孙雄会长：连锁经营选点如何与商业地产结合
各位专家、朋友早上好！首先感谢佳阳策划国际集团给我个机会来这里学习，来这里就商业地产和商业零售业的关系谈一点看法。 大家知道，刚才按照荀会长说的，有关商业地产开发问题，商业物业的问题，确实很热，也确实有很多值得我们探讨的东西，包括问题、模式、定位等等。所以，我今天想谈的题目是就是小康社会目标下对商业零售业的的挑战按，这个题目，可能比较侧重于宏观一点，虚一点，和刚才讲的是地产角度，这里更多的是从商业的角度谈。
连锁协会成立在1996年，从成立那天起，一直关注着传统的零售业怎么样发展成为现代的零售业。在这个过程里面，也可以说协会的所有工作人员和社会上这方面的专家、行家、企业家一起在共同的努力探索着广东省发展的路。用他们的话来说，就是明天做得比今天更好，这叫做与时俱进。这个协会在与时俱进的探索和推动广东的现代零售业的发展。最近，协会一直在关注三个问题，有关现代商业的发展的三个问题：一个是十六大提出的全面建设小康对商业零售业的影响。 大家不要以为我在这里上政治课，我可以说，我们在任何一个行业、任何一个角落，都不能离开政治的大环境。十六大提出的全面小康就是一个大的政策，我们的各个行业都是在这种政策的大环境下，做出我们的部署和发展策略。在发展小康目标下，作为商业零售行业，应该怎么发展呢？主要就是为进入小康社会的越来越多的人群提供一个平台，一个高质量符合小康社会的生活。要发展连锁经营、物流配送等等，以超市、便利店、各种购物中心为主。同样，我们讲到这种现代的业主，也力离不开现代业务的载体。我们是在很传统的商业物业的基础上经营现代的物业。前不久香港台播出一个节目，讲到广佛、佛山这一块很多家里的居住环境改变了，住的都是小别墅，有的还有高档汽车，但是很多人开着高档的车大农贸市场去解决他的生活需要，在这个过程里面，商业物业没有服务好进入小康社会的居民的需要。所以我觉得当务之急就是要解决这些问题。今天，我们就想探讨一下。小康社会的目标提出来，对这个行业要求就是这样，我们的商业零售业的开发，对行业的影响，我们在去年12月10号的商业地产博览会里面，请到的专家讲得很清楚了，开放就是引进竞争，竞争就是为了促进行业的发展。那么我们应该怎么应对，提出了那些政策与措施来引导这个产业定位，在这里就是我想谈的第一个问题。第二个问题，我想把我们去年考察美国的商业、物业、地产，从我的角度谈谈我的敢想。第三是谈谈在广东的大环境下，以小康社会为目标以及全面开放的形势下，我们在商业、零售业的发展现在是怎么样的一个环境。
最后，我想突出谈一个社区商业，社区商业已经成为下一步商业发展的热点。昨天晚上的《羊城晚报》有一个题目叫《零售业大斗、血拼社区商》。上各行其广州已经有了一批商业零售业的专家在探讨零售业务的另一个热点。影响未来商业零售业发展的三大元素：一、建设小康社会目标对商业零售业带来的影响，二、市场全面对外开放对商业零售业的带来的影响；三、政府应对的思路，出台的政策和措施对商业零售业的带来的影响。
第一是政策大环境，第二我们变成一个全球市场，第三是在大环境下我们的商业主管部门、行业主管部门有什么应对的思路，来引导这个行业的发展。我们认为未来的商业零售业的发展会出现两个趋势，一个是大众化商业，这种大众化表现为社区商业，主要满足我们的生活需要的商业；
第二是个性化商业，也就符合我们生活的多样化和消费的个性化的商业。也是一种社交商业，满足心理需要的商业。我这个概括不一定对，是个人的看法。现在各式各样的五花八门的商业，规范成两类，一个是大众化，解决生理需要的商业，另一个是个性化商业，解决心理需要的。上个星期我们开政协会议，其中有一个政协是港澳代表，他做地产是白云堡投资者，白云堡是很高级的地产项目，他现在不干了，干的是丽柏投资感兴趣。 广州市现在买定级的品牌顶级在品牌是丽柏。他说我今天要讲三个顶级的，第一是参加今年巴黎的，第二是香港游我用我的劳斯来斯接待他，第三是奖励一些其他的东西。 现在有人在争论这个东西，最顶级的消费了190多万，这说明有这种消费趋势，很多人有这个消费能力，却没有这个消费场所。像这一类的商业，需要什么样的现代的商业、物业平台来支撑呢？我们看顶级的东西都在五星级酒店呢？为什么不放在天河城？说明我们的投资是不是还和世界顶级的商业有差距？！我相信，有越来越多的房地产开发商会探讨。我讲的丽柏集团的主席比较早看到了这一点。他在北京、香港都开了丽柏，这种商业是个性化的商业，满足个人心理需要的。
今天我们主要讲一下满足大众化需求的商业，大环境下，整个国家的市场开发的环境对这个行业的影响。第二是社区生活与社区商业。聚集在一定范围内的人群构成的社会生活共同体，就是社区的概念。不仅仅说是像祈福新村，丽江花园这样的。社区商业概括为，这个商业是属地型商业。最近我在番禺参加一个活动，一讲就是说要把广州怎么怎么样，不是不可以讲，而是要符合实际。 这个属地商业以社区为载体，以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为特征，这就是我们所说的社区商业。如果不是你就搞其他的。社区商业是相对于城市中心区商业社交型商业而言的，它与社区居民消费的多元化、主题化、个性化消费关联度不大。发展社区的意义在哪里呢？就在城镇化进程的需要、全面建设小康社会的需要、发展现代流动方式的需要。提升现代社区的传统商业，包括里面的环境、经营、服务、技术水平的提高。
第三，我们讲国外的商业，我讲讲美国，从服务对象来说美国的是服务社区的商业，再一个是服务旅游业的商业，还有是城市中心的商业，比如说社交、娱乐商业，最后一个是工程直销类商业。美国服务社区的商业中心，第一是集中百货公司、各种专卖店；第二是餐厅、专业店。服务旅游业的商业，是在服务旅游地区的商业。另外，服务旅游业的商业，还有旅游酒店内的商业。酒店的商业不像我们这里的一样简单。服务旅游业的商业里面还有一个商业街，对传统市中心的里面的商业区经过改造，保持原来的传统风貌。还有城市中心的商业，最后一个是工厂直销的商业。美国的社区商业是这样，我们广东的社区商业的模式是什么样的？基本模式，我很认同广东做商业、地产经验丰富的专家张先生谈的，第一个是现代时尚，以番禺祈福新村为代表的，有点类似美国的社区商业，但是比它的范围要小得多，第二是传统的沿街式，这个很多小区都可以发展，第三是被动改建式，就是传统的不合适了，要进行改造的。就像华景把原来的商铺收回来。 这种模式，大多数的商铺人气不足，第二、整个布局缺乏人性化的规划设计，布局只考虑销售需要，第三，发展商缺乏统一推广策略和营运管理，无统一的招商计划，商业经营服务水平不高，商品品质参差不齐，发展商对商户支持不足，问题的症结在社区居住人口规模不够，日常消费需求总量还待积累，社区商业物业不齐整。 用科学发展观打造社区商业，第一，要重建和谐的社区生活的社区商业，社区商业和连锁经营是息息相关的，这在方面政府、企业已经意识到社区商业的商机。 我刚才讲的《羊城市晚报》也谈了一些商家对社区商业的认同，现在大型的商业连锁店已经开始在琢磨怎么进入社区？怎么把小型的百货公司开到这里？外资零售业也在走向社区。 三、四年前，沃尔玛就在深圳开了两个社区店。连锁专业店、专卖店走向社区，大型连锁商业走进社区，外资连锁商业走进社区，他们把社区与建设小康社会联系起来，规划怎么打造这个社区。
上海对这方面就非常重视，对发展现代商业零售业，政府有一种情结。广州政府也在学了，我们现在向上海学发展，有一个资料说，上海的目标是社区商业发展前景很大，如果从产出来看，到2020年，社区这一块的零售业总额可以达到3500个点。社区店、物业怎么去规划，从宏观的角度、政策的角度也要考虑，这一点，值得我们广东来学习。
我今天大概就讲这么多，就商业社区的问题谈了一点自己的看法，社区商业我讲了和连锁经营确实分不开的。如果社区经营都是一些分散的客户，那么要符合现代、时尚、便利、安全就和现代商业有差别。谢谢大家！
