合富辉煌集团董事副总经理黎振伟
【黎振伟】：我演讲的主题是大型住区跟城市建设的关系。最近大家在新政上，管理土地招标，都必须苛刻，我也看到了一种现象，很多大的地块，在政府要求开发商去运作，我上个礼拜到大连，大炼油一个五平方公里的地块，中远地产，他们在研究开发，让我去做顾问。光大集团，呼和浩特有5000多亩土地政府要运作。我昨天晚上在淄博的开发商，他们有一个3000多的土地在运作。我就发现最近有很多大的土地有在运作。一个在即墨，一个在沙子口，在青岛我看都不太容易成功。我今天这个演讲主题，可能跟大型住区，它的发展跟城市发展的互动。
我的观点经济学家跟企业家有点差异，十分钟这个考验非常艰巨的，大型楼盘社区以城市的互动。首先我们说什么是大型住区的特征呢？首先是100米以上，具有交通的便利及基础设施的配套，这是最基本的，还有自身具备较完善的配套功能，需要较长的发展周期而开发的经营实力，这是对开发商的要求。我们说大型住区，发展前景是什么呢？是不是每个人都可以做呢？他需要经济环境的支持，他需要城市环境的配合，城市化水平与购买力的提高。为什么中国的最大住区在广州呢？这是广州房地产能够做这么多的，在中国他的大区开发是最具代表性的。我们看看香港跟广州，大型楼盘发展的历程是什么？广州是学香港，香港从70年代的中期起步，到80年代大规模发展，到90年代成熟的模式，它到今天已经经历将近30多年。从太古城到（天新市），他是适应经济的发展，市场生活水平的提高，带动了城市建设与经济的繁荣。我们看看太古城，是一很有影响的企业，在1974年发展这个22万平方米，它的总建筑平米有150万平米是一个集合办公、娱乐为一体的，是一个传播。改造变成一个住区，这个住区应该说在香港是很大的进步。他的发展是高难度，很难想象。但它发展却经历了20年，第一是分步发展，位置先劣后优，单位先小后大。他整个发展是跟着交通的发展带动的，我们中国先现在很多楼盘忽略了交通，忽略了周边的设施。我这块地7000亩，10000亩自己发展不行。太古城它的价格也从最初2000块钱升到最后的5000块钱，同时也不断地去完善它的设施，最初只是做简单商户。但是它做得都是最好的，本地一个室内溜冰场，首创平台花园。
沙田新市民镇，我们很多都是以开发商的项目去带动的这是有很大的问题，开发商业是不可能去做大型配套的，香港政府去控制整体的独立方面它的交通，它的设施，沙田的形式。它居住人口已经超过了将近50万，很多香港的中产阶级，他们都住这个地方我们中国很难再找到这么一个有长远规划，理性发展的地方。
最典型的是北京的愉景湾是远离港岛的，这个项目已经做了23年，却拥有了大型居住区，广州的发展也不早，它是在92年发展的。是郊区的度假业务发展起步。96年开始普及到市区的大型工厂搬迁。从2000年开始，从华南板块，这个就代表中国最高水平，竞争最激烈的区域。这个过程有点意思，首先是从郊区发展的，以后第二阶段从市区的大型工厂搬迁地第三又到郊区。这里面有一点，它没有在市区做大型的变迁，土地的开发密度是很重要的。这是新村，92年开发的，占地是7000亩，已开发3600亩。青岛的开发商业找我的时候，希望搬到青岛。其实我已经明确了，这是不可能的。它的整个经验，是从加拿大到台湾，到香港到广州，并不是一开始是在广州做的。它三个阶段的配套，基本配套，完善设施配套，最后家常配套。这个过程整整经历了13年，当然开发商业也只做了一个楼盘。它的广告写的很特别，是罗马不是一天建成的是十年建成的。当然我们也看到，广州的住区，它更强调的是一个环境。这点上还有一个文化，还有一个就是漓江花园。这点在广州是充分体现的，奥林匹克花园。新和湾带打造的中国第一精品社区。雅居乐是国际化社区，国际化的生活。企业很重要，在广州能够成功开发这样大盘的企业，都是历经考验的。这是凤凰城，一年能卖23个亿。
小结一下，以番禺为代表的广州大型楼楼盘兴旺，局部见证了广州经济，城市以房地产的发展，广州向大都市建设迈进的历程，广州作为珠三角中心城市的影响。我们从香港，广州大型楼盘发展经验有什么值得借鉴的？城市经济与规划是发展的基础；超前与创新的观念是发展的动力；必须充分与合理利用和整合资源；政府与企业、楼盘与城市的互动，相互促进才能令发展可持续。我们看看，我们的该郊区城市化，郊区大盘，首先给人展示的一片环境和建筑是如何？我们看景跟静的结合，有关政府的介入，我们很多楼盘外部是不堪入目的。这是我们的早期的图片，这种无序的土地供应也造成了激烈的竞争。这个竞争提高了开发商的水平。在这个小小区域，我们有超过了15个项目，占地25000亩以上，总建基面积超过了2000万平米。华南板块这块土地几乎都是没有规划的，跑出去的。在建楼盘时候，所以新村就是居民跟政府在吵架。由于政府滞后的缺位与开发商的补缺，资源重复建设，政府与企业是胡来的。我们的教育问题，我们的看病问题，还有我们医疗的问题，这点上也是钟伟教授，我们理论家非常需要研究的，这点应该告诫政府，在很多的城市 我们不要再重复开发的弊病。华南板块不变的时候，它的价格还是回落最大，在新政下地广州的房地产应该说基本上是没良将，但是我们的郊区大盘，它的回落是比较明显的。你们在做大型社区，要充分考虑到这一点，这里来自广州的经验。
同时我们也看到，郊区大盘是需要资本的，广州华南板块第一个出局的广地花园。他是用400万来操作一个楼盘，你怎么能不死？市场决定价格，规划与基础设施建设决定可持续发展，这这点上开展商应该明确，政府也应该明白。
最后一个个案，华发新城之策划，这是一个45万平米一个占地的规划，这个项目是我在四年前规划的，它当时是珠海的一个工业区，它所在的地价不高，珠海的房子靠海的卖到8000，不靠海的卖到4000。哪里找这么多的土地呢？他找到了这块地，我们当时怎么提升这个区域呢？其实要花很多工夫。
第一带动城市向前发展，如何把楼盘跟产业、就业、居住一体化，引进国外先进的社区开发模式，改变传统的开发末集中城区、小规模，对政府依赖度较高，整合国内外先进经验，令人房地产开发更专业化、系统化、国际化，交通与基础设施的改善令人社区的开发变成可能。这就是我们看到的，尽管地区他不是产业链。珠海美丽的风景，自然景观与城市景观完美结合。无视这个老板非常成功，在03年非典上市，它的的价格是4500块钱，现在卖到了6000块钱。最后一个对青岛社区发展的思路与建议，首先我觉得应总沿海发展向腹地发展，才能有效利用土地。社区建设应建立在良好的城市规划与公共设施建设的基础上。社区建设不宜进行大规模旧城改造与搬迁，并注意土地利用的合法性；政府与开发商形成建立长远发展的目标，而发展商的实力与能力与专业性是十分重要的，最后建立系统开发的观念，从点到面、从短线向的个体，向城市的区域。我想这是给我们青岛社区发展的建议，好谢谢大家。
