成了商业地，随着中国城市化、城镇化、市场化的加快，商业地产沿着外延型的扩张不断在发展，许多不是商业地产的地产变成的商业地产。这是一条路线。
第二条路线，目前还被投资者还没有十分的引起关注。它就是沿着土地级差收益的积累而形成新的商业地产，或者说商业地产的集聚，因为随着城市服务业的发展，随着城市土地价格的提高和居民收入的增长，土地的垄断性造成了土地级差收益的不断提高，土地级差收益不断转化成对土地资源的追加投资，比如说在城市的中心区，原来的地产可能是来做某种商业用地的，比如说是以普通的商业，随着城市中心区，类似于中央商务区的发展要盖写字楼，这个经营形态就变了，在这个变迁过程中商业地产要追加投资，在原有的土地的单位空间中追加了投资，使商业地产的集聚达到了更高的水平，把这条的发展路线可以简单的归结为内涵型的发展。
近十年来中国商业地产的发展，基本上是沿着这两条路线不断发展壮大，今年我们面临的宏观形势是紧缩，但是我认为，商业地产的发展无论是在放松时期还是在紧缩时期都会继续发展，只不过发展的速度，当然会受宏观环境的影响，有时候要快一些，有时候要慢一些，但是中国经济总体上正处在像十七大报告中所指出的那样，处在工业化、城镇化、信息化、市场化、国际化这样一个成长过程当中。在这样一个成长过程当中必然要继续发展，同时十七大报告也指出，我们的经济面临三个转变，由原来我们主要依靠工业增长，第二产业的增长来拉动转向一、二、三产业协调拉动方向发展，因此这几年，无论是国家的宏观调控还是理论界、企业界都加大对服务业发展的认识，特别是国务院去年发布了加快服务业发展的意见，把服务业发展提高到国民经济整体发展的高度，但实际上在城市经济当中，在许多的大城市和中心城市当中，服务经济为主导，已经是一个发展的趋势。像北京、上海、广州、深圳这样的城市就不必说了，即便像杭州这样的中心城市和许多的省会城市，如果就传统意义上的城市，不算萧山、余杭这些，原来意义环西湖这几个主城区，服务经济也是占主导地位，第一产业是没有的，除了西湖区还有一些。第二产业也基本要在若干年内要退出城区，它的产业特征必然是以第三产业为主。
因此我认为，商业地产的发展，是未来城市经济发展的一个先行的成果。这是我要讲的第一点。
第二点想讲讲商业地产投资者的理念。商业地产的投资者应当具有哪些理念？我认为第一点可以说我们要把商业地产的概念搞清楚？我觉得商业地产是一个广义的概念，刚才任兴洲所长的观点我基本上赞成的，确实，商业地产是对应于整个服务业，甚至包括房地产业，房地产业除了住宅，因为土地使用权出售了以后，就变成了住宅的所有者。如果这个房子这个住宅是出租型的，如果是出租的，经营房产也是商业地产，因此如果我们给商业地产下一个定义的话，商业地产实际上是所有服务业的一种投资行为和经营行为。对开发土地资源的投资行为和经营行为。所以整个的商业地产是覆盖了所有的服务业，不仅仅是我们传统意义上的商业零售、批发这些狭义的行业。除了农业地产和工业地产以外，我们都可以把它称作是商业地产。
第二个理念商业地产实际上是一个不断拉动投资的过程、一种投资行为。一旦你具有了某种商业地产，除非你放弃它，事实上你是要不断的追加，为什么？因为城市经济的发展，服务业形态要不断的变迁，这块商业地产原来就是一些小商铺，但是经过整合、经过城市经济的发展，经营服务业业态要发生变化，例如我看了一下这次会议颐高的老总翁南道先生准备要讲专业市场怎么变成MALL，原来的商业地产经营业态是会出租型、每个商铺服务，现在要变成MALL，这个商业地产要追加投资，更不要说这个商业地产原来是商铺，现在要出租给医院和学校，都在追加投资，实际上商业地产是不断的追加投资的先行投资行为。
第三个理念，我觉得商业地产投资者要关注的是商业地产的投资行为和服务业各种经营业态的对应关系，因为服务业在城市发展过程中不断从低级到高级发展，服务业分为面向生活的服务业、面向生产的服务业，还有公共服务业，在不同的服务业当中附加值也是不一样的，因此这种商业地产的经营行为要随着经济的增长发生变迁，要适应各种不同的服务业的发展，这跟城市的总体的宏观经济环境，居民收入因素等等因素都有关系，因此商业地产的投资者要密切关注服务业发展的动态，实际上生产性的服务业是现代服务业发展的重要转向。
第四个投资理念是要关注城市中不同功能区域，对商业地产的要求。刚才我讲过，城市中的不同区域，确实对商业地产的发展有两种指向，一种指向仍然是外延型扩张，随着人口的集聚，随着周边居民收入水平提高，商业地产可以是很任意的，在城市的中心区是沿着内张扩张的发展，因此就要求有密集的要素，除了对土地资本不断追加投资，还要有其他要素，因为还要人力资本的要素、科技的要素，否则写字楼没人用，写字楼最典型的特征，不仅仅说你有钱盖写字楼就行，还要有公司在这里面入住，还有别的要素。
另外内涵扩张的要求是对土地最节约的利用，单位土地要有最大产出，我们通常所说的“一元楼”就是对土地节约的方向，因此商业地产投资要关注这个，城市中各种功能区域对商业地产发展的要求。
第五个就是商业地产的发展要关注城市规划的变化。城市规划是反应人们对城市社会经济发展一种理解以及他对未来的期望。但是这种规划往往受到历史的局限，总是在一定时点，人们对城市经济社会发展的认识，随着时间的变化，这种认识也发生变化。因此城市规划的修编是非常正常的。各种功能区块的调整和变化也是非常正常的，而商业地产要密切关注城市规划的变化，这对于商业地产的投资指向是一个非常重要的指引，这个道理就不用多说了。
第六个关注点是商业地产要关注城市基础设施建设的变化。最重要是交通和通讯，往往城市的交通和通讯对服务业的兴起，对商业地产的开拓，具有非常重要的指引性的意义。比如说现在城市中修了地铁，地铁修到哪里，它对周边的服务业，周边的土地经营都会发生重大的影响。还有通讯，现在的网络建设，它对地产性质的变化也会有重要的影响。所以我认为在这个过程当中，总体来讲在这个过程当中，商业地产的投资者要非常关注整个城市服务业的发展，商业地产是城市服务业发展的必要条件，同时服务业的发展又和商业地产的发展互为因果，商业地产就成为整个服务业基本形成的先导，服务业资本的形成和集聚是中国未来资本积聚一个重要方向，所以希望商业地产的发展为中国服务业的发展作出重要的贡献。我的演讲完了，谢谢大家。
