陈彦均经理：超市选点的策略
各位嘉宾下午好！很高兴参加这次由中国城市商业网点建设管理联合会中国商业地产联盟、21世纪商业评论、21世纪经济报道、佳阳策划国际集团、MALL铜锣湾集团以及中国中心商业区咨询网主办的2005中国商业与地产联动高峰会，之前聆听了许多专家、学者对商业地产方面的论述，就如何达到有效开发的战术，受益匪浅。
所以商业地产开发的健康有序发展不仅仅是是城市发展的促进作用，更是城市商业网点合理布局的关键，将提供良性的竞争欢迎，所以商业地产的良性发展，对商业的可持续发展起着举足轻重的作用。
这次高峰会给商业地产商业地产发展商、商业地产经营管理者、发展商，提供了一个沟通的平台，再次感谢主办方提供了一个沟通的机会。今天很多专家就超市选点开发的策略，做了很多专业的论述，在今天的2005中国商业与地产联动高峰会上，把超市选址作为一个讨论的课题，超市在商业中占有较大的比重，超市提供商业地产一个可能，因此，以超市为支撑的商业地产，超市的选点应成为商业地产开发的考量因素之一。
对选点的考量、商圈的评估，未来的选择、考核等等，都与商业地产选点有一致性。作为超市网点规划，是超市取得重要成功的决定因素。因此，超市选点在公司战略中居于核心地位。 基于政府对商业网点的要求，根据零售业考量消费者的消费习惯和地区的差异，预计未来10到20年，整个社会价值观和生活方式的改变。为什么要做这么长时间的评估？是因为我们超市签约是10到15年，超市选址的策略有几个主要因素要考虑。 选点是关键，所以第一个策略设店地点的选择是一个重要因素。在忽略商品服务差别的前提下，位置的差异在于尽管两个商场只相差几步之遥，营业情况却有天壤之别。所以设店的位置不可以随意反之，位置再好，物业条件不行，也只能割舍。经营一个超市，如果没有一个适合的消费场所，就难以留住消费者，超市就无法经营。这一块对我们超市来讲也是很关键的条件。因此，对设店地点的决定，必须先经过彻底的调查，和慎重的判断，包括物业结构、形状、使用性质周边环境、对外联络道路，进出的方便性，多做考量，以确定超市的生存与发展。对连锁超市的选择，不但是网点发展的需要，也是经营的发展的关键，选点错误也会危急公司的生存。而策略二是客流，在商品面和服务面满足顾客需要的前提下，客流量成为超市成本的关键，要抓住客流，就要把握商机，良好的网点简单的是有能够充分的集客的场所，这主要考量确保网的商圈，商圈内必须有充分的人口。
第三是在竞争不要过当的区域，位置再好，竞争太过激烈，两败俱伤。
第四、消费能满足设店要求的区域，要能提供超市物流配送顺畅的通路，在连锁超市经营已经成规模化的今天，超市生存和发展，必须要有顺畅的物流配送。所以如果设店的位置，无法满足超市物流配送的需求，是不行的。也是超市能够经营的坚强后盾。
人力集合的场所，是交通的集散区，超市要考量商圈结构，商圈消费结构是决定超市结构、卖场面积大小的关键条件，所以商圈是超市设店的主要因素，是不可缺少的一个项目，重要性是不可忽略的。我们做商圈调整，首先要设定商圈，商圈能否有一个人口动态的调查、居民收入的调查、居民购买力包括流出量和流入量的调查、还有一个营业额的预估、交通工具的调查，文化水平的调查，所以整个商圈结构调查成为我们评估超市设店和超市品位的关键因素，超市与商业地产的选点有很多的共同处。所以，今天我把我们超市的选点策略，拿出来跟大家讨论，希望我们能够在一个平台上大家有更多的研究和评估的机会。谢谢各位！
