东方高尔夫的李亚明先生

非常感谢王总和《新.楼市》杂志社的邀请，这个题目我当初看到的时候，感觉非常好，因为我认为我比较在这方面比较有说话的基础，我简单的介绍一下我个人的简历我有一个公司，我本身也是一个设计师，在城市规划而且我在上海市普陀区做过一段时间的副局长所以我在城市规划住宅建设方面相对来讲比较熟悉一些，今天上午我也特别谈到一些问题，比如说住宅建设他其实在根本上就是首先把他列出一个经济建设一个生活财富的积累国家，他是一个物质承担积累的过程，但是我当我们在进一步看住宅在整个我们所生活当中，它绝对不是单纯的物质现象，我举个例子在用地方面它占据了土地用地的最大方面，绝大多数都是这样，人们生活的时间过半都是被住宅承载着的，而且住宅的建设对整个社会的和谐。比如说这两年我们做了一个课题，就是对上海最近两年上海布局的变化，对我们平常说转化或者集中或者说是集合，对社会做的一个集中的调查，调查以后确实暴露出来一个问题，社会的一个对整个社会的影响，所以我们讲就是说，这住宅建设是固有的问题也是一个政治的问题，城市规划对住宅建设来讲它就是最大的政策，目前来讲我们从两方面作为一个描述，首先我们要谈一下城市规划对住宅建设的影响，首先来说，城市规划对住宅的影响的第一关就是规划，一般情况下面我们理解规划分三个层次，总体规划、分区规划就是详细规划。每个层面上审视整体规划的深度，我们政府也好、设计师也好，在做整体规划这方面确确实实一方面整个思考政治过程真的无助，比如讲现在从国八条、国六条这个阶段以后，现在对廉租房对经济适用房对这几个方面都提出了新的要求，那么在我们的总体规划方面是不是应该有直接的回应，现在我们从最近了解的几个规划来讲，目前确实还不成熟，在整体规划的这个过程中间，我们过去经过讲整体规划比如说城市中心布局、一些公共设施的布局、包括工厂等等，我们讲填空的都是黄色。代表住宅在进一步的专业规划，这部分对社会的贡献非常非常少，以至于在构建城市规划中间这一块，研究的还不多。今天中央政府对房价的抑制以及对廉租房和经济适用房的提高，这部分是必须要加进行，然后从管理的功能来讲，我们一直说，城市规划管什么管多少，这其实是一个非常僵的话题，我给大家讲个故事比如说，当时普陀区在上海（2000—2001年），我作为一个副局长分管审证，当时有150—200万平方米，这么大的一个量，我在审计的中间首先要考虑到的是一个学者型的金融专家，我也肩负着当时上海市的副市长跟我讲，普陀区伟未来的一个景置就看你的了。我就是说，我到底管什么，各种设计院在上海可以搞规划施展才华。我本身就是一个非常好的设计师，在执行的过程中就出现了很多的困难，到底管到什么程度，难道要你认为好的时候才好，特别是谈到审美的时候，我们的收益可以量化，没有办法，这个是不可避免的产业冲突。但是也会出现矛盾，我给大家举例，在苏州河畔这地方当时有一个项目应该有二十几万平方米，当时过来在审批的时候，上海市是刚刚公布一个规定凡是在上海规建的房子必须退建30米以上，但是人他们拿过来的时候退建大概只有16米左右，但是他的在政策公布之前，由上海市规划局批复一个文件：“允许退建16米”。从这个角度来讲，我跟他们说，这是规定出来之前的东西，我现在可以对他进行重新认定；第二个根据他的方案，当时我提建议，你根本没有必要占用这么大的公共部分，你的卖点本来就在苏州河畔，把面子留给苏州河河畔。当时我说无论如何不给他批，必须退建，最后开发商不得不被迫退建，最后批了以后，今天房产商对我表现非常的感谢，苏州河在今天变成了非常热点的旅游线，今天入住以后活动的状态非常的好，提高他们的品牌，塑造了一个非常好的形象。

其实现在我们该管的部分和不该管的部分，一直到现在都是在摸着石头过河，跟过去的同事一起聊的时候，谈到在规划的过程中间我们到底有什么标准，到底什么该管？什么不该管？到现在仍不是很明确。我想作为规划部门或者是作为土地部分，在中国在巨大的发展的变化中随时进行变化进行调整。

当时我在从这里离开之前，对房管局长提了一个建议，对现有的土地存量进行市场调查。因为我当时测算了一下大概是整个这一土地已经无法满足已经开发的这些住宅，比如说就业怎么办，如果把他作为住宅作为房地产以及以后未来的税收从哪来？当时的局长非常重视因为他本身是学经济学出身的，但是我还是要搞经济建设，经济建设就需要钱，我现在还是要卖地，但卖地过程首先要考虑这个方面的问题。类似在城市规划包括土地规划，和整个住宅建设的过程，我们必须有一个动态的更动的过程。

另外我觉得中介机构在可以提出非常好的建议，应该委托中介机构进行长期的分析，然后才有利于发展。

住宅建设对城市规划的影响，在今天所理解开发商的概念中间，我们可以分为几个档次：一个是有能力理解为城市规划，而且对城市规划有一定的预见性，比如说成是按照整个城市的比较客观比较自律的进行城市规划建设，这是一种类开发商。第二类开发商确实素质很差，但老老实实的听话，按照规划建设。第三种就是今天所见到。我们举个厦门的例子，厦门规划全变了，让我感觉不认识了。整个城市的容积已经变了，最好的山全部被挡住、遮天避日，很多房地产商对城市规划的故意误读，通过各种关系渲染各种困难，以求得的在开发商多得的一部分。上海在这一块比较其他城市要好。房地产商在这方面的秩序比较好，很多的地方在这一块确实不行。开发商故意对城市规划的误读这是这块住宅建设对城市规划建设伤害最大的。

从另外一方面我们的拍卖制度本身有问题，“高价取胜”。“高价取胜”本质就是一件荒唐的事情，他是一个政治行为，是一个政治加经济的行为，。房地产商的其他的运作能力、社会实践能力、社会负责任能力各方面必须通盘进行考虑。美国人早不这么做了，台湾也早就不这么做了。就在我们中国现在在多个城市就拍卖制度是这么做的，表面上房地产商再去争取什么东西都是不可能的了。再次通过实际的项目的运作很多情况下对城市规划建设产生了良好的规划作用，有时候通过对房区的影响反过来对城市规划产生一定的影响，，我举个例子，我们在2000年左右，在做杭州的桃花源项目的时候，其实从我们的角度来讲那个地方地域不好，杭州到这个地方一共有四个水泥厂，空气质量糟糕，但他是个有远见的人，他当初认为，城市发展这个整体规划方面并不是一个主要的关系，他认为只要是一个大的盘，通过他对产品的整体可以带动沿线的发展，这是他的一种魄力，他确实做到了。今天现在大家看到的3000多亩地，以前是1000多亩地，沿线二十多公里，到现在完全成为一条线的高尔夫区，应该这就是一个好的项目对区域发展带来了良好的作用。

另外一个我觉得我非常喜欢各一个项目，广州的雅居乐，广州的雅居乐我从来都夸奖它的建筑，也不是夸奖他里面的景观，这方面我觉得很多太多建设得都比他好，但他是一个非常有思想的发展商，他营造雅居乐的时候从这个比较新的的角度，他在营造这个项目的时候就是一方水土，他把城镇的过渡，重新捡回来，他把一个非常漂亮的街道，建成一个核心的区域，我不知道他未来它的形势如何，他必然会成为那个小的区域的核心地带，这就是一个优秀的的项目能够给城市规划带来的非常好的作用。今天时间关系就给大家汇报这么多了谢谢；