佳阳商业地产投资策划总经理梁晶晶
【梁晶晶】：大家好！我们是从八年前来自新加坡的，原来是主要做地产文字策划的一个企业。因为早期我们在新加坡多数去操做的项目，很多投资者比较注重在早期的这一个投资策划，而且在复合型的地产和商业地产，多功能型的地产这一方面，它涉及到了一个回报的复杂性，和它本身一个回报形式和模式的多元化，我们公司也是在进入中国市场八年以来，发现在国内的这个商业地产开发和多功能复合型的项目当中，感觉上在地产开发的这个资本战略和营销利益均衡方面，是直接影响到整个项目的成与败。
而且国内的商业地产和国外的地产来说，很明显有很大的区别。但是在住宅房地产开发上，在模式和战略上，区别都不太大。前面几位嘉宾所提到的一些细节问题，和产品的设计品质问题上面有所差异化，但是在利润资本和开发模式，资本战略和营销利益方面根本的区别应该说在商业地产领域，由于国内的金融市场和本土这样一个特殊的金融体系，导致它会有很大的区别。所以我们今天所探讨的问题就是在国内的房地产开发，它的战略和营销的手法上面，制定的战略，我们在这里提出一些我们的观点。
其实早期在1994年、1995年的时候，那时候我在新加坡，我回来中国第一站是在广州，98年的时候。我感觉上就是整个广州当时是听说大概有几百个施工点，当年的广州的房地产开发的这个热度都很高的。当是也是感觉那边的，整个城市的规划，商业和住宅方面的配套的规范性，很明显和新加坡差异度感觉非常大。而且当时我感觉，如果住宅整体的，要提高它本身一个生活素质的话，可能除了它一些配套的绿化，很重要的一点就是你需求的是一种商业。
早期我们在国外去做商业地产策划的过程当中，其实政府会配合一些，它会当是一个城市的一个部分来做，特别是比较大型的商业的话，无论在它的资金方面，在它的融资方面，政府会出面去配合，而且它会当成是和住宅一个不同领域的产业去做，而不是把商业地产，归类在住宅房地产开发的产业里面。用同样的政策和同样的金融的体系，融资的配合，包括政策的配合，规划的配合，配套功能的配合，这一系列的措施，可以说是和住宅房地产开发商业所享有的这一系列配合的政策是完全不一样的。所以我们有时候，我们也看到国内很多的开发商，积极地前往东南亚、欧美，去参观一些模式，希望能够在自己的项目里面找到一个可借鉴的亮点。在硬件方面来说，我觉得真的是很多地方可以借鉴的，而且在经营模式都是可以有很多借鉴的。但是在域名这一块，是收到政策和开发模式的限制是完全不一样。我们在这里简单地过一下我们观点。
这个模型就是作为商业地产和住宅开发，从这个模型就看到一个很大的区别。住宅的开发会比较讲究的是购买者的需求，购买者他需求什么东西？商业地产就涉及很多的利益者，不是就单纯的购买者的需求，首先做商业地产的开发商，他们会意识到，我要满足需求，只是放在利益点的需求，或是购买者需求。特别是一些经济数据，它会影响整个的生存状态和生活习惯不一样。其实我们要讲的是商业地产不能忽略的是，不能单纯地去针对一些商业地产的竞争对手做调研，而是整个市场消费者的需求，人均的收入，整个层次文化底蕴，还有它本身消费形态的引导，和需求的这一方面策划，满足它的一些相关几个方面。我们强调的还是能够根据整个区域层次的一些经济数据地名声的需求，特别是零售业的一个供求状态。
零售业的供求状态，企事业就是将来功能定位上，业态定位上，在整个项目定位方面，是直接影响了整个项目成与败的。这里也就是过一下几个模型，就是在销售过程当中，业态的一些风险比例，和个体户之间代理项目的风险和利润的不同点。中天广场是我们在广州做的首个案例，和中信广场购物层。这是一个管理九个核心问题，这里不一一列举了。就是商业地产可持续发展管理的一些重点。
