2007 亚太区地产、金融（领袖年会）

2007亚太区地产、金融领袖年会互动论坛现场图片

梁总：这位是深圳报业的王晓明先生、这位是广东省侨联委员会理孙雄先生、这位是中海地产卫国宏博士、这位是花旗银行亚太区企业银行部总经理袁俊先生、有幸在这里跟大家一起交流，今天在这里的主题是：地产金融商业合作，我知道先给中海地产的为或胸一些关于地产方面的问题要问一下，我知道中海地产是一个代理香港上市的一个红筹股成分比较中的重的公司，有海外上市的背景，在国内中海地产应该说是一个品牌基本上拿着中海地产的股票就不怕卖不出去，基本上是排队，听说那的筹就及几万块钱炒出去就是几十万，在这里，我觉得卫国雄博士能不能跟大家说一下中海地产在地产经营方面的成功经验，跟大家交流一下。

卫国宏：大家下午好，中海地产应该说他是92年在香港上市，受开中资企业在香港上市的一个先河应该是第一家，上市以后，最初是在香港承担承建的业务，或者发展把公司开展到内地，目前在内地有14各城市有长三角珠三角环渤海的区域，经过近20年的发展中海地产已经成为内地的一个领导品牌，从04年到现在连续几年被评为知名的品牌，在这么一个梁总参加中海地产在房地产开发方面的体会和经验，我简单说几条，第一，就是一个专业经过多年的发展应该来说，中海地产从房地产开发流程到管理，目前已经形成一个专业化的标准的地产，就是说，从举个例子，在座的做营销的比较多，目前在营销里面第一，拿到一块地之后首先要做的是市场地位，首先这一块定位来讲受到确定了开发的方向，怎么从针对部队的地块资源做不从的项目，比如说高尔夫在全球地位的高尔夫球会，他依托这个就会做了一些高档的豪宅这个定位就是一个很准确的定位，同时我们也得看到在市场上得有些项目，定位并法不是很准确，过高的拔高的地块的资源，导致这个不该调整的地方强制去调整，造成项目的滞销，我举了这么一个简单的例子，在专业方面从专业管理方的管理来讲就是在作为一个全国性的公司，在作为一个全国性的公司在如果进行统筹的一个管理，就是说从营销设计到成本，到这个整个品牌的推广如何进行统筹，另外我们目前来讲我们已经建立了一个这么一个专业化的管理体系，从总部到市级公司如何进行管理怎么做到房地产开发或者进行授权，如何能够做到收缩有秩，促动授权与管理打造一个这方面作了一个探测，最后我再讲一个方面就是说，跟我在主题我管理，房地产投资与风险管理。当企业发展到一点阶段的时候，面临的是企业发展壮大与高风险的理念，上午应该讲，东英集团的张总和梁总都从一个方面起到一个协调管理，起到上影商业地产与住宅的互动管理，上商业地产是使用资金比较多，还有一个现金率，我们住宅他本身增长速度比较快，它的现金流就必须有一个很好的保障，如何协调这些关系，来进行一个稳妥的发展，应该说就是说，中海地产目前来讲主要是住宅为主，在大型的城市，比如说在上海、北京，这些城市会发展一些现值的物业，作为现金流的一个保证，在住宅这方面应该来讲目前来讲以保持一个文件的发展速度，包括土地的储备，还有资产的周转现金流的保障，融资起到一个多元化的开阔目前这方面已经是比较文件的运行，时间有限我就说这些！谢谢大家！

梁总：在这里跟大家介绍一下林主任这一块，一直以来我自己也是侨联的大家应该说那么多年，都知道省侨联是一个最大的华侨组织机构，而且也是目前对中国招商引资的华侨资金最大活动组织。在这里我们佳阳走过那么多年见证了侨联走过那么多年，全国各省市的新开发区和新的CBD区新的经济开发区的这些的商业用地从一块滥地成为一个繁华的城市，对中国城市的进程在广东省侨联作了很大的贡献，侨联在新的开发区、CBD方面进行怎么的合作？

林建光：首先谢谢主办单位还有梁小姐给我这么一个机会,来听听金融界的这么一个经营,对当前国内的地产和金融形式的分析点评和预测，我是门外汉，听了以后是受益匪浅，侨联不知道大家熟不熟悉，侨联可以说是一个官方的组织也是一个民间的组织，它像工、青、妇一样的团体，对外来讲是以民间的身份去的，因为在海外的一些传统市场，在文革以前是较重视，改革开放以后，在03年的以后讨论这个问题，我们出去的时候他们对政府一般是比较敏感的，我们个人就是政府或者是公务员的身份，这个侨联组织在改革开放初期对国内的引资，穿针引线方面起了一个重要的作用。海外华侨回来第一个找的就是侨联，后面改革开放的扩大，大家都也熟悉了，有些事情不一定找侨联，可以直接照政府，侨联一个宗旨就是为经济建设服务，怎样去为经济建设服务，侨联是着力打造一个平台。第一个平台就是我们成立了广东省侨联联合会，去年我们在这个广东侨联的主席后来说，你们是开创了几个第一。第二个好几位省级和厅级的领导的关注，地产的应该是广州的地产形成一个周期，侨商会有300多会员，其中一部分是地产界的，包括潮汕会的还有香港的等等；第二个平台就广东省侨联委员会，我本身就是广东省侨联的联络部的副部长，然后是广东省侨联青年委员会的副主任，现在有目前有80个左右的县级的团体，青年委员会等，我们梁小姐是我们广东省侨联侨联委员会的会员，也是我们广东省桥梁青年委员会的会员，这个今天委员会目前有600左右的会员，包括这个珠江投资的朱克林，还有老的政协主席郭荣昌先生等，搞金融的稍微少一点但是也有；第三个平台就是我们成立了广东省侨联的法律顾问委员会，简称广东省侨联法顾委，法顾委的主要职责是，为在国内投资的海外侨胞港澳台同胞提供法律方面的服务，目前有十几位顾问，他们都是在职或者是卸职的省厅级干部，包括政法委等等。我们见证了这个历程，其力度是很大的，去年也办了几件大案，大家都知道北京同仁堂的陈女士老太太她在番禺投资了一块地，后来因为城市规划想把它收回去，后来经过我们的努力，帮她解决了好几年的担心，作了很大的努力，另外还有一个平台叫做广东侨届委员会，他们通过搞地产搞金融赚了钱了然后回报社会，我们基金会是经过中国国际基金会在民政注册的可以在社会进行募集的这样一个基金会，并且大家以后发财了挣大钱了想回报社会可以通过这个基金会来进行回报，还可以做到捐赠款项来减免抵所得税，还有另外一个平台跟经济方面的联系不是很大，我就不说了。侨联的特征经济方面的一个联系他的为经济建设服务，这是我们的宗旨之一，我希望大家以后有空，到我们的省侨联作客，至于要你们说地产金融方面的问题我是门外汉我是来学习的，也就是说我们在这里交个朋友，加入华商会可以交到很多朋友。做大做强的事业对我们广东为社会的发展作出应有的贡献。谢谢大家！

梁总：希望通过我们的平台全球的华侨能够参与到我们的平台里面，共同互动交流、共同进步。还有我想问一下王总编关于中国的房地产这几年应该来说有高有低,一路走过来有波折也有沉浮，王主编你们报业集团在深圳也有房地产的专栏,对房地产大事比较了解，在这里想问一下中国的房地产会不会也可能出现泡沫（房价现在升得那么高）。在这里给大家解答一下！王总编：梁晶晶小姐很秀气，说话、提问题还是比较给面子，我从事媒体工作，深圳的媒体，到现在已经是在全国大大走在前面，无论是报社的广告经营额，还是它的观念，已经辐射到全国。第二个来讲，就是刚才提的问题，到底房地产会是一个发展趋势，中国地产向何处去，这个题目是很大，现在提的问题比较小，从宏观的，我说一个数据供大家参考，让他们看房价是怎么走，第一个数据，2000年媒体监控的房地产商就在深圳关内关外不涉及珠三角，到2006年一共开发了1556个，有这么云集地产业。今年我们从电脑监控的就是说深圳这么紧张，到底是多少地盘，今年关内关外，开发的新盘在售的有160个新盘，这给我们一个印象就是房子的供应量很快的就会出现供大于求的局面和供小于求的拐点是不是到了。第二个，就是现在商业地产这一块是非常的旺，去年开的国际128，买的时候是蜂拥而至，而且是买完之后，网上挂的到处都是，没买到的还有意见，我们媒体也挂，如果这三个地产泡沫，是不是还限制到经济泡沫，我从这个媒体角度看三个问题是现实的问题，商业地产也好住宅地产也好，房价高，高房价，现在深圳住宅的均价是在一万块以上，就是说关外这一块，那么关内住满了，高的已经到了五万、六万这个价，商业住宅、写字楼将近三万多，这就出现了一个问题，到底是什么问题，使得这么多人买房？房价这么高有三个问题：第一个，是不是媒体起到了推波助澜的作用，实际上两会大家也看到了，媒体实际上也起到了一定的推波助澜的作用，这是一句话，那么我个人在媒体里面感到这个房价的上涨，确实媒体起到了一定的推波助澜的作用，但不全是媒体的责任。

两个方面可以证明，第一个深圳到底是多少人，现在还没有搞清楚，可怜的是，深圳市的市长都没有搞清楚，05年说是深圳市是700万人，06年说是1000万，这个年前—07年年前说是1300万人，昨天网上还有人说是1700万人，你说是不是瞎忽悠呢？深圳绝对没有1700万人，人们认为人多房价高，除了这个情况还有情况就是，03年就是就是从这个不是他们发明的网站的一个万客会、招商会。比如说1000个客户，开盘蜂拥而至去看去买，谁知道1000个客户其中真正的只有10%到20%的客户，进去红树湾，都是选择买的一个朝向好，户型大的房子。

认筹有问题，媒体打它压它，市场经济它是自主型的经济。既然是市场经济就是应该在它独立的规则范围内，并且在规则下进行比赛，认筹是市场行为行为还是非市场行为，是违规还是规章说不准。这是造成房价高第二种情况的问题；第三个房价这么高谁买的起来，就算是深圳一个白领一个月的收入深圳好一点的，比较合理的一万块钱，在深圳是比较好的白领，一万块钱一个月，120万十年不吃不喝，一套房子每平方米一万多到两万，100多平方米的房子200多万。说再大家并不是全部的家产来买，经营的门槛决定的房子的销售，比如说现在是三层七层可以搞按揭，这是一个情况，我也不去讲购买力，不去谈现在市场的情况，商业地产实际上它也是一个社会地产，中国2005年的时候，社会上零售总额达到6.7万亿，2006到了6.7万亿，今年到大胆预计达到8万多亿，投资商业地产开发商特别多，但是理论上房地产经济一定是理论上一定是非常强的确确实实的，我在媒体这这么多年，我遇到这么一个问题，01年开始，那个时候比较低，到了05年的时候，印证有这么一句话“东风吹战鼓雷，现在就看谁怕谁”。

这里另一个，到了06年还有一点点正常，说东风吹战鼓雷”的专家又说了，他说开发商将会出现了最后的疯狂，甚至就会成为开发商唯一的卖点，唯一的卖点就是我们没有东西卖了，同样的预测到一系列的事情，大家也不要太信他，他敢说。敢说也要建在理论的基础上。

梁总：感谢各位嘉宾精彩的发言。

林建光：不好意思，我向在位的专家请教一个问题，我记得去年广州南沙拍了一块地，这块地的地价拍到了5000块钱/平方米，具体数字我记得不是很清楚了，这块地拍出来之后，广州市的一位副市长就很高兴，他就说，我们广州市南沙的这块地，已经达到这个水平，南沙有很大的发展前景，这就出新一个问题了，广州市政府一方面口口声声说，要调控房价，抑制房价增长过快，但是当这块地拍出这样的价格的时候他由沾沾自喜，对这个政府这种心态你觉得应该怎么看？第二个问题就是关于房价的价格到底应该是由政府来控制还是来由市场来控制。

梁总：在座的两位专家一人回答一个问题。

总编：林主任很有意思，自己当嘉宾，自己出问题难为我们，我刚才在发抖，怕下面的体温，下面的能够坐下来的全部都是主办方的铁杆的专家，在座的全都是专家；另一方面越是年轻人就越厉害，年轻人比我们这一代要厉害得多，刚才提的问题实际上早上就已经回避了。就李总说的房价这么高；第三个问题房价高一定是地价高，但是媒体要回避，开发商叫苦。但是，我们在座的都是白领，都要想到，比如观澜湖高高尔夫外面就是平民的村庄，开发商的利润就是高利润。下面一起讲了，既然是论坛就随便一点，既然是房价高，那么，政府是不是有职责把地价降下来，房地产哪一届政府都要抓地价这一块，这个是历届政府的重点工作，重大的一个经济指标的就是房地产；第二个房价高老百姓买不起，价格低了老百姓也买不到，这也是一个矛盾，现在深圳的土地，在中国大陆，深圳规章制度还算比较高，政府相对来说廉洁性也比较高，叫爹叫娘的都是房地产商。没有买到的我们说房价高我们是买不起的，这是第一点，这个市场，比如说车票，你说是高一点好还是低一点好？那么房价问题就是下面一起说了，下面不提房价的事情了。媒体在2000年之后就放下了架子，现在是市场经济，简单一点说市场经济就是大家去争一个饭碗的经济，这碗饭是大家争着吃。

另外银行也是一样，它也是说还是比较冠冕堂皇一点就是，银行看到你资金实力大，资产雄厚才把钱贷给你。VIP户，媒体是引导者，但是媒体已经放下臭架子，开始走上市场经济，媒体现在在计划经济体下走不下去了，比如说，我们是同一个战壕的战友，市场经济造成我们是同一个战壕的角斗士。蔡照明他到北京经营一家报纸，最近却说，这家报纸在他的经营下，发起了一个猛烈的进攻，媒体在2000年到06年没有创新，但是蔡照明他发起了一个叫做网络上的520，北京人的520，有些人根据听不懂，年轻人都懂得懂，蔡照明就利用这个心理。这一点媒体就起到了推波助澜的作用了。另外媒体还有一个问题新概念新模式全是媒体炒出来的，市场经济已经不是一件事情而是大家来做，如何在业内的大家一起来做，所以我不能从正面的说，房地产现在是怎么样未来是怎么样？这个敢于有几个说一个问题确认，自己在掌握市场，行政首长制，但有一点我们可以做的事情，就是我们可以利用这个平台，给我这个机会，在哪个平台上做好自己的事情，我们可以去宣传别人，但不可以去贬低别人，这个是作为媒体的一块。

第二种就是不要认为自己的平台是比别人高高在上的平台，你不要认为自己是人才，就认为别人不是人才，不是说媒体推出来，也不是说金融有泡沫，市场的形象工程，也很多的语言都有，但大家要互相沟通，大家互相交流。

另外我很喜欢论坛这样的形式，我要拘泥于正正规规的格式化，比如开一个酒会这样的形式，现在媒体在努力提高，希望大家也一样共同创新提高，然后我们去讨论去认证不去抱怨，因为市场经济是解放的经济也是一个勇者胜的经济，谁勇敢谁就胜利，那么这么例子是非常多，有的人是10块钱起的家，但有一点敢作就要敢当，想富就要想到败的一天。

做生意没有永久的生意，见好就收，还有投资没有永久的成功，做房地产市场炒房也一样，总有败的一天。做到胜不骄败不馁！多参加这样的活动，另外希望你们多给我们媒体多投稿。另外媒体现在体制是有这样那样的限制，媒体不是就有一个高傲的头，他的攻击力就是他是一个官方的语言，政治上的问题不谈它，经济上的问题可以谈谈，这是中国的一个传统。

以前我们到外国去别人看我们是瘦瘦小小，现在到外国去就不一样了，地位明显提高了，在香港不就一个习惯不涮碗，香港的老服务员小姐就看不起我们，后来就叫把你们老板喊出来把钱甩在桌上（我们又不是没钱买单），后来服务员小姐就战战兢兢的。我在这祝贺这次年会能够圆满成功！下面我把这个话题交给专家。另外我的电话、名片在报纸上每天都在发，我会虚心倾听大家的意见，另外，我再次谢谢大家！谢谢主办方！谢谢大家！

卫国宏：我用非常简单的时间回答领导的问题：关于房价问题到底由市长说的算还是市场说的算？我个人认为他们各司其职，在经济学上，大家都知道有两个手，一个是有形的手，一个是无形的手，无形的手也就是市场，中国的房价市场，政府应该做的事情是，廉租房和经济适用房的建设，这是政策性用房，政府应该把这件事做好，而且应该落到实处。不要出现这样的情况，开着宝马去买经济适用房的产生就可以了，另外我再举个简单的例子，因为这位领导又是从广州过来的，我对广州的市场也比较熟悉，二沙岛拍出了一块地，副市长很高兴，这块地又卖出了天价，但是回头政府又这样说：“大家先不要买房子，我一定会把房价降下来”。其实我个人认为，我比较支持广州市做的一些做法，为什么？观澜湖的土地和香蜜湖的土地到底哪块地值钱，这还是有差别的，宝安的地和罗湖的地还是有级差的，不同得地就盖不同的房子，06年国家提供了9070民房政策，广州就做得很好，金沙洲有限价房，其实金沙洲按照规划是一个高档的片区，后来因为看到房价高，政府进行了及时的规划，把金沙洲化了一个双线双周的地，珠海还参与了其中一个地的竞买，也将在今年推出，提供地块配合政府做的项目。同时，广州拍出了一块天价地之后，在海珠区也拍出了一块地，也是刷新了记录，这是其实是，海珠区作为一个比较核心的区域，比如你再搞成90 70，盖小房子，就浪费了，90平方米做一房太奢侈了！不同的地做不同的房子市长和市场各司其职，就是才能使中国的地产市场健康的发展。谢谢大家！