正佳广场代表谢仕平：购物中心有两大风险

正佳广场代表谢仕平：正佳广场大家都知道，正在紧张的筹备，我们准备在12月份开，这个场从外面看是很大，有1100个铺，里面有十几家酒楼，正因为大，有规模，有效益，有人关注，但是大了就有了风险。最近我们经常讨论，这种城市中心的购物中心一定比城市周边的物业好，但是城市中心具有高成本，高成本就有高租金的压力。我们的租金比天河城便宜一点，但是整体还是比较高。如何让租户长期有受益，这是比较大的压力。中国的购物中心比较多，但是从总量上来看不多，但问题是这二、三年很集中的涌现出来，大家都在追求规模，所以我想购物中心的风险有以下几点：

第一、既然是典型商业地产的形式，商业的价值是很重要的。你看购物中心，是否有商业的价值。购物中心的可调整性很差，例如我以前做百货，货物不好卖，就换。这1100个铺如果召满了，以后是否留得住，所以调整很难，这就是说调整性很差，召满了，无法调整就无法兴旺。正佳广场现在是30亿的投入，回收期很大，如何在前期维持，这是很困难的。方总说，他准备去台湾，他说台湾的商业中心已经从金融机构中套金，我们的商业是靠卖铺，如果靠金融机构就有风险。购物中心要想成功要有二点：第一是前期的规划组织。从建筑物开始，就要进行经营，他和其他的商业部一样。前期这一段很关键，整个的选择地址，建筑结构，定位、组合、招商策略和定价都是很关键的，购物中心如何长期生存发展下去是很关键的。

第二，购物中心的管理。

过去谈管理，都是以物业管理为主，现在认为管理是综合性的，更主要的是商场的管理，如何将商场的管理和物业的管理融合在一起，严格讲商业的管理是经营。租户进来后，要不断的进行优化调整。还有一种优化就是营销。业主租铺，主体是他们，现在的购物中心要慢慢的进入，与商铺有机的协调起来。

购物中心如何百货化，现在是我们探索的问题。我们认为正佳的地头是比较成熟的，现在招商已经达到95％，还是比较成功的，希望在座的专家能够到我们的广场去参观，多提宝贵意见。