荀培路会长：商业地产开发与政策配合
各位嘉宾、同行、新闻界的朋友们，大家好！我今天的地产开发配合与市场预期。下面我就行业现状，政策走向，以及行业内关心的热点问题和大家做交流、互动。
我首先讲一下关于当前行业的现状，我们概括起来可以用一句话、14个字：“起步晚，发展快，结构性矛盾突出”。根据国家统计局统计资料，2004年全国商业应用房完全投资同比增长了34％，这项指标的增幅都高于住宅和写字楼。
现在地产行业非常热，现在有住宅资产、商业地产，旅游地产，工业地产，还有教育地产。但是不管怎么分类，商业地产的发展应该高于住宅和写字楼的，走在前面，是一个利好。但是 现在地产行业非常热，现在有住宅资产、商业地产，旅游地产，工业地产，还有教育地产。但是不管怎么分类，商业地产的发展应该高于住宅和写字楼的，走在前面，是一个利好。但是控制面积增长了5.2％，住宅控制下降15.6％形成了鲜明的对比。关于今年的市场预期，2005年我国商业地产的形势，概括为三句话：就是“有较大的商机，有较多的问题，有较强的竞争”。 我国经过正在全面进入小康社会，小康社会不是简单的表现为收入水平的增高，而是看收入的增长是否改善我们的生活质量，商业是提高生活质量的重要体现。小康需要更多的现代化商业服务，为商业地产提供了宏观的商机。大家知道，商业是城市改革配套的重要部分，城市改造力度很大，商业发展也有非常大的空间，因为是配套的。 另外，现在商业的结构性调整任务非常重，省会城市大致上全国在500亿到800亿左右的赢额，这些盈额2/3在传统方面，1/3在现代这一块，连锁商业进入一个快速的发展期，国外商业竞争提速，商业网点的需求会增加，不少大型商业企业开始从一线城市进入了二线、三线城市。
最近我到芜湖开会，大的集团进去了，也带动了商业开发。2005年的外国基金进入没有的政策性的突破，宏观调控不会有太大的波动。中国农业银行房地产信贷部，去年在房地产的贷款花了4000个亿，现在他们已经看到了一些风险，已经开始谨慎起来，他们希望我们能够在区域市场的投资风险方面做评估，以便银行在贷款时能够有把握一些。 产权销售问题比较多，还有一个是选址问题，我们的不少开发商在选址方面有些缺乏。因此，2005年我们预计可能会出现一些不好用的商业烂尾楼，2005年商业竞争肯定明显加剧。
据我们了解又有不少的大的开发商将进入商业地产领域，最近我们协会走访了几个大的开发商，北京的当代，他们的高层明确地向我们表示，今年的商业地产方面都有大的动作，把进入商业地产作为公司的战略性的调整。
上面是我们关于基本面的看法，不一定对，供大家参考。我们搞地产不光从微观，还是了解宏观的的比较好，这样整体把握。 下面我从行业内的热点问题谈一些看法：
第一个问题，关于订单地产的反思，这些年来关于订单地产的概念大家比较熟悉，订单地产本身是肯定的，我们认为是符合政府规划要求的。
这是商业地产的必由之路。通过限期，对周边中小客户的招商起到带动作用，最大限度的发挥商业位置的价值。但是订单地产并不意味着一定会成功，决不是订单就灵。其中有几个关键的因素：一个是选择合作伙伴，定好位。定位是整个商业的灵魂。如何选择好客户，是不是对方公司越大越大，越有名气就好呢？还是外资比内资好呢？实际上也不见得。外资的好处是显而易见的。但是正是因为它大，所以这些客户谈判能力很强，而且利润很低，开发商难以获得预期的收益。 开发商的品牌的意识应该继续保持。如我国知名企业在某个地区开了一个店，尽管可以获得10年的免费期，虽然有知名度，但是他赢得了10年的免费期。我们认为在商家和开发商的利益交战中，遵循的目标是双赢，如果物业价格太低，使开发商无法获得应有的收益，价格太高，又使商家没有利益空间，应该寻找利益双赢，才能使市场的规则逐步趋于成熟。从长远看，事实上并不一定是好事，项目垮了，也是连累到开发商。 二个是地产项目，这其中包括几小点。其中一个重要的因素是经营问题，经营造成失败不能归结于定单地产。2000年机构改革我到了协会，我觉得这里面是非常复杂的，同一个柜台卖同样的商品，可能这个星期下午的营业额比较好，上午的营业额就不行，下个星期可能就倒过来了，所以商业经营也是一块比较大的。不要把商业经营的失败归结于商业地产、订单经营。订单是提供了成功的可能，走好第一步也是关键的。 所以我们对订单地产，要有全面的认识。我们预计2005年订单地产将会有更快的发展，订单地产成功的前提是要在前期研究，整体定位，功能如何区别？应选择哪类客户？ 应该如何选择人的问题，都需要整体的策划，一般要专业的顾问公司来策划，因此专业的咨询公司将会有更大的发展空间，必须有所为有所不为，应该有一个行业的产业链。有一句话是“想吃包子从两头开始”，市场发展以市场细分为基础的。厦门的《民航报》，他在庞大的过程中，拿到了其中一家百货点的施工，虽然结果没有与这家公司签约，但是由于对物业的要求是一致的，后来公司谈的时候，对物业非常满意，这样有效地促进了高端工作。
第二个问题，关于产权方面的认识。产权这几年不错，是开发商上来热衷的商务运作方式。也就是说开发商将商务从投资者手中回收，从全国来说，据我们了解，一般是在8％到10％的利润，第一种销售方式问题比较多，物业很难实现总体规划和定位，与品牌之间缺乏关联，成功比较少。有的项目在前期营销阶段比较厉害，但后来仍然出问题。像江西南昌有一个摩托车五金方面的专业市场，我们前段时间到他那里去考察了一下，虽然他们也是搞了不少的产权部，但是他们首先把市场定位搞得非常清楚，他们要做好这个市场，开发商把企业的基本情况摸的一清二楚，进行市场规模定位，根据商务的要求设计这个市场，在销售时，要求每户都提供营业执照、税票等等，所以这方面它保证了定位，如果不是做这一行的，他们就谢绝了。不管怎么说，我们认为这个模式还是一种非常积极的探索，我们就统计经验，帮助推广。虽然返租是不是一定能解决这些问题，是不是只要有商业公司统一经营就一定能够成功呢？只是提供了成功的可能性，成功与否取决于商业公司的管理水平，所以，不是一返租就赢。现在返租回报都不低，市场是赞成的。现在大家知道，商业利润非常薄，全国来说不到2％左右，我们的返租达到8％-10％，这个差额怎么办？有的利润薄到什么程度，也就是说，进多少钱，卖多少钱。所以经营利润是非常薄的。在这种情况下，返租是有风险的，所以我担心，会不会成为投资的问题点。现在北京已经有了担保公司开始为返租回报做担保，但是开发商的兴趣不高。总之搞产权商务还是要注意。在卖的时候，开发商一定要慎重，策划好、规划好。问题的解决，政府要尽快打通资金渠道，鼓励外资商业公司进来，另外小公司也要尽快退出这个市场。 2004年是购物中心快速发展的一年，不少大的影响项目，中关村的国际商城等等，争论比较多，缺乏特别成功的例子和特别失败的例子，2005年更多的是观望。 据我们了解，在国外对贸易的概念与国内的理解是相同的，国外消费形态的特点集中了商业模式形态化，而我国的商业网点和国外相差不太大，照搬国外的模式，不一定成功，需要一个探索的过程。我们也希望媒体非常关注这方面的事情，一起总结这方面的经验和教训。宏观调控对商业地产的影响。2004年国家出台了一系列的宏观调控政策，均对商业地产的发展产生了一定的影响，但对市场的调控并没有具体的影响。总之2004年宏观政策对商业地产的影响象征意义大于实际意义。由于这一预期推动了商业立法的进程，在探索中逐步规划好，因此宏观调控、商业网点调控将会逐渐到位，调控效果逐渐显现。
第三个关于商业地产人才与管理团队问题。目前很多商业地产的人才很短缺，还有就是，原有的管理团队经营失误，案例不多，整体经营管理水平不高。在目前，中国商业地产蓬勃发展的今天，专业商业地产的管理团队日趋重要，包括商务管理人员、营销人员，各方面要积极配合，形成团队，这样才能把团队管理好，协调好，因此我们呼吁更多的商业管理团队，因为有了好的管理团队，是一个行业成熟的标准。 因此，也引起我们的高度关注。所以，在这方面，我也希望中国的管理团队快点成熟，由于时间关系，我就讲到这儿，谢谢大家！
