中海地产卫国宏博士
大家好！非常感谢！能够参加今天这样一个年会（周年嘉庆），我演讲的是我国房地产企业的投资风险和投资管理。这个课题是一个比较大的课题。 因此他包括风险识别和风险控制，两大部分内容，我国房地产行业应该说面临的风险比较多，可以说风险无处不在无时不有，比如它面临市场风险、政策的风险、金融风险等等，我试图从这个房地产企业发展的阶段来梳理出三个主要的风险，大家来分享一下，主要说当一个房地产在单向运作或者是说少数项目运作的时候，他面临的风险是有储风险或者说专业风险，也就是说房地产企业能能否对整个房地产开发流程，以及流通在个各个环节作出非常专业的分解，来确保他所开发出的项目是经典的项目，当时房地产开发流程是这样的从土地的过去到市场定位再到规划设计，施工工程管理、推广销售，最后是物业的管理环节，这么一个环节，整个是个流程，一个房地产企业在起步阶段应该说对每一个环节应该是做得很扎实，它是每个一个环节的基础，这种应该说这个流程中在这几个环节应该是很重要刚才想像我所讲的市场定位一样各重要，其他方面也是很重要，比如说市场管理，其实他是房地产流通一个环节，大家经常可以看到电视上一些物业管理纠纷，开发商业主和物业管理公司，最后打官司或者是出现一些不愉快的实行，这个应该说，对企业的影响特别大的，在方面还发展的初级阶段在大项目或者是少数项目运作的时候，尤其要专业风险这件事情，房地产随着它的发展的壮大，他到了一个多项目运作的阶段，他也比如深圳的好多民营企业已经到了这个阶段了，比如说他手头同时开发五六个项目但是在同一个区域，或者是在周边，当这个企业发展到这个阶段的时候，它应该警惕的风险是品牌风险，大家通常所讲的，当做多个项目，应接不暇的时候容易忽略的是产品的质量，由于忽略的是对客户的承诺，这个房地产企业当你从这个单项目运作，转移到多项目运作的时候，这个时候一定有有意识的塑造自己的品牌，比如说中海，他按自己的一个开发经验，也是通过落户经济然后实现这么一个品牌，整合社会资源整合管理资源整合各方面的资源，确保每个项目都能够塑造品牌比便企业发展壮大，因为房地产品牌房地产这个产品是一个很特殊的产生，他是典型的信息部对称的产品，因为买家根本不知道这个房地产是怎么样，因为他涉及的环节他多了，在这个阶段他开始信任一个品牌。所以应该警惕品牌的风险。然后在一个品牌企业发展壮大，一个区域拓展到别的区域，比如说，从深圳走向全国，开始全国性的实现全国品牌战略的时候，这个时候应该警惕的风险应该是管控风险，这个企业对这些资源的管控，这个资源，管控其实说白了就两个方面，一个是对人的管理一个是对钱的管理，对人的管理应该说，像我们东英集团的张总提高这个一般问题，就是一个房地产企业和金融的协同关系，房地产一般来说，品开规模大不大通常用土地储备来讲的规模的说个企业大；那么土地储备仅仅是一个指标，我们不能够仅仅转这个指标，这个很容易走向很风险的路，有些比较典型的案例我这里就不在举出来了，因为这个土地储备这个指标，我给大家打个比方，中国近几年GDP维持在9%左右这样的整个增长，这个是从国家的层面来讲，大家可以关注，对于专家学者对于GDP的增长背后的质量问题，为什么我们GDP增长这么快，为什么我们流通性过剩还这么严重，央行一直在提息，提高准备金的利率，就是说质量增长不是有质量的增那么回归到房地产里头土地储备仅仅是一个指标，和它相应的还有一个是资产的周转速度一个是现金流的储备，这三个，指标只有同时处理老三个方面的关系，我们才能够确保用好钱保证这个企业持续的发展，这个是对钱的控制，对于人的控制，房地产 是一个资金高度密集的企业，同时也是一个专业人才稀缺的企业，大家有些误以为房地产的门槛比较低，但是真正的来讲中国的专业性的人才比较缺乏的，公司的发展壮大实现跨适于的时候，总部如何去管控各个公司的人员，如何在架构上进行合理的搭配，是不是要设立区域公司，一直对高官人员的激励机制，这方面都是值得研究的问题，所以说，我刚刚讲的就三个方面的问题；谢谢大家！
