光明广场总策划周颖舟：商业地产是一门“数学”

光明广场总策划周颖舟：非常感谢生活元素给我机会，我参加过很多的会议，今天感觉非常的激动。我从来没有见过这么多人来关心商业地产，这是第一次。以前有过一次是到一个网站搞论坛，人都很少，今天人这么多，所以很激动。第二，认为今天特别有感受，所以我拿着笔记录。今天是可以学到东西的时候，所以记录了很多的内容。今天的会议对我的启发很大，从93年到现在，有运气在广州连续做了三个大的商业，一个是中旅广场、东泰广场、光明广场。

商业物业是时尚的物业，我认为这个观念很好，是非常到位的。我做中旅的时候，觉得非常困难，招百佳的时候很困难，感觉快要倒闭了。当时我们还有疑虑的，因为负二层卖得不好，从重得到了很多的教训。如果能够早一点听到今天的论坛，就不会犯错误。

下面谈一下购物中心主力店的问题，如果主力店做得不好，就会失败。主力店选得不好，就会失败，有一个很好的例子就是北京华联，这是一个教训，华联一开门就亏损，搞了不好久关门了。所以很多人认为是我们搞的，其实不是我们搞的，其实广州的文化是大家不喜欢逛百货，作为地产商应该给零售商一些好的意见，才可以共同获得利益。

商业地产是高风险高回报，并不是把商家引进来就成功了，如果商家失败了，我们地产商也没有利益。所以两者的关系是非常密切的。

还有一个就是融资渠道，有靠卖铺和靠银行贷款，还有依靠信托基金。目前的状况，并不是各个都像城建总这样有实力，我们如何融资。我们主要是通过商铺套现。

如何将投资人、建设者、经营商搞好，这是很关键的。刚才的陈总谈的一个问题是，如何进行社区的规划。我认为住宅是一首诗歌，商业地产是数学。商业地产如何算术，这与国家的GDP有关的。美国的商业物业是人均2平方米。商业物业如果想盈利，必须每平方米达到八千元，这样才可以正常的维持正常的电梯、电费。这个标准是广州的情况，建设费用最好达到五千左右，不要超过六千。这些是成本的问题，如何计算是我们考虑的。

高租金也是高压力，压力是各个商家的财务报告，这几个数字就构成了商业是一门数学，关键是算帐，算得清就可以，如果算错了，就会有问题。

最后一句话，如果你要爱一个发展商，你就让他做商业房地产。如果你要恨一个发展商，告诉他马上去做商业地产。